开发商的分歧

全年贯彻以价换量的地产企业，面对新的市场局势将如何突围？价格继续小幅调低的空间还有多少，房价又将何去何从？

按照住宅市场惯例，房地产企业会在第四季度集中推出新楼盘。根据中国指数研究院的统计，在过去的两年，四季度项目数量甚至能占到地产开发商全年计划的三成以上。今年亦如此，11月，北京会有22个住宅项目、上海有21个楼盘、广州有59个楼盘推新或开盘，其中不乏碧桂园、保利、金地等房产大佬。

易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱预计：“个别企业或者部分规模性房企，年底还会有一拨儿（价格）折让，因为大家都希望今年就算完成任务，还希望把它完成得更好”。

然而，对于第四季度怎么卖，涨价还是继续以价换量，地产业内并无共识。

楼市“起死回生”

如今看来，房地产调控政策没有任何松动的迹象，加之上半年货币政策从严，让房地产企业从忧心忡忡转到积极应对，“杀手锏”不外乎—降价。

各大型房企成绩还算优异。今年前三季度，十家代表性房地产企业的销售额和销售面积与去年相比，分别增长了10%和14%，近半数的企业完成了年度目标的80%以上，世茂、中海更是提前实现了全年目标，保利的销售额也已经超出了2011年全年。

一方面是前三季不错的业绩，另一方面是未来几个月推新盘的积极性高涨，开发商似乎想要在四季度进行最后一搏，为全年“收官战”画上完美句号。

那么，“搏斗”的利器会是什么呢？还是降价？让我们把日历翻到一年前。

2011年11月19日，位于北京市大兴区的龙湖时代天街开盘，项目以11800元/平米的起价入市，开发商声称该项目微利，甚至把当年的拿地价以及建安成本搬上了台面，供大家计算，得出房价近乎是成本价的结论。项目一经推出，深受年轻客户追捧，当天开盘的216套房源引来了千余人抢购，成为房地产市场调控以来首个“日光盘”。接下来几个月，龙湖延用了这种低价销售的策略，8次开盘8次售罄。

看到效果，众开发商都跟风降价，保利、万科、鸿坤等大型开发商都做起了这种以价换量的生意。以北京的首开常青藤为例，2012年3月份的楼盘价是每平方米26000元，到今年5月楼盘价降到每平米18300元，一个月卖了300多套，而在此前，他们的最高销售纪录是月度129套。

全国的楼盘销量都是如此。国家统计局公布的数据显示，今年上半年，全国商品房销售面积39964万平方米，同比2011年下降10.0%，但降幅比1—5月份缩小2.4个百分点，这就说明全国的销量都在环比上涨。

楼市在以价换量策略的刺激下起死回生，以价换量归根结底是抓住了刚需客户。

如今，在房地产销售的口中，对一年来的客户描述是这样的：多数是80后，有计划或者已经筹备结婚，父母陪着看房的“婚房族”；另一类是以升级居住环境为主的“改善型”，通常是全家来看房。前者钟意于大一居、90平方米以下的两居，后者倾向于经济型别墅或者三居以上面积。

中国指数研究院指数研究总监何田分析，相比较而言，中小户型为主的刚性需求仍然是市场的主力。

“金九银十”成色不足

就这样，房地产商们用低价一点一点积攒成交量，在经过近半年多的走量之后，部分开发商的业绩报表好看了起来，六七月，央行接连两次降息之后，不少开发商的资金链都有所好转。

谋划上调房价又成了开发商们心中蠢蠢欲动的年头。首开常青藤就光明正大地把房价调回到了22000元，2011年年底时的价格水平。

6月开始，各地住宅价格均出现了上涨。有些楼盘更是一月一价。还是国家统计局的房价数据显示，5月，全国70个大中城市中，房价环比上涨的城市只有6个；6月有25个；7月则增加为50个；直到9月，仍然有31个城市房价在涨。

然而，“在中央各部委三令五申的喊话之下，再加上8个督导组下到各地督查，购房人对于未来的调控政策趋紧预期强烈”，中国房地产研究会副会长顾云昌如是说。此外，刚需客户已经在5、6、7三个月得到集中释放，部分限购城市拥有购房资格的人数在减少。

例如，8月份北京市住宅（新建商品住宅和二手住宅）网签总量是28215套，环比下跌3%，如果剔除新建商品住宅中的保障房成分，成交量跌幅达到了12.4%。出乎意料的是，9月份这一数字持续下滑到了22290套，环比下跌21%。地产商眼中的“金九”显然成色不足，“银十”也没有强到哪里。10月前两周，北京市住宅成交量同比九月前两周分别下滑87.48%、4.62%。

此外，前三季度全国住宅供应量走高，成交量却走低，致使楼市库存和出清周期（出清周期=目前可售套数/往前推6个月的平均销售套数）均有所上升，截至9月底，可售面积环比增长8%，至7038万平方米，为2010年以来最高水平，出清周期增至10.3个月，这也是今年以来首次出现库存量和出清周期的同时增长。这一问题将给开发商带来不小的压力。

2013年，涨价是非

中国指数研究院分析师认为：“在经济探底背景下，中国将继续坚持货币政策和房地产调控政策。预计年底前，为了冲高业绩，开发商将迎来新一轮集中入市，这样供应量将上升，交易量也惯性回升，房价将会因此略有上升”。

万博经济走势研究院院长滕泰则认为，目前供需力量只是短期均衡。他分析：“随着调控效果的持续和机会成本的不断增加，这种短期的供需平衡将被逐渐打破，等到供大于求的那一天，房价就会下跌，2013年房价下跌是大概率事件”。

一方是经验派，另一方是理论派。听谁的？

在《新商务周刊》记者的采访过程中，大部分房地产业内人士觉得房价再降空间不大。

丁祖昱说：“之前有一轮价格回落，所以价格再下滑的空间不是特别大”。他的理由是，今年下半年开始，开发商的资金较为充裕、销售业绩也不错，依照经验，房地产开发企业通常只要度过12月，来自资金层面的压力就会变小——因为1月份是银行放贷政策较为宽松的时候。此时降低价格是没有必要的牺牲。

但龙湖地产品牌资源总监徐桐珲却给出了不同的意见。他在接受采访时表态：“在当前市场情况下，不管是刚需产品还是改善性产品，我们还是希望有一个相对快速的去库存和推新产品的动作，因为在相对长期的调控环境下，企业只有把手上的钱转起来，才能相对平稳地渡过这样的时期”。龙湖地产的“不肯定不会降价”的表述，至少透露出一个信息：开发商对2013年的形势还没有清晰预判，因此在当前刚需为主的市场中，如果要想快速去库存，只有降价才是王道。当然，下降空间并不大。

四季度，毫无疑问楼市供应量会大增，开发商的库存压力渐涨；但另一方面金九银十的惨淡也说明楼市需求不旺盛，更多购房人在观望明年后楼市会否出现新的调控政策，而这正是开发商同样在意的。