开发商焦虑

该不该降价?该不该拿地?会不会踏空?揣摩政策的同时，开发商们也在审视同行、审视自己。

调控大幕开启后，各大上市房企与地方公司的联络更加频繁。开会研判政策，研究市场自从4月中旬起就成为各大上市房企领导层的“家常便饭”。

每月底，保利地产都例行经营形势分析会，4月26日，新政颁布当月，保利地产全国20多个城市的分公司负责人回到广州总部，对房地产新政下的经营形势进行了分析。

紧急研讨

“积极采取措施，顺应形势主动应对，既要适度控制投资防范风险，又要把握机遇确保发展。”

据了解，在各分公司汇报完各地市场在新政后的反应后，保利地产董事长李彬海定下了公司在调控新政下的基调。

4月29日，金地集团召开了电话会议。金地集团董秘徐家俊表态：“公司密切关注着市场的变化，但是对于今年已经制定的开工、竣工和销售计划暂时没有调整，一是项目开工后很难停下来，二是目前公司存货不多，调整意义不大。”

龙湖集团董事长吴亚军最近也频频飞临一线公司听取意见，这位异常低调的女老板这次为龙湖制定的应对措施是用时间避风险：根据市场状况快速销售，原则上不再拿地，利用更为广泛的融资渠道解决财务压力。

对于新一轮调控政策，招商地产判断2010年房价应该是相对稳定的，一线城市的销量不可能再创新高。对此，招商地产的选择是调整开盘时间，等待新政后市场的走向。

在商讨应对措施的同时，各大房企纷纷对自身展开了压力测试。

龙湖内部的压力测试显示，假设4月开始，旗下“投资比例高”的物业都不再售出，预计影响全年收益约为8亿～10亿元，相对龙湖今年248亿元的销售目标，只属小数目。

在房价方面，金地集团也进行了压力测试：目前，他们取得土地的平均楼面价约为3000元/平方米，而去年平均销售价为11500元/平方米，受政策影响，今年预计的销售价在11500～12000元/平方米，因此，房价下跌15％～20％，他们依旧能保证足够的利润。

从各大房企的反应来看，由于手中持有一定现金，资金压力不大，开发商并没有马上面临生存压力，许多开发商都选择了观望。

试探性降价

5月5日，恒大全国项目8.5折的消息似乎打破了观望阵营。

然而恒大的降价一波三折。

5月10日，有媒体报道称，恒大即日起停止全国8.5折促销行动，并有消息爆出，恒大广州御景半岛8.5折后反而比之前更贵。

关于“营销秀”的评论甚嚣一时。

恒大澄清说，这一消息不准确，公司此次促销规定了10天期限，而且在11日公司召开了营销会议，重新确定了下一轮营销策略继续维持8.5折。在没有统一8.5折前，不同楼盘不同时间实施9.5至9折不等，全国统－8.5折后，所有楼盘实际再折让5％～10％。

此后的5月16日，万科降价的消息传出。北京万科紫苑最后两栋楼开盘，开盘价约为24200元/平方米，与当初报价25000元/平方米相比，降价800元。虽然万科并未正式降价或打折信息，但万科方面也没有对新盘价格的微调予以否认。

然而就在同一天，万科总经理毛大庆称，目前万科楼盘价格已经调整到较为合理的水平，未来不会大幅度降价。

市面上，绿地、保利在部分城市也先后被传出低调降价。不过整体来看，除了恒大宣布全国降价，目前上市房企只是试探性降价。只是在个别楼盘进行了打折销售，还属于项目的营销策略，并没有形成统一打折促销的“共识”。

“开发商也在等别人先降价，率先降价的开发商，可能会面临更大的市场、舆论和前期客户给予的压力，所以房企都会谨慎对待。”一位业内人士分析。

谋划与担忧

“对于项目众多的房企，降价利大于弊。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭从四个方面分析了降价的好处：可以保持销售资金回笼态势相对稳定，这对于追求“流量”的大企业很重要；上市公司不能因为惜售而使报表难看，否则将被投资者抛弃；当前我国房企巨头之间的竞争已趋于白热化，恒大、中海、绿地、绿城等都已明确表态想当行业老大，他们对市场份额的渴求远高于对单个项目的利润率；政府希望稳定房价，购房人盼望房价下跌，抢先降价将为企业品牌加分。

不过，正略钧策管理咨询合伙人薛迥文认为，与2008年不同，很多开发商并不面临生存压力，同时由于财税制度改革等导致未来土地供应也会发生趋势性改变，开发商所关心的土地是否能够释放、积极拿地的开发商是否多等等都看不清楚，因此，开发商为拓展而降价的压力也不大，所以整体来看，开发商仍旧在观望。

确实很多房企在是否该降价、是否该反周期操作中纠结。

2008年的降价，让不少房企踏空，比如，万科就是典型案例，由于对市场预计保守，错过了最佳的拿地时机，在2009年，差点出现“被超越”危机。再比如，合生创展2009年全年销售不到百亿元，也有一部分原因是因为在2008年末停工了多个在建项目，又在2009年初大最促销了楼盘存量，结，果在房价与成交量放大回升的时刻，合生创展已经无房可售，只好眼巴巴地看着别人赚得盆满钵满。

不乏有企业认为，这次又是一次反周期操作的佳机。

带头降价的恒大地产总裁夏海钧对恒大降价给出了官方解释：“恒大全国折扣优惠，一方面是响应政府对调低房价的号召，另一方面更是为将来整合市场、并购同业做准备。”而保利地产董事长李彬海也判断，此次调控周期更长，一方面考验保利地产在一线城市的经营能力，另一方面也意味着在相当长的周期里，保利拥有吞并扩张的可能。李彬海认为，此次调控将促进产业整合，将为保利带来长远发展机遇。

但与此同时，今年宏观调控的力度也使得房企畏惧，很多房企显然已经放缓了步伐。

据公开资料显示，龙头老大万科4月仅花10亿元拿下两个项目，创下单月拿地金额新低。而今年一季度，万科斥资近150亿元全国买地，其中1月、2月、3月拿地费用分别为43亿元、82亿元、21.94亿元。

中海4月在内地没有购入土地。而前三个月，中海还保持了2009年颇为激进的拿地速度，先后在内地8个城市购入9幅土地，新增可开发面积约为260万平方米。

保利地产也有所收敛。新政之后一个月，保利仅在4月20日和5月7日分别拿下中山及上海的两幅土地，而在势头凶猛的第一季度，其拿地总金额已突破200亿元。

一方面需要对新政风险进行防控，同时又随时关注土地市场的变化，不能错过发展机会，既防冒进又防踏空，着实让开发商纠结。