论房地产设计阶段成本控制

基金项目：基于知识管理的集群创新网络研究（湖南省教育厅科研项目，课题编号：11C1144）

摘要：伴随着房地产行业的持续发展，成本控制开始被越来越多的地产公司所重视，而房地产设计阶段成本控制的重要性也显得尤为重要。因此，如何控制好设计阶段的成本成为了房地产商共同关注的话题。

关键词：房地产 设计阶段 成本控制

房地产行业竞争越来越激烈，从而使工程项目效益变得越来越小。每一个企业都期待着利用最少的成本投入，获取最大的经济效益。所以，在施工的过程中，企业是否能做到对于成本的合理控制和管理，将直接影响着企业的经济利润成本控制也制约和影响着施工中的其他环节的进程和发展。房地产商只有抓好设计阶段成本管理才会创造良好的经济效益，才能适应市场竞争。

一、房地产设计阶段成本控制

成本的合理控制是一个项目研发的重要环节，其产生于项目定位，控制于产品研发，执行于设计管理。然而虽然房地产业在设计阶段成本控制方面制订了相关体制，但是受多种因素的影响，仍然存在不少问题。一些房地产开发商只意识到了房地产行业的暴力却忽视了在房地产开发过程中的成本控制以及对于设计方案中专业性和深度的控制与把握，往往盲目求成，欲速则不达，仅仅收到事倍而功半的效果。

众所周知，影响成本最主要的因素是设计，一个不经济的设计，无论后期招标时有多大的竞争性，成本还是居高不下。因此，要达到成本控制的目的，需要更多地关注设计。房地产实现“事前控制”的关键就是规划设计环节的成本控制，在这个环节进行成本控制的一个重要优势在于可以最大限度的减少事后变动带来的成本增加，具有“一锤定音”的地位和作用。成本管理贯穿房地产项目开发全过程的始终，阶段性的成本管理不能与全过程完全隔离。规划设计阶段是决定房地产开发成本的极其重要阶段之一。规划设计阶段的成本管理应具有产品开发建设全过程成本管理的意识和企业发展成本管理的宏观意识。

二、房地产设计阶段成本控制的主要举措

1.注重设计单位的专业性，优化设计方案

在被问及所设计项目的具体面积时，大多数设计师的回答都是“记不清楚”，或者“我查一查”。他们在项目设计的前期主要关注建筑风格与建筑形式，而忽视了设计阶段的成本，从而导致片面追求设计效果使得设计成本的不断飙升。因此，设计团队的专业性尤为重要，他们是房地产设计的核心，他们对设计方案起到核心的引导作用，他们的专业性也直接影响到了设计阶段的成本控制。为了更好体现设计单位的专业性，房地产企业要要求设计单位提供相关资料，要求设计单位提供详细数据分析表，要求设计单位对关键问题提供备选比较方案，这样对于设计方案的优化有着积极地促进作用。

建立在设计单位、设计团队专业性的基础之上，还应注重对设计方案的优化。优化设计并不是一道算术题，也没有唯一正确的答案。优化是在追求设计水平进一步合理化和进一步提升。优化在基础层面抛弃一些不合理的因素，找到更好的解决方案。是否合理的评判不尽相同，但是对于不同的专业，在不同的项目上目标是一致的。对于开发商来讲就是在保证建筑安全与功能的同时节省成本。控制设计阶段的成本就是设计方案的不断优化的一个过程。

2.推行限额设计，有效控制造价

当谈到日本与美国汽车公司成本控制的区别时哈佛大学的教授罗宾・库帕尔是这样回答的：“我们的公司总是先设计好图纸和模型，再计算被设计产品的代价，然后看看能否以这个价格水平卖出该项产品，而日本公司却将这种程序完全颠倒过来，即将某种新产品的成本或售价定为X元，然后回头去努力实现这一目标。”对于这两种控制成本的方法，如果单纯的从控制造价的有效性和实效性角度看，进行限额设计对于控制造价效果更好。

由于当前设计单位普遍经济观念和市场观念淡薄，“重技术、轻经济”，设计节点把握度差，常导致赶工期、轻质量、各专业图纸矛盾多、细部设计缺失等问题出现。加上设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计算，不利于设计单位加强成本控制意识，浪费较大。在这种情况之下如果将推行限额设计，将在根本上提升设计单位的成本意识，在一定程度上对设计阶段的成本控制有着重要的作用。在设计限额下，可以采取一些成本策略：比如在初步设计阶段，在满足规范的要求下，减少非可售部分面积等。施工图设计阶段，通过设计优化，降低部分对产品品质影响不大的材料档次，如阳台玻璃栏板、外墙涂料及面砖、空调装饰板等，但对客户投诉和关注点较多的电梯、进户门、外墙门窗、可视对讲等，应在保证质量的前提下控制价格，当然要与产品定位和对业主的销售合同承诺相符合。

3.完善设计阶段成本控制制度、提高成本控制意识

一个企业要想立于不败之地，制度很关键，无论是企业的管理制度还是其他。房地产企业要想有效的控制住设计阶段成本就要不断地建立健全更加完善的设计阶段成本控制制度。设立专门的管理部门，将设计成本的控制落实到实处，提高部门的办事效率。加强设计标准和标准设计的制订及合理应用，建立管理程序与制度：完善甲方设计标准；坚持设计全过程优化；建立专家会议评审制度；内部各阶段图纸审核制度化。坚持用制度管人，人管人的理念，不断提高企业员工的成本控制意识，特别是对设计阶段的成本控制意识。

4.推行产品复制，建立标准化产品线

在中国房地产市场逐渐走向成熟之后，各房企开发能力的差异也开始清晰地显现出来。一个最明显的现象就是，有的房企在获取土地后一两个月就能开工，半年就能实现销售回款，而有的企业在获取土地一两年后仍迟迟没有开工。除了管理效率的差异和某些房企刻意“囤地”的因素之外，这其中主要原因是因为前者有现成的、成熟的标准化产品线。推行标准化产品线开发已成为现阶段一线房企的共识和共同战略举措。建立产品线，重要一点是要输入鲜明的品牌特征。

打造产品线对于房企的“内功”提出了更高要求，需要企业的管理模式和内控体系提供更为科学的保障。要形成成熟的产品线，首先要研究、确定战略目标及发展规划，然后在企业总体战略导向下，确定具有核心竞争优势的、独特的商业模式，以及如何推行可连锁开发的产品线，再建立相应的管理模式为其保驾护航，同时要基于人力资源规划加强企业的人力资源及团队建设。

结语：加强房地产业设计阶段的成本控制管理，将会是房地产企业进入成本竞争时代的竞争利器，也是企业推进成本发展战略的基础。房地产设计成本管理的有效实施是改善和加强企业经营管理中要手段。完善的、合理的设计成本成本控制管理体系是健全的现代化企业管理不可或缺的一部分。同时对于房地产项目，成本管理无论是设计阶段还是实施阶段都对于企业有着重要意义，它可以有效的促进企业整体管理水平的提升，不断提升企业综合能力、市场竞争力。

参考文献

[1]吕红梅.房地产项目开发前期阶段的成本控制[J].产业经济，2010（8）.

[2]任宝峰.房地产开发成本控制[J].经济师，2010（10）.

[3]闫晶.基于精细化限额设计的房地产企业成本控制研究[J].商业会计，2011（2）.

作者简介：

周军，男，山东聊城人。长沙理工大学土木工程专业，获工科学士学位，山东大学建筑工程专业工程硕士。目前在山东省鲁商置业有限公司工作，任项目公司工程部经理职务。主要工作：房地产开发、施工、成本管理等。

朱东，男，山东济南人。山东建筑大学土木工程专业，获工科学士学位。目前在山东省鲁商置业有限公司工作，任项目公司成本部经理职务。主要工作：房地产开发、施工、成本管理等。