香港开发商囤地背后

由于在内地发展的香港开发商基本上都是上市公司,它们的市值的大小很大程度上是用所屯土地的多少来衡量的,因而都对囤地情有独钟。

“橘生淮南则为橘,生于淮北则为枳”。当香港开发商在香港本土遵纪守法经营时,它们在内地却迅速改变了游戏规则,一次又一次地身陷囤地丑闻。

在国土资源部8月3日公布的全国1457总闲置土地“黑名单”上,香港地产大鳄新世界、和记黄埔、信和等赫然在列。

此前,房地产研究机构易居(中国)去年年底的2009年土地报告亦称,上海有330宗土地“批而未用”,这些闲置土地的所属公司包括多个知名地产企业,其中包括长江实业、和记黄埔、瑞安房地产以及东方海外。

本刊记者查阅新世界中国(00917.HK)2009年年报发现,该集团已经持有发展或发展中的物业总建筑面积达2577.3万平方米,但其中只有250多万平方米处于“发展中”,仅占总量的一成多,有近九成的物业目前仍然是“规划中”状态。

本刊记者查阅的和记黄埔(00013.HK)2000年至2009年的年报亦显示,这家公司在上海的项目,虽然最长的(普陀区真如副中心商业发展项目)计划要到2018年才能完工,但大部分时间项目都处于开工阶段且计划在最近3年内完工。

什么是“开工”?上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭曾如此形容:“在检查团来到时打几个洞,等检查团走了再继续晒地皮。”

为何香港地产商如此热衷于囤地?一位不愿透露姓名的国内知名房地产评论员在接受本刊记者采访时表示,由于在内地发展的香港开发商基本上都是上市公司,它们的市值的大小很大程度上是用所屯土地的多少来衡量的,因而都对囤地情有独钟。“这些香港地产商不止在内地囤地,在香港它们也同样大肆储备土地。事实上,内地开发商的囤地行为很大程度上都是跟这些香港老大哥学的。”这位不愿具名的地产评论员对本刊记者表示。

新世界:“囤地专业户”

在国土资源部公布的1457宗闲置土地名单上,新世界中国无疑是此次港资开发商涉嫌土地闲置的最大代表企业。名单显示,新世界中国被指涉及囤地的三幅土地,包括燕京大厦、新世界家园三期西侧公建楼及新景商务楼,约定开工时间均为2005年2月27日,约定完工时间为2007年3月至6月,涉及总地皮面积约为24185平方米。

被指涉及囤地的三幅土地均由新世界中国旗下的北京崇文新世界房地产发展有限公司持有。在新世界中国2009年年报中,北京燕京大厦和新景商务楼的发展进度仍然是“规划中”,其中燕京大厦的预计竣工时间推迟至2012年9月,新景商务楼预计落成日期是2013年6月。

面对外界有关囤地的质疑,新世界中国发言人表示,三幅土地一直都有动工,但因设计拆迁及审批问题而暂停工作。他强调,公司没有停止过项目规划,相信短期内可以复工。

可以肯定的是,新世界中国从土地闲置中获利颇丰。以新景商务楼为例,根据当时的合同约定,新景商务楼地块供地面积为7500平方米,合同价款675万元。另据公开资料,新景商务楼地块规划总建筑面积69872平方米,其中包含写字楼37814平方米和商场11600平方米。按此计算,楼面价仅96元/平方米。

距离约定的竣工时间已经过去了3年多时间,新景商务楼项目仍是杂草丛生。而根据附近的行情,新景商务楼地块预计售价3.6万元/平方米。短短5年之间,这块土地的价值已经暴涨了374倍。

事实上,新世界中国在内地被媒体称为“囤地专业户”。

在上海,目前正在对外销售的位于上海市卢湾区滨江地块的“丰盛皇朝”,此前囤地长达9年,期间楼盘价格上涨15倍。这一地块应该是在上海的港资企业中囤地、捂盘时间最长的项目,堪称捂盘惜售的经典。早在1993年,该地块就被新世界中国获得。2001年,历时七年之后,第一期香港新世界花园开盘,售价4000多元/平方米。之后,项目停滞多年。今年4月,该项目二期开盘,均价7万元/平方米。

在广州,新世界2006年拿下的白云区的种猪场地块目前仍是荒草一片,未有动工开发迹象。而该公司当年早期开发的相邻项目盘仅卖3000元/平方米,如今该项目盘卖价已达到1.5万元/平方米。

东方海外:囤地后打包出售

东方海外(00316.HK)同样堪称囤地典范。今年1月,东方海外与凯德置地(中国)投资有限公司(下称“凯德置地”)签署协定,以22亿美元的价格将全资子公司东方海外发展(中国)有限公司(下称“东方海外发展”)100%股权出售给凯德置地。

此次收购涉及东方海外发展在上海、昆山、天津的7个房地产项目,总建筑面积约148万平方米。

据悉,7个项目的用地性质十分广泛,分别包括了住宅、商办综合物业、酒店及服务式公寓。其中,有4个项目位于上海,且均为中心地段,分别是卢湾区长乐路项目、徐汇区衡山路项目、长宁区中山公园项目和浦东新区南码头项目,拿地时间都已超过3年。其中,浦东新区南码头项目更是以毗邻世博会地段而被业内关注。

浦东新区南码头项目是东方海外2006年12月获得的,土地面积5.7万平方米,可建面积10.28万平方米,楼板价4065元/平方米。值得关注的是,当时的购地价格仅为4.8亿元,而目前的估值已经达到14亿元,目前该地块所位于的浦东塘桥地区新房售价在2.5万元-3万元/平方米之间。

深入调查发现,东方海外在沪囤积的土地绝非南码头街道这一幅,此前另有3幅地块目前未现破土动工。

2001年5月份,东方海外囊入卢湾区长乐路地块,一幅占地面积3.9万平方米、总建筑面积15万平方米的综合用地。东方海外2002年的年报曾预计,长乐路地块预期最晚于2007年建成。但实际上,长乐路项目正式的启动时间是在2006年,后根据东方海外2008年年报称,长乐路项目的竣工日期在2010至2013年。截至目前该项目仍在建设初期,而周边地价房价早已成倍增长。

由东方海外和上海新长宁(集团)有限公司于2006年10月取得的长宁区88街坊32/8丘地块,目前没有任何动工的痕迹。该地块购入时的价格仅为14.8亿元,现在的估值已经达到45亿元。

2005年4月被东方海外购置的衡山路85号天平路地块,今年1月8日被上海市规划和国土资源管理局宣布拟会同相关区政府收回并督促开工。这幅土地被囤积长达5年,天平路地块当初被东方海外2005年购入的价格为2.9亿元。转让时,东方海外对凯德置地承诺,一旦天平路地块由于“闲置土地”而被扣押或收回,将转回地皮权益5亿元。这也意味着,在仅仅四年多时间中,上述地块的价格上涨了近一倍。

盈大地产:“炒地皮”被罚

2009年11月,中央电视台《经济半小时》节目点名指出,电盈(00008.HK)主席李泽楷旗下的盈科大衍地产发展有限公司(00432.HK,下称“盈大地产”)在北京囤地3年,转手净赚2.35亿港元。

根据央视的报导,2006年1月,被称为“2006年新年第一拍”的北京工体北路4号地项目,盈大地产摘得,这一地块规划面积约4.6万平方米,当时的拍卖价达到5.1亿元,楼板价达到每平方米1.26万元。

央视称,按照土地出让合同的约定,这块地的开工日期为2006年9月20日,项目竣工日期为2008年3月31日。然而,这块地三年之后仍然处于闲置的状态,并于2009年9月以1.18亿美元的高价转卖给香港上市公司瑞安建业,盈大地产因此获利2.35亿港元。

面对“炒地皮”的指责,盈大地产发言人萧伟达表示,根据土地出让合同,盈大地产从2006年4月起就开始进行设计与施工研究,2007年7月开始前期施工准备及土地开挖工程,并未将项目闲置。他透露,建筑设计与审批花费的时间超出预期,以及2008年因奥运原因暂时停工也是客观原因。但这仍不足以解释为何购地3年只打了一个地基。

今年3月,盈大地产终于收到了一张迟到的罚单。3月11日,北京市国土资源局公告称,挂牌督办的北京启夏房地产开发有限公司(盈大地产子公司,负责项目开发)朝阳区工体北路4号地块,已于2009年8月动工,因超过土地出让合同约定的动工时间,且未及时申请延期,拟对其处以地价款1%的罚款,同时暂停启夏公司及原股东香港盈科集团及其下属公司在北京市土地交易市场的交易行为。

然而,地价1%的罚款(即510万元)与盈大地产囤地3年所获得的2.35亿港元的暴利相比显得不痛不痒。

相比盈大地产,对九龙仓集团(00004.HK)的处罚就要重得多。今年1月,南京市国土资源局公布,取消九仓与招商地产于2007年12月以24.1亿元竞得的栖霞区地块土地使用权,除收回该地块,并没收保证金2.45亿港元。公告指,该地块竞得人竞得资格被取消,原因是“两公司未按照该地块挂牌文件和《国有土地使用权公开出让成交确认书》所规定的:在2008年2月18日前缴纳首期成交价款,并与南京市国土局签订《国有土地使用权出让合同》。”

今年9月8日,九龙仓突然发力,其旗下子公司卓光控股有限公司以48.28亿元的总价将上海黄浦江沿岸E18地块收入囊中,成为“上海宅地单价新地王”,折楼板价为3.55万元/平方米。

和记黄埔:“第一个拿地,最后一个开发”

据悉,在上海地产圈内,李嘉诚旗下的和记黄埔一直以开发速度缓慢而著称。“任何一个区域的开发,谁都愿意放到最后才开发。像和记黄埔这种开发商,政府当然愿意拉他第一个去拿地。所以往往是第一个拿地,最后一个开发。”中国房产信息集团分析师薛建雄表示,“第一个开发就需要将区域环境做起来,之前是无人消费、没有配套,等到消费和配套建立起来之后,价格就已经被开发商做得很高,而且最后一个开发的话可以集众家之所长,任意地超过前面的所有项目。”

查阅和记黄埔2000年至2009年的年报发现,它们最近9年在上海所取得的地块中,最快开发建设完成的项目――上海古北御翠豪庭所花费的时间至少是7年。

据统计,和记黄埔2000年至2009年年报中所披露的上海项目,发现多个项目从地块取得到上市销售的时间长达6年以上。但其中处于“空地阶段”(即工程进度为“计划中”)的时间最长不超过3年,很多项目从土地获得到完全完工,所使用的时间超过6年。

极为缓慢的开发、建造模式给和记黄埔带来的高额利润显而易见。易居克尔瑞的数据显示,2005-2009年的5年时间,上海闵行区马桥地区别墅的成交均价由8034元/平方米直线上涨至29684元/平方米。和记黄埔旗下位于马桥地区的御涛苑预期销售单价在8万-12万元/平方米之间,总价超过2000万元/栋。房地产行业机构粗略估计,御涛园项目将给和记黄埔带来40亿元的销售额。而在2005年,该公司只花了2.6亿元的收购金及5894万元的土地出让金就获得了该项目地块。

和马桥项目情况相似,和记黄埔位于古北的项目,也在区域整体开发成熟后,达到了较高的销售价格。熟悉古北地区楼盘的房地产业内人士介绍说,率先在古北地区开发项目的一些房地产商,当初项目的销售价格不到2万元/平方米,大部分住宅的售价不到1.8万元/平方米。而和记黄埔古北御翠豪庭开盘的成交均价达到了3.6万多元/平方米。

至于上海普陀区真如副中心A3-A6地块,2006年12月由和记黄埔和长江实业共同拍下,总建筑面积72万平方米的土地仅支付22亿元,楼板价3055元/平方米。三年后,真如土地再次公开出让,B1、B2南块起始楼板价已涨至7500元/平方米,比和记黄埔和长江实业拿地时翻了不止一倍。换言之,三年来,这两家公司持有该块土地的浮盈就已超过30亿元。

香港限制囤地的制度土壤

据悉,在香港本地,开发商囤地现象并不多见,为什么这些香港开发商一到内地就变了?有分析认为,这主要还在于制度土壤。香港与内地在土地出让方面最不一样的有三点:第一是招标信息远较内地透明,而且用合约限定了项目完工日期;第二是拍卖过程公平、公开;第三是土地出让金付款时间短,政府不提供融资。

据负责勾地政策的香港地政总署官员对媒体表示,每年2-3月,地政总署在收到特区政府发展局规划地政科的土地储备表后,会公布《供申请售卖土地一览表》,俗称“勾地表”。勾地表里列明可供申请售卖土地的地段编号、地点、用途、土地面积及预计最早可供售卖日期等。

随后,开发商或者任何公众人士,如对“勾地表”内任何一幅土地有兴趣,即可向地政总署提出申请“勾地”,并报出底价。地政总署收到申请后,如果有关提价合乎政府按公开市场价格所作的评估,该幅土地即被“勾出”,并在规定期限内招标拍卖。

参与拍卖的并不只是最初的勾地开发商,所有开发商只要缴纳相当于底价5%款项的按金便可以参与;但特区政府会额外要求最初的申请人竞价时至少要高于其申请时的底价,否则没收其按金,以此确保它们全力以赴参加竞投。为了防止开发商联合压价,若公开拍卖达不到政府预定心理底价(这个价格不公开),地政总署有权取消土地拍卖。

这种制度安排基本上令政府与开发商之间形成了有效的博弈,由于开发商均可参与竞争,而且整个拍卖过程完全对媒体开放,因此信息较为透明。这可以令市场对所拍卖的土地的未来用途及成本价格有个较为合理的判断。相比之下,目前内地各省市的政府土地拍卖与改建等项目,公众的知情权甚少,甚至有开发商同行都抱怨,不知道具体的拍卖细节。

香港与内地做法差异最大的是,成功投得土地的开发商需要在28天内缴清全部地款。香港地政总署官员说:“买地和买楼情况一样,要交清所有钱,之后才能在律师协助下签订地契合同。”她表示,如果成功投标者现金流不够,须自行解决融资方法,比如向银行申请按揭,但政府不会提供分期付款方式,必须要一次性付清地价款。她对内地开发商可以分期缴付买地款项表示很难理解。

美联物业首席分析师刘嘉辉承认,虽然香港房地产开发商无法“捂地”不开发,但一些开发商仍可以修好楼后不卖楼。不过不卖楼的开发商也需要付出代价。按规定,一旦进入销售程序,每个单位即使空置都需要交纳差饷(即物业税),这加大了开发商的持有成本。

从这些制度与措施中不难发现,港商在本土不敢囤地,是因为其制度已经限制了它们“无法作为”。

囤地问题的根源在地方政府

相比较而言,在内地,虽说制度仍不完善,但亦有诸多政策措施限制开发商的囤地并加大它们的囤地成本。1999年国土资源部门的《闲置土地处置办法》中明确规定,“对超过出让合同约定动工开发日期满一年而尚未开发的,征收土地闲置费;满二年未动工开发的,将无偿收回土地使用权”。2007年9月,国土资源部再次下发通知,除了重申这个政策之外,另外规定单宗土地必须在3年之内竣工。2008年1月,国务院再次下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》,对囤地的各种现象明确了处罚尺度。

同时,国家关于土地增值税的规定中明确:转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人土。土地增值税实行四级超率累进税率:增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%;增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%部分,税率为60%。

但问题是,这些政策并未被严格执行。

此外,上海市城市经济学会高级经济师顾海波在接受本刊记者采访时表示,中国的《土地法》、《城市房地产管理法》几乎是一纸空文,尤其对有权、有势者更是如此,从而使得开发商囤地八年、十年等现象司空见惯。“香港地产商一般自有资金比较雄厚,再加上在大陆融资也比较容易,因而‘长袖善舞’”顾海波说。

他同时指出,很多香港开发商在内地拿地的款项也是从中资银行贷款的。他以上海浦东的著名豪宅项目汤臣一品为例,开发商当年由于资金链问题差点倒掉,后在政府的帮助下才得以起死回生。

“因此,囤地问题的根源在地方政府,关键在于有法不依、执法不严,违法不究”。顾海波对本刊记者指出,“对囤积土地超过规定期限的开发商,政府要做的不是敦促它们开工,而应马上收回土地。”