我国商品房按揭法律问题的调研报告

[摘要]随着城镇化的推进，城市人地矛盾进一步凸显，加之商品房价值不断飞涨，即使在人均收较高的地区，购房者一次筹足购房的款项也有一定困难的。为了缓解这种矛盾，银行往往基于经营的需要，自觉地借鉴西方国家特别是香港地区的成功经验，出台了专门规范按揭贷款的规则和办法。然而，商品房按揭的发展也显现出了一些问题，引起了部分学者的质疑。因此，调研商品房按揭中的问题以回应质疑，则显得尤为重要。笔者意在通过对西安按揭群体的走访调研，梳理出存在的问题并提出相应的解决建议。

[关键词]商品房；按揭；风险防范

[中图分类号]D920.4 [文献标识码]A [文章编号]1671-5918（2016）02-0093-03

一、针对西安市商品房购房群体的调研分析

笔者之所以选择西安市购房人群，主要是高校大学生及毕业群体为调研对象，原因有二：第一，西安是十二朝古都，城镇化程度高，人地矛盾突出，商品房按揭市场广阔，对其进行调研具有典型性。第二，西安高校大学生群体大都出生于80年代末至90年代初，他们现都已经长大并开始工作、结婚，无疑是按揭的主要群体，以他们为调研对象来分析问题更有现实性。

本次调研共发放问卷200份，收回195份，经过检查，排除无效问卷，实际有效问卷为180份。调查问卷大体分为以下三个部分，结果及简要分析如下。

（一）购房人群基本情况描述

本次调研主要是针对30周岁以下和30到35周岁之间的购房人群为对象。调查显示，30岁以下被调研者，有89%考虑近期（两到三年）内计划买房，这其中又有98%的人选择买房是用于居住，原因很简单，租房居住还不如按揭买房划算。30到35周岁之间的购房者中，67%的人近期打算再买一套房子，其中85%用于投资，原因主要是房屋作为不动产，升值空间较大，趁年轻先按揭买下来再慢慢还贷。剩下的15%打算近期买房用于自住，原因是房价上升太快，还是先按揭买下来再慢慢还贷比较好。

以上数据显示，不论是30周岁以下，还是30到35周岁之间的购房者，他们的买房积极性都很高涨，主要原因是随着城市人地矛盾的加剧，加之城市流动人口的增多，而城市房屋又十分有限，租房价格也比较昂贵，租房还不如先按揭买房，再继续还贷来的划算。

（二）购房人群买房的主要考虑因素

从180份问卷反馈来看，有166份（占总数的92.2%）显示其买房主要考虑的是价格因素，有135份（占总数的75%）认为自家住的房屋以实用为主，有172份（占总数的96%）被调研者认为自己的月工资会在5000左右，有102份（约占总数的57%）计划买80-100平方米的房子，68份问卷（约占总数的38%）计划买100-120平方米的房子。

根据以上数据分析，大多被调查者认为买房主要会考虑价格和实用因素，而且大部分人又都倾向于买100平方米左右的房子。然而考虑到被调研者的月工资，虽然今年以来西安房屋价格有所下滑，但对比下西安地区约7182.6元/平方米的高房价（2015年前三季度房屋均价），可以看出：以100平方米的房子为例，大致需要100万元（考虑区位和装修等），被调查者的购买力对于高房价是十分有限的，所以价格成为其最主要的考虑因素就不足为奇了。

（三）被调查人群买房选择的付款方式

在本次调研的180名被调研者中，有164人（约占总数的91.1%）表示会选择比较合理的按揭（分期）付款的方式买房，原因很简单，就如上面分析的一样，高房价与低收入是决定因素。

但是，在调查中，有关大家是否了解商品房按揭买房的本质时，仅有17份问卷（占9.4%）选择了了解，其他的被调查者都不太了解这一按揭的担保性质。大家对按揭买房都十分熟悉了，但是当问到它的本质或者背后的法律问题时却很少有人能说出一二，这是我进行这篇调研文章写作的最终出发点和落足点。

二、按揭制度的基本概况

（一）按揭的在我国的缘起

“按揭”一词，在我国早就出现了，但“按揭”一词的现代含义，却来源于香港，最早实践于深圳。作为一项新型的担保制度，西方两大法系中均有“按揭”意义的表达，但各自名称、规则及运作亦有不少差别。

我国的按揭制度虽受英美法尤其是香港的影响，但在现行立法中却没有出现“按揭”的词语，但实践中，在房地产市场却在大量运用这种担保方式，所以我国一定程度上默许了按揭这种事实的存在。

（二）商品房按揭的基本内涵

通说认为，房屋按揭可分为楼花按揭（或称为期房按揭）和现房按揭。商品房按揭作为一种新生事物，是伴随着改革开放而生的。20世纪80年代以后，我国逐渐改变计划经济体制下福利分房的做法，实行了城市房屋商品化，由于房屋价值较大，居民购买力有限，按揭这种购房方式才应运而生，并猛速发展，不可阻挡。

由于我国立法没有对按揭进行定位，有关按揭的内涵，不同学者有不同的观点和表达。但综合各家学说的观点，并考虑商品房按揭的具体实践，可以得出：商品房按揭是指房屋按揭人将预购的房屋产权暂时转让于按揭受益人（银行）作为到期还款保证，当按揭人按期还款后，按揭受益人将房屋的所有权再转让给按揭人的一种担保制度。

三、我国商品房按揭制度的现状及存在的问题

我国商品房按揭制度，从产生到今天也不过短短几十年的发展历程，由时间短，又缺少相应立法予以保障，所以存在的一些问题是我们不容忽视的。

（一）我国商品房按揭制度存在的立法问题

通过国内大多数学者对按揭这一制度的对比、研究和分析，将按揭这一制度的性质定位为大陆法系上的、有别于传统典型担保物权的非典型担保物权――让与担保物权，已有逐渐取得一致意见的趋势。

虽然我国大多数学者对这一制度进行了大量的研究，但我国却不是判例国家，判例在我国不能够得到认可。实践中，商品房按揭却实实在在的存在，并得到越来越多的运用，被广泛的应用于房地产市场，这已是不争的事实。

反观我国的关于按揭这一让与担保的制度，除了宏观的《物权法》《担保法》以及央行颁布的办法中的相似条款或零散规定外，却缺少明确的法律定位和法律规范的调整，从而导致了操作的混乱。尤其是处于弱势地位的购房者的权益很难得到有效的保障，这势必将严重地影响我国商品房按揭市场的健康发展。

（二）我国商品房按揭购房者面临的贷款及审批问题

商品房按揭之所以取得较快发展的一个重要原因是其满足并解决了广大购房者短时间拥有（通过银行贷款）大量购房资金购房的问题。所以，按揭制度最重要的一个环节是购房者如何从银行顺利获得贷款。

然而，随着经济的飞速发展，银行承担的金融风险会越来越大。实践中，银行对借款人资格限定的过于严格且房贷审批越来越严。此外，办理按揭的手续也十分繁琐，既要调查贷款人的家庭收入情况，又要提供各种该证明文件或资料，办理房屋登记手续等。这些繁琐的手续和严格的审批都在一定的程度上挫伤了购房者的积极性。

（三）我国商品房按揭中面临的金融风险问题

银行作为商品房按揭这种担保制度中提供贷款的一方，虽然按揭人（购房者）将房屋所有权暂时让与给银行以担保贷款的实现，一定程度上保证了银行贷款的安全，但是银行的最终目的不是获取被转让的房屋所有权，而是按照协约收回贷款。如果购房者不能按时还款并缺乏还款能力时，银行就会出现贷款风险。

市场经济是风险经济，同样也存在周期性的经济危机。即使当按揭人由于个人信用问题不能还贷时，银行虽可以对房屋进行拍卖、变卖或折价，当经济危机到来时，由于我国房地产起步晚，与我国经济环境的依赖性强，房屋的价格会随着经济的衰退大量下跌，此时也很难保证银行的贷款得以完全实现。

（四）按揭市场一直存在信息不对称的问题

但凡买过房子的人都知道，购房者大都会选择置业顾问推荐的银行进行贷款，很少有人主动去选择其他银行。

正因如此，房贷市场一直存在信息不对称的问题。不论是政府房地产政策还是银行信贷政策，大多数的购房者并不知情，甚至根本不去了解，直接在售楼处听从售楼员的安排，这样本来就处于弱势地位的购房者更会陷入不利的境地，一旦发生争议，权益更难得到充分的保障了。

四、完善我国商品房按揭制度的对策及建议

当前，随着我国城镇化水平的进一步提高，房地产市场会日益的繁荣和发展。但任何一项好的制度都是伴随着问题的暴露，进而解决问题而完善起来的。问题和风险从来都不是可以避免的，只有积极应对、完善制度，风险完全是可以防范的。现笔者结合我国按揭市场中存在的问题，提出一些合理建议，以期对我国房地产按揭市场的发展提供一些裨益。

首先，要加强立法对按揭这一让与担保制度进行明确定位。可以考虑修改物权法或担保法时承认按揭让与担保这一非典型担保的法律地位，另外通过先制定行政法规或规章的方式确认按揭担保这项制度的具体实施条例或细则，为按揭制度提供具体的实施规范。

其次，健全银行针对按揭人的贷款和审批制度，创新管理模式，降低银行贷款金融风险。可以考虑建立对按揭人贷款买房的贷款资金的监督管理制度，确保贷款资金专款专用；建立贷后个人信用核查制度，银行应设立相关部门加强对按揭人贷后的工作、收入情况以及消费情况的核查监督，按揭人应按银行相关部门的要求积极履行协助、报告义务等。

最后，积极建立商品房按揭贷款保险制度。市场经济是一种风险经济，考察防范风险的各种措施，无疑保险制度是最好方法。因此，可以考虑在我国积极建立商品房按揭贷款保险制度，以更好地为房地产业的发展保驾护航，当然这需要具体的制度设计，还有待我们进一步的研究、设计。

近三十年以来，商品房按揭制度在解决个人贷款买房和推动房地产业的快速发展方面发挥着重要的作用。按揭这一制度已经扎根于我们的每座城市，并牵动着我们每一个市民的心，只有正确认识它，并通过立法予以明确和规范，这样不仅能够丰富我国的物权法理论体系及司法实践，而且也能够保障我国房地产按揭市场的健康、有序地发展。