国内房地产价格非理性快速增长的原因及应对措施分析

摘要：近年来，中国房市交易火爆，房地产价格节节攀升，引发了社会各界对房地产泡沫及其破裂所可能带来的危机的关注。抑制房市泡沫，需要多管齐下，政府要注意运用限购手段、信贷及税收办法，发挥核心作用；商业银行应当实现其在市场经济中的基础作用，提供适度的金融支持；房企是关键，其采取措施缓解信贷紧缩与销售萎缩压力的过程，也是同时促进房价合理回归的过程。政府、商行、企业作为房市中最重要的三方主体，三者相辅相成，缺一不可。

关键词：房市价格 原因分析 应对措施

中图分类号：F293.3 文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）28-0176-03

引言

房地产市场是中国经济过去二十年非凡增长纪录的基础。单是房地产建设这一项在中国2010年国内生产总值中的比例就高达13%，是20世纪90年代的2倍。但在看到中国房地产市场的炽热需求对中国如此宏伟的增长规模的贡献的同时，不可否认，由于房地产价格非理性快速增长所引致的逐渐膨胀的房地产泡沫已经成为中国面临的最大经济风险之一。

美国《福布斯》杂志评出七大近在咫尺的金融泡沫，其中中国的房地产市场位居第二，足见目前房地产业已经成为当前经济风险最集中的行业。但是，中国正处于快速城市化进程中，未来十至十五年每年会新增1 400万城市人口，至少需要年净增4.2亿平方米城镇住宅面积。在北京、上海等一些大都市，一家三口挤在一间20平方米的小屋里的事更加常见。所以说在房地产泡沫虎视眈眈之时，住房需求的增长也是不可避免的趋势。

总之，一方面是中国快速的城市化进程不可避免地催生出越来越多的自住型购房者，另一方面是不断膨胀的投机需求引致越来越大的房地产泡沫；一方面是急需增加住房建设以保障新增城市人口“居者有其屋”的民生需求，另一方面是采取行政措施抑制过剩的购房需求以控制泡沫经济。如何在满足民生需求的同时，有效地化解这个虎视眈眈的金融泡沫？

一、房地产泡沫出现的原因

1.经济增长是房地产泡沫产生的根本原因。房地产泡沫很大程度决定于中国的快速增长。中国经济持续增长，政治环境的稳定及区域城市安全有保障，居民的人均可支配收入的大幅度提升，刺激了居民改善生活质量的念头，促使他们去购买房地产。经济发展使民间高速储存了大量资本，具有良好收益性与稳定性的房地产投资具有优良的保值增值的作用，理所当然地充当了居民个人投资组合中的重要品种。

2.需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。土地的稀缺性和有限性以及社会对于短期内房地产价格持续上涨的预期，使流入房地产业的大量资金倾向于进行短期见效快的投机活动，在这样连续的交易过程中，不断地涨价导致价格严重背离价值，市场价格脱离了实际使用者的支撑，此时的经济中充满了不能反映物质财富的货币泡沫。这时商品供求严重失衡，需求量远远大于供给量，投机交易气氛非常浓厚。而实际上对于中国而言，不仅仅是投机需求拉动房价走高，正常的自住需求也起到重要作用。虽然中国人口增长率水平已经大幅下降，但由于人口基数大，住房需求量大，且随着经济的繁荣，城市化的发展，大城市的自住型购房者会越来越多，对住房的需求只会有增无减。

3.物价上涨是房地产泡沫产生的基本原因。单从建筑业这个行业本身情况来看，建筑材料、能源价格持续走高导致房价不合理增长。由于各个行业对基础建设行业进行重复投资，现今石油供应紧缺，导致建筑材料和能源价格居高不下，住房建筑成本猛涨，对房地产市场的“繁荣” 产生了推波助澜的作用。就整个宏观经济环境而言，由于物价普遍上升，货币购买力下降，建筑工人手中实际现金余额减少，必然要求提高工资以弥补物价上升带来的损失，这样增加的劳动力成本又拉高房价。

4.制度是房地产泡沫产生的重要原因。据数据显示，2010年，全国土地出让总价款达2.9万亿元，较前一年增加69.4%，全国土地出让收入约占地方本级财政收入的71%，比上一年增加22.2个百分点，数据显示出地方对土地财政的依赖程度越来越深。而在1999年，土地出让金比重仅占本级财政收入的9%左右。近年数据显示房价几乎总会在每一轮调控后报复性上涨，是因为制度改革不够，地价领跑了房价。土地已经成为平抑房地产市场的举足轻重的力量。由于不完善的财税和土地供应制度，地方土地财政比例出现不合理过高现象，从而拉动房价。总之，开发商的土地出让价款支付压力大了，资金成本增加了，最后需要有人为此买单。在卖方市场格局之下，增加的资金成本必然会转嫁到购房者身上，从而必然会出现每一轮房市调控政策之后又是一波房价上涨的现象。

5.银行信贷是房地产泡沫产生的原动力。房地产业是资金密集型产业，资金支持是房地产泡沫生成的必要条件，而房地产开发所需资金主要由金融机构提供，因此，缺少金融支持，房地产业发展就会滞后，其运行效率将下降；金融支持过度又会导致房地产进入持续的繁荣期，甚至出现价格泡沫。近年出现的房地产泡沫，很大程度上是由于当局采取的宽松的货币政策使得信贷膨胀，银行资金高度向房地产市场聚集而产生的。

二、针对原因采取的具体措施――多管齐下抑制房产价格

（一）政府行为是核心

为抑制房地产泡沫，首要是要求政府严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责，从严把握和执行房价控制目标，进一步贯彻落实国务院确定的各项调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，在保障自住需求的同时抑制投资投机，合理引导住房需求，着力改善供求关系，促进房价合理回归。

1.抑制通货膨胀，实现宏观经济稳健增长。中国飞速的经济增长与巨大的经济规模已经形成了一个“牵一发而动全身”的经济系统。宏观经济的变化将引起房地产的供需调整，进而影响房地产投资和价格的变化。而当今国内严重的通胀预期已经威胁到了房地产市场的健康发展。货币流动性泛滥，通胀预期高涨，是住房投资投机需求的主要推动力。物价上涨导致劳动力成本上升，建筑材料和能源价格居高不下，投机需求膨胀，从而推动房价水涨船高。因此当务之急是要抑制通货膨胀及其预期，使物价恢复到合理水平，从源头上遏制房价非理性增长。

2.提高投融资成本。采取措施提高投融资成本，维持偏紧的信贷环境以抑制市场热情，抑制不合理的住房需求，把房地产市场调控政策落到实处。（1）限购令――不可不用，适可而止。限购能使楼市不合理需求得到一定抑制，将一半以上不符合政策的购房者排除在房地产消费、投资群体之外，其政策效果是显然的。但在有效抑制了房市的投机需求之后，也损害了不少无辜的自住型购房者利益。价格是供需相互作用的结果的反映。房价高扬，是因为对住房有真实货币购买力支撑的大量超额需求，无论这需求是来自居住性需求还是投资投机性需求。用直接扼杀投资需求的办法固然短期内能达到降低房价的作用，但如果坚持下去，会对供给产生负面影响。同时因为国内各地政策实施程度和力度不同，必然会出现“市区房价下去了，郊区房价上来了”的现象――要想调控收效，最终限价必然要推广到所有城市，填平政策不同所造成的价格洼地，避免因各地房产限价不同而出现房价“此起彼伏”的问题。所以，限购令不可不用，适可而止，并且要与其他政策措施结合使用，才能最大限度地避免副作用。（2）提高房地产信贷成本。提高房地产贷款首付款比例和利率水平，提高信贷门槛，严格信贷审批环节，确保贷款者购房真实自住与交易背景。同时实施差别化住房信贷，引导银行调整房地产信贷重心和结构，优先支持普通商品住房和经济适用住房、廉租住房的建设，引导房地产市场回归理性。（3）税收办法。为增加投融资成本，税收办法是必要措施之一。除了继续严格贯彻落实当前已有的房产税政策之外，还可以推出新的税种以抑制不合理需求。1）征收资本利得税。通常抑制投资投机性购房，使用的信贷与税收的办法，是提高房地产信贷成本以压缩房地产金融杠杆，征缴房产税以增加持有成本，征缴房产交易资本利得税以减少房地产的资本利得。资本利得税征收便利，在交易时根据标的价格的高低，按照不同的税率征收。同时，还可以通过所持有的年限长短，对短期投机者课以重税。资本利得税与土地产权无关，而与资本利得密切相关，资本暴利重税，微利少征，排除了许多不可化解的矛盾。如果是个人改善性必要住房，可以在征收之后返回，以实现公平征税，居住正义。2）征收住房空置税。就闲置住房利用方面，中国法律对住房闲置既没有规定强制利用，也没有征税、罚款等经济措施，造成当前住房空置率居高不下。而在许多欧美国家，把住房闲置视做严重浪费土地资源的行为加以制裁。如欧洲很多国家允许无房者直接入住闲置一年以上的私人住房。法国一些城市规定，房屋闲置的第一年，业主须缴纳房款10％的罚金，第二年为12.5％，第三年为15％，以此类推；丹麦对闲置六周以上房屋的所有者施以罚款；瑞典、德国以及美国的克利夫兰、巴尔的摩等城市立法允许将闲置住房直接推倒。在中国历史上，1947年12月南京国民政府也曾颁布《空置限制条例》，规定，“可供居住之房屋，现非自用，且非出租者，限期于一个月内，命其出租。”“不交空房捐逾期三个月以上者，主管征收机关得移请法院查封其房屋，移为平民住所。”空房捐就是住房空置税。借鉴这些国际经验和历史经验，中国应该严查空置性囤房，无理由空置六个月以上的住房要缴纳高额罚金，甚至没收。所以说，与其打击投机炒作的囤房者，不如开征空置税，这要比开征房产税更精确、更直接，可避免错伤无辜的自住型购房者，长期内也比“限购”更有效。

3.建立科学的住房保障供应体系。要建立科学的住房保障供应体系，重点抓好保障性住房和普通商品房建设，大力兴建保障性住房，兴建公共租赁住房，加强金融支持，推动制度建设。一要完善相关政策措施，加大政府投入和贷款支持力度，切实抓好工程质量安全。二要建立健全公开透明的分配制度和退出机制，确保保障性住房分配公平公正、管理科学有序。三要加强市场监测和监管，完善房地产市场风险预警预报体系和信息披露制度。

同时还要注重健全规范房屋租赁市场，保障租房者权益，鼓励租房。可以多买房，但除了自住之外的多余住房必须全部出租，尤其鼓励租给低收入者和流动职业者。只要房源供应充足，房价自然会回落，投资住房的收益率回落到社会平均收益率。全国总工会报告预测，为保证城镇化，每年至少需要安置400万新生代农民工进城落户，解决其城镇住房需求是最大挑战，而他们可能大部分是要长期租房来解决，为此对租房房源提出很大要求。如何扩大房源，可行措施是上文提到的征收住房空置税。

4.其他可行措施。（1）正如上文所指出的，是地价拉动了房价，因此少占土地是题中应有之义。为此政府可以加强老城区改造，拆除危房旧房改做保障房和廉租房，即增加旧的住宅区（不可再生产价值性）的经济实用性，尽量减少占用耕地等生产性土地。（2）当前根据国土资源部调查显示，在房市中从立项审批、规划管理、土地出让、招标投标，到最后的竣工验收，在工程建设的每一个环节，腐败行为都有可乘之机。每个环节都有可能给、行贿受贿提供方便，而不法房地产开发商最终要将行贿成本计入房价，从而导致房价飞涨，使居民的基本居住需求得不到保障。针对此问题可以建议政府绕过开发商直接投资建设保障房和廉租房，按成本价销售给购房者，绕开开发商通过开发房地产谋取暴利这一环节。如果希望这一政策取得实际成效，最关键的是要注意三个方面：一是需要国家财政的大力支持；二是加强纪检部门对政府的监督，严防腐败，严打腐败；三是加强质检监督，保证房屋质量。房屋上市的实际流程中经历的环节越少，导致房价不合理上升的因素越少。

总之，房地产金融“牵一发而动全身”。决策者应当小心谨慎地为楼市逐步降温，而不能冒着经济硬着陆的风险为房地产市场紧急刹车。

（二）商业银行行为是基础

金融是经济的核心，银行是国民经济的命脉。金融支持是房地产市场发展的必要条件，因此商业银行的行为在抑制房地产泡沫进程中发挥着举足轻重的基础作用。同时，即便是房地产泡沫一日破裂，房地产价格暴跌，但假如有健全的银行体系、充足的资金和扎实的经济基础作后盾，经济的恢复也会较快。

1.商业银行等金融机构对信贷的管理应当做到既要抓发展，又要保质量。在落实宏观政策的同时，适时做好结构调整，调整房地产信贷重心和结构，优先支持普通商品住房和经济适用住房、廉租住房的建设，优先满足具有偿还能力的家庭购买自住住房的贷款需求，引导房地产市场回归理性。

2.要尽快建立和完善房地产市场信贷风险预警预报体系，切实提高风险预警能力，加强贷后管理，注重偿还风险的预测。银行业充足的资本、完善的风险预报体系会使其在因房地产泡沫破裂所可能导致的金融危机中受到的负面影响减小。

3.各商行要加强与房地产开发企业的沟通，引导企业适时适当采取降价措施，正常回笼投资资金，按时归还银行贷款，减少不必要的财务支出，防范由于房地产开发企业资金链断裂而引发的房地产信贷风险。

（三）房地产企业行为是关键

由于央行出台一系列紧缩性货币政策以及限购、限售、限融资等房地产调控政策，房企资金不能尽快回笼，融资之路不畅，面临着信贷紧缩与销售萎缩的双重压力。

如何应对信贷紧缩的局面？房地产业是周期长、收益高、风险高、资金密集型的投资行业。目前，中国多处房地产企业的主要融资手段是银行间接融资，融资渠道单一，上市融资、债券融资、非上市股权融资以及房地产基金等融资手段的运用近乎空白。房地产企业应大力发展多元化的融资途径，一方面，房地产企业通过改变目前融资渠道单一的局面，有效防范资金链断裂风险，同时有利于降低融资成本，促使房价得到合理控制；另一方面，可以改变房地产金融风险过于集中在银行的现状，有效防范因房地产市场的波动而引发的金融风险，可以将因房地产泡沫破裂所可能导致的金融危机带来的影响降低到最小程度。

在减轻销售紧缩的压力方面，房价适度下调换取楼市回暖是开发商的理性选择，“以价换量”的策略已经在国内楼市取得明显成效。

房地产泡沫不是一朝一夕形成，因此如何化解也将是一个长期的过程，需要多方主体共同努力，政府、商行、房企缺一不可。在这种情况下，这些措施对抑制投资需求，化解房市风险，形成完善的房地产市场，实现经济稳健可持续发展，具有不可替代的作用。

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