产业升级中珠三角物流地产去向

近几年来，珠三角地区产业升级换代的呼声此起彼伏。而目前，广东省开始积极推动珠三角地区产业升级换代。在一系列政策和规划的作用下，珠三角地区的产业升级和产业转移稳步推进，大量制造企业正在往粤东、粤西和粤北地区迁移：在一部分产业迁移的同时，珠三角地区的另一部分产业正在进行升级换代，高新技术产业和高附加值制造产业不断进入。那么，这一系列的产业转移和产业升级究竟会对珠三角地区的物流地产产生什么样的影响呢?戴德梁行工业及物流主管顾炜接受记者采访时表示：“珠三角产业升级和产业转移对珠三角地区物流地产供需基本面影响不明显：而要想看到粤东、粤西和粤北的物流地产需求出现明显的增长，恐怕还得需要五到十年的时间。”

产业升级引发新一轮需求

珠三角地区现在又有大量产业迁出，这会不会影响珠三角地区物流地产的需求呢?顾炜的回答打消了记者的疑虑：“当前珠三角地区规划迁出的产业主要是那些高耗能、高污染的产业：比如说深圳的电子，电解铝和电路板制造；佛山的陶瓷等等。同时，随着珠三角地区原材料成本、能源成本、用地成本以及出口受阻等诸多因素的影响，一些劳动密集型产业，比如玩具和服装制造等，已经没有了成本优势，因此也要逐渐迁出珠三角地区”。按照规划将一部分产业转移出去，是广东省委省政府实现珠三角地区“腾笼换鸟”的重要一步。凭借着珠三角地区良好的产业集群，完整产业配套设施和产业链，又在慢慢吸引大批高端产业的进入。

根据广东省委省政府的规划：未来珠三角将会形成装备制造核心区。装备制造业作为广东省构建现代产业体系的重要组成部分，下一阶段产业布局的重点是：广州将重点发展汽车、船舶、中低速柴油机、核电设备、大型输变电装备、数控机床及系统：深圳重点发展新能源汽车、通讯设备、医疗器械、激光加工设备：佛山重点发展陶瓷、木工、塑料、纺织等专用及成套设备制造；东莞重点发展新光伏能源装备、电子及通讯设备、五金模具：中山重点发展大型铸锻件、风力发电设备；珠海重点发展海洋工程装备、航空产业。广东省将集中资金、政策等方叫给予该产业大力支持。预计具有堆存占地面积大、仓储设施要求高的装备制造业产品将会对物流地产产生巨大的需求，刺激物流地产的供应。

《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》进一步提出，将石化业列为重点发展、加快发展的先进制造业之一。从目前的情况来看，广州、深圳和珠海及其附近地区将是石化基地布局的重点。

随着这一系列具有高附加值的重化工产：业和装备制造业的不断积聚，对物流地产的需求不断增多，由此，珠三角地区物流地产的需求依然稳定。

物流仓储仍供大于求

“现阶段进入粤西、粤东和粤北地区的企业数量还非常的少，因为这些入驻企业还暂时没有形成产业集群和产业链，大部分企业还是倾向于自己厂中建立物流仓储设施，对货物进行存储和加工。对物流地产的大量需求，恐怕还要等五到十年的时间。”顾炜对迁入地市场的判断依据是毕竟目前产业迁入地企业数量少，生产规模有限，原材料和货物的运量小，物资储运的数量达不到物流和物流地产公司运营的基本货量，因此迁入地的物流地产供应并没有较大的变化。

反观珠三角地区的几个主要城市，如广州、佛山、深圳、东莞等，不断有新的物流地产项目开工建设，或者对低端物流地产漫施进行改造的声音，物流地产供应量持续升高。无论是高端还是中低端物流地产设施，普遍存在着供大于求的情况。特别在当前金融危机影响下，人民币不断升值、企业用工成本持续上升、能源价格连续走高、外贸形势的不明朗，造成了企业经营成本的过高，越来越多的企业对物流地产的价格承受能力降低，承受不了过高的价格和租金，因此现在市场价格物流地产价格和租金不断下行。举例来说，深圳盐田港的出口监管仓的租金，由每月45元／平方米降到了每月30元／平方米。高端仓库繁荣的背后略微出现一些隐忧，那就是因为现在企业成本承受能力较低，由此出现对高端物流设施接受能力低的状况，这样情况持续下去可能会改变以后物流地产的供应格局。

需要找准定位

对于这次珠三角产业转移和升级能给物流地产企业带来什么样的投资机会，“对粤东、粤西和粤北地区的物流地产投资还需要谨慎行事。”顾炜强调说，尽管最先进入这些产业迁入地区会获得先发优势：获得土地的成本较低、取得土地使用权比较容易和地方政府的支持，但是同样具有很大的风险性，这些风险存在于政府规划的可行性。虽然政府做了产业转移和升级方面规划，但是那些企业到底愿意迁移到哪些地区就不是政府所能决定的，而且政府规划是否正确还有待市场来验证。

顾炜认为，如果投资者想要到广东来投资，建议投资者还是选择珠三角地区，因为珠三角地区固有的物流地产需求格局将长期保持下去。深圳作为国际配送的海港型物流中心，广州也是一个重要的海港，进出口型物流地产需求量稳步增长。在珠三角城市配送方面，广州拥有决定性的影响力。制造业配送方面，深圳是电子、玩具、服装等轻工业的主要配送基地：得益于一批快速消费品的企业集群，如宝洁、可口可乐等，广州又是快速消费品等的配送中心。另外，广州汇集了本出、丰刚等大型汽车制造企业，又是全国少数几个具有汽年进口资格的港口之一，因此广州成为汽车物流配送中心。加上随着珠三角产业的重新定位，诸多产业对物流地产仍然具有较大的需求，因此珠二角物流地产开发潜力巨大。

顾炜承认，物流地产会占用大量土地，因投资额不高，提供的税收和拉动的就业数量都非常有限，现在政府正有意向收紧这部分升发项目的土地供应。当淡到珠三角地区过剩的物流地产供应时，顾炜倡导物流地产商要实现差异化竞争，由此特别提出了“主题仓库”这一个概念，那就是物流地产商只把某一类商品作为自己仓储设施的经营内容。做这类主题仓库的好处是专业化地提供某种商品存储、加工、包装和运输的技术、设施、人员配备和相应的管理方法，便于为货主提供更多的增值服务。这样做在珠三角地区具有可行性，一方面珠三角产业集中度高，可以充分保证主题仓库运营的数量需要：另一方面，珠三角物流地产市场竞争激烈，提供差异化的服务可以帮助物流地产企业获得商机。