产业地产 房产变局下的新热点

长期以来，“管委会+融资平台”是产业园区普遍的操作手法，然而中国经济增长的放缓、企业投资意愿相对变弱以及各个地方政府对投资机会的竞争日趋激烈，政府招商举步维艰，创新活力不足，以政府为主导的产业园区经营日渐出现弊端。与此同时，大量新生力量加入到园区开发中来，这些力量涵盖多种背景，包括强势的地产开发商、有实业背景的大型企业、专业的民营园区运营商以及外资工业地产开发商等，这些产业地产商以市场化的商业模式，正为产业园的发展带来变化。随着越来越多企业进入产业地产领域，如何做好产业地产运营，成为摆在地产投资人面前的一个至关重要的问题。

经过多年无序的开发和经营，政府对于产业地产的规划开发越来越严格，强势的政府会要求企业做好前期方案，并以产业为主导，才会给企业新开发的工业园区立项，且要求企业将招商与开发同时进行，因此精准定位变得尤为重要。

产业地产开发商更多的参与产业规划分析，可以说产业规划对产业地产是一个牵引作用，整个城市规划对产业地产起着约束的作用。产业地产跟其他的产业地产或者是住宅类产品不太一样，它不仅要考虑满足单一企业的投资条件，而且要考虑产业集群的生成规律和发展所需要的生态环境。此外，在大的城镇化发展的背景下，规划还需要考虑其它的配套政策和条件。

我在罗兰贝格公司工作了十八年，负责过多个产业园区规划，其中包括宁夏化工产业园区、郑州国际物流园等，特别是近几年我最大的感触就是做产业地产要深度发掘行业的发展规律，从而做好前期定位以便于后期招商，而地产只是一个载体，是配套的部分而已。目前，政府也开始慢慢从整体规划开发这个角度开始考虑城市发展以及产业园区发展，无疑这个思路是极为正确的。我们也能够看到，越来越多产业地产开发商以及各地方政府开始形成自己独特的、成体系的发展模式。另外，也有很多区域开始考虑差异化的发展产业地产，同质化的发展带来的结果就是难形成规模效应与规律。

我认为，未来的产业地产绝不会是简单的几个企业的组合，传统建开发区的初衷就是让企业聚集，更高效地建设基础设施，政府的投资也更高效。未来的企业聚集则会根据不同产业的发展要求形成不同的聚集规律。从政府层面来看，它更想看到新的产业类型，来改变城市的产业构成，而另外一种需求则是在寻求原有产业基础上缺失的，且能够带动区域产业完善的关键产业类型，这也是未来产业地产发展的一个重要特点。

在我看来，未来十年的产业地产发展会越来越艰难。在一个区域内，吸引产业的难度加大以及政府期望值的变高，使得企业在满足政府要求的过程中，所付出的代价也就变得更大，对于后期的操作复杂性也就更高。未来产业地产开发商在满足吸引产业的“硬条件”之外，更要关注在开发商业、医疗、教育等软环境基础配套上，如果没有好的基础配套，产业园区本身的吸引力仍然是有限的。因为产业园区不仅需要满足投资人的条件，还需要考虑吸引人才等方面的需要。

在目前房地产的大变局下，仅仅靠住宅地产开发企业推动园区的发展是不够的，政府在调控政策方面也需要有更多地思考和有针对性的政策设计。以西安的航空产业基地为例，为了吸引一些航空制造业的上下游企业，园区管委会对区域内的住宅价格通过补贴的形式加以控制，因为这些住宅项目建设的战略意图并不仅仅是盈利，而且是作为吸引人才、留住人才的手段。这才是一个良性的循环，而不是简单的限价、限购政策。

在过去的十年里，房地产营销策略经历了巨大变化，从平媒、门户网站、短信、客户活动，到新媒体大流来袭，对于这一趋势，我认为新媒体未来的吸引力会越来越大，新媒体更能让客户有亲临感，让客户能够全方位的了解项目的情况，效果要比平面媒体好很多。