对房地产泡沫的研究

提要随着我国经济的发展,人口的增加,城市化进程的加快,房地产网络的崛起,以及加入WTO和北京奥运的成功举办等,无疑都会给我国房地产业的发展带来机遇,特别是网络与房地产的结合,给未来房地产业的发展指出了一条道路。但是,面对日益激烈的竞争,房地产需求的进一步增加,我国的房地产业也面临着更大的挑战。房价越来越高,投机交易极为活跃,百姓买房越来越困难,房地产泡沫成为社会关注的焦点问题之一。我们必须让这一行业真正成为我国经济发展新的增长点,防范房地产泡沫,促进房地产业的健康发展。

关键词:房地产泡沫;成因;影响;措施

中图分类号:F293.3文献标识码:A

从1985年开始的城市经济体制改革,促生了中国真正意义上的房地产业。随着我国土地使用制度改革和城镇住房分配制度改革,国有土地使用权从行政划拨、无偿无期限使用转变为有偿有期限的出让转让,住房建设由过去国家单一投资转变为多元投资,住房分配从实物福利分配逐步转变为货币分配制度,我国住房商品化程度得到了极大提高,房地产业投资飞速增长。1993～2003年我国房地产开发投资从1,937.5亿元增长至10,106.1亿元,10年间增长了4.2倍,平均每年增长17.96%,远远超过了同期GDP的增长速度。房地产市场是否健康稳定不仅关系到一个国家经济的健康发展,金融安全,而且关系到人们生活水平是否能够稳步地提高。我国房地产业前后总共不过20多年的时间,总的来说,中国的房地产业还是一个新兴的行业,抵御风险的能力比较弱。如果房地产泡沫一旦破裂,首当其冲蒙受损失的是个人房产购买者,其次是房地产企业、金融机构及相关产业,危害严重者甚至引发金融危机与经济危机。20世纪八十年代起日本发生的长期的经济衰退,很大程度上是由于房地产泡沫引致的;1997年发生在东南亚的金融危机与房地产市场也有着密切的关系,这次危机使得东南亚国家蒙受了巨大的损失,积累了数十年的财富化为乌有。我国1992～1993年在全国出现了房地产热,海南、北海等地出现了严重的房地产投机现象,使得房价急剧飙升,房地产泡沫不断聚集,最后泡沫破裂,对当地经济产生了长期的、严重的影响。

2009年全年,投资稳步增长,房地产和住宅开发投资分别达到3.8万亿元和2.6万亿元,分别同比增长23.8%和19.7%,低于2000～2007年的平均水平。2009年1～10月,房地产和住宅开发投资分别同比增长18.9%和14.1%,增速分别较上月加快1.2个百分点和0.7个百分点,延续2009年以来的逐月回升势头,但与2000～2007年的平均水平25.6%和27.2%仍有较大差距,亦低于2008年全年水平。需求持续上升,销售面积和销售额的规模与增速均创历史新高。2009年全年,全国商品房销售面积和销售额达到9～9.5亿平方米和4～4.5万亿元,其中住宅销售面积8.5～9亿平方米,销售套数达到850～900万套(2006年、2007年、2008年分别为504、625、556万套),销售额为3.5～4万亿元。2009年1～10月,全国商品房销售面积和销售额分别达到6.6亿平方米和3.15万亿元,同比增长48.4%和79.2%,住宅销售面积和销售额分别为6亿平方米和2.8万亿元,同比增长50.1%和84.3%,规模与增速均创历史新高,其中销售额已超过2007年全年。政府连续出台多项措施抑制房地产的过快过热增长。

房地产开发中的泡沫现象,主要是指土地和房屋价格极高,与其使用价值(市场基础价值)不符,虽然账面上价值增长很高,但实际上很难得到实现,形成一种表面上的虚假繁荣。由于房地产是由土地及其附着建筑物所构成,而建筑物是人类劳动产品,其价格是由成本、利润、税金来确定,这相对比较稳定,较易判别,因此我 们平常所说的房地产泡沫实际上是土地泡沫(地价泡沫),而土地的市场基础价值即合理价格是土地利用效益的资本化。当泡沫发生的时候,市场机制失灵,人们的行为是买涨不买跌,不遵循市场运行的一般规律。当价格上涨、供给增大时,投资者预期价格进一步上涨。1991～1993年我国海南房地产价格正是这样飙升的。1991年每平方米价格还是1,000多元的公寓楼,到1992年就可以卖到3,000多元。有的商品房价格甚至突破10,000元。土地使用权的出让价格也大幅度提高,有的地方仅过一年价格竟由十几万元一亩涨到600多万元一亩。投机者却还在不断地囤积房地产以待价格再一步上涨时抛出。以至于在房地产交易中有70%是投机者囤积起来的。但很少有人会意识到房地产热骤然降温,房地产热在造就了一批富翁之后,相当一批公司被套牢在海南的土地上,上亿资金在有限的土地上沉淀。泡沫并没有带来财富的增减,只有转移的功能。

房地产泡沫的成因是多种多样的,既有内部原因,也有外部的推动力。从内部简单来看:(1)房地产商品的特殊性。在一定时期房地产商品供求不易均衡而且合同期摊销交易成本低,这是泡沫载体所具有的一个条件。所以,房地产易产生泡沫,是泡沫的主要载体之一;(2)土地的稀缺性。我国的土地资源相对匮乏,随着经济的发展、人口的增加,城市化进程的不断推进,人们对土地的需求有无限扩大的趋势。因此,土地的稀缺性为泡沫的形成提供了基础条件。

从外部详细来说:(1)金融的过度支持。房地产业是一个资金密集型产业,一方面房地产泡沫的形成离不开银行系统的支持,在巨额利润的吸引下,人们会通过向银行贷款筹集资金参与投资或投机;另一方面泡沫经济往往给银行传递错误信息:在经济繁荣时期,房地产价值上扬,银行往往过于乐观,为争夺市场份额而放松了贷款条件。然而,随着预期的逆转,房地产价格急剧下跌,银行拥有的抵押房地产价值急剧下降,巨额不良债权随之产生,最终导致房地产泡沫的破灭。(2)信息不对称。在健全市场环境下,房地产的价格应等于其重置价格,并受供求关系的影响。但是,在信息不对称的情况下,过度炒作常常会导致投资者高估或低估未来收益的现象。当投资者过度看好经济形势及预期收益时,许多投资者会借债从事房地产投资,然后再以房地产为抵押借更多的钱进一步扩大投资规模,财富的诱惑会吸引更多的投资者加盟。然而,与任何市场一样,房地产节场的变化是永匿的,各种动态因素的变化,包括自然因素(地段、基础设施、周边环境、污染程度等)、经济因素(GDP的增长、收入的增长、消费水平、房屋价格)、社会因素(人的居住模式:单独居住、与父母合住、人口趋势、消费观念、文化水平、消费品位)、政策因素(利率政策、税收政策、土地政策),都会引起房地产市场的变化。当市场发生变化时,投资者“博弈的规则”也要变,但在信息不完全的情况下,投资者很难对变化的市场做出准确的判断。加之,房地产的建设周期长,使得开发商的有效供给常常滞后于变化的市场需求,从而加快泡沫的生成。(3)投机行为。房地产泡沫的形成往往与土地投机紧密联系在一起,房地产投机又是与预期、非理性等因素相互影响而发生作用的。当各经济主体对未来房地产价格走向的预期过度乐观,并且出现非理性的“集体无意识”行为时,土地投机者开始增加土地的购买和囤积,投机需求的增加造成市场的“繁荣”假象,引起进一步的涨价预期,从而形成一个自我强化的正反馈,最终使价格膨胀为泡沫。在这一过程中,地价逐步脱离地租的贴现值,地价并非主要由地租间接决定,而是由市场上土地资产的买卖交易,在很大程度上是由投机行为直接决定的。(4)权力寻租。在不完善的市场机制中,少数拥有特权的人凭借其权力进行不平等竞争,从而获得超经济收入,一般伴随着所谓的“权钱交易”现象。转轨时期中国土地供应的“双轨制”是造成土地市场权力寻租的根源。政企不分的体制所引发的官办公司与政府部门千丝万缕的联系则为权力寻租大开方便之门。法制的不健全,立法的滞后以及执法监督的不力,也导致土地市场的权力寻租和各种房地产投机活动泛滥。同时,权力寻租者为了捍卫其既得利益,又进一步强化土地供应“双轨制”以及政企不分的经济体制。权力寻租者们炒买炒卖国家给予的出让土地使用权的垄断权利,,权钱交易,为土地投机、地产泡沫的形成培育了肥沃的土壤,权力寻租成为中国地产泡沫形成的一个推动原因。土地市场中的权力寻租严重破坏了市场经济的公平竞争机制,使市场的资源配置功能丧失,大量的投机者却不断进入并活跃异常,这种“劣币驱逐良币”的现象在1992～1993年的中国,特别是沿海的一些地区极为普遍。

房地产泡沫对经济不仅有负面的影响,正面影响同样不可忽视。

(一)微观经济效应对居民的经济影响主要体现为财富效应。第一种类型是由房地产价格上升引起的财富效应。房地产泡沫的财富效应很明显,在泡沫上升阶段,房地产价格持续上升,消费者在短期内可能认为这种上涨只是暂时的,但在一个较长的时间内,房地产价格持续上涨的趋势会成为消费者的一种信念,即认为自己的财富确实增加了,其边际消费倾向也随之提高,消费上升产生的乘数效应又会刺激生产,导致生产增加;第二种类型是由物价下降引起的财富效应。对财富效应的解释还可借用另一种观点,即房地产在具有实体性的同时也具有虚拟性,是虚拟经济的一部分。而虚拟经济的运行从整体经济中吸收了一部分货币,对于这部分货币来说,它不直接参与对实体经济中商品的追逐,因而在实体经济中流通的货币量下降了,这种下降必然有降低物价的功能。根据庇古效应理论,物价下降会增加实际财富,从而增加消费支出,最终带动经济的发展。

(二)房地产泡沫的宏观经济效应

首先是动态经济效率改进效应。房地产泡沫的存在使得经济由动态无效向动态有效转变,从而提高整个经济效率。20世纪八十年代末、九十年代初日本出现房地产泡沫;1992～1993年我国出现海南、北海房地产泡沫;1997年东南亚爆发金融危机,房地产泡沫破灭是其形成的主要原因之一。这些经济事件极大地影响了本国、本地区甚至全球经济的发展。

其次是强周期效应。房地产泡沫的经济周期效应分析就是分析房地产泡沫是否会扩大经济波动幅度还是缩小波动幅度,是强化经济周期还是削弱经济周期。假定随着房地产价格的上升,开发商所开发的物业抵押价值明显上升,他预期未来房价会更高,同时银行也会有相同的预期,把房地产贷款当作优质贷款,使得开发商继续开发新楼盘时较容易获得再贷款,又进一步增强了开发商再开发新项目的动机。房地产市场中项目、土地和资金是有限的,这种开发动机最终会进一步推动房地产价格上升,这就从供给方面推动房地产泡沫程度不断加深。同时,消费者预期房价会不断上升,购置房地产可以获得较高的资本收益,导致房地产市场上存在大量的投机行为,由于房地产供给短期无弹性,在市场中存在大量需求的情况下房地产价格也在上升,这就从需求方面推动了房地产泡沫程度进一步加深。从供给角度来看,房地产市场存在泡沫时会导致房地产供给增加,由于房地产业具有极高的产业关联度,房地产供给增加会带动其他相关行业的扩张,如建筑业、材料供应业、金融业以及其他辅行业。对这些行业的带动也促进了宏观经济的进一步高涨。

再次是资源配置效应。房地产泡沫扭曲了价格信号,形成了不合理的资源配置。社会大量的过剩资本、银行贷款、甚至企业资金被吸引到房地产市场上,会使生产投资相对萎缩,形成“产业空洞化”现象;社会经济也会呈现出两个特征:一方面是名义财富的急剧增长;另一方面是实际生产部门产值的缓慢增长。房地产泡沫的资源配置效应可以从历次泡沫现象中得到印证。20世纪八十年代末期,日本房地产泡沫时期大量的银行贷款转向了房地产业,导致房地产市场出现过度投机现象,房地产价格暴涨。日本在这一时期对房地产业的贷款每年以两位数的速度递增,而对制造业的贷款却增长缓慢,甚至出现负增长。造成这种现象的原因是房地产业过多地吸纳了银行贷款,使得制造业投资增长速度下降,房地产泡沫造成了两部门间资源的非均衡配置。泰国的房地产泡沫同样导致了房地产业和生产部门间资源配置的非对称性。

房地产泡沫的负面影响是巨大的,如不加以控制和监管后果不堪设想。

首先,对消费需求的影响。20世纪五十年代米尔顿・弗里德曼提出了持久收入理论,弗朗克・莫迪利亚尼提出了生命周期理论,这两个理论密切相关,因此被合称为“面向未来的消费理论”。其基本思想是:单个消费者是面向未来的决策者;消费与财富有关,消费的变化受到财富变化的影响;财富是一个存量变量,以一个人的资产总价值来衡量;资产价格的变化会改变一个人的财富,因此股票或房地产价格下降而且人们预期这一变化将长期持续时,拥有这些资产的人将降低他们的消费水平。这种资产净值变化对消费需求的影响被有关学者称之为财富效应。

其次,对房地产的资本抵押机制和信贷周期的影响。为了抑制借款人的道德风险激励,信贷市场中普遍对借款人实施自有资本金要求和设定抵押要求。从期权定价的角度考虑,自有资本金要求相当于借款人为取得借款合同而支付的期权价格费,而提供抵押品则相当于降低了借款人持有的卖出期权的执行价格,两者的作用都在于加大借款人的债务违约成本,抑制其道德风险激励。因此,资本-抵押机制是信贷市场正常运转的最重要的微观机制。Moore认为,当贷款已有抵押品做抵押而且企业有贷款限制时,借款数量是由其抵押品的价值决定的。生产性资产的价格下降将对企业的投资产生负面的影响。这种影响积累起来,将导致信贷周期。由于资本-抵押机制的存在,在泡沫形成初期,房地产价格的上涨会促使信贷市场进一步扩张,并形成一个累积的、自我增强的过程。随着信贷规模的膨胀,银行体系和经济系统变得脆弱,当出现一个反向的外部冲击时(如房地产价格没有达到预期的水平),就会形成反向的累积过程,资产价格急剧下降,银行资产负债表恶化,信用流量减少,信贷规模迅速萎缩,实际产出大幅下降。资产价格下降和总需求下降之间出现恶性循环。即所谓的“金融加速器”。正是由于“金融加速器”的影响,一个小的外部冲击有可能造成实际产出大幅波动,而房地产市场在其中起到了关键作用。由于资本-抵押机制的存在,房地产泡沫通过作用于企业和银行的资产负债表而对信贷供给和投资需求产生影响,从而对经济产生影响。这一机制的特点就是:在泡沫经济崩溃时产生的影响具有很强的非对称性。

第三,对房地产周期的影响。随着对房地产业的投资和消费占国民经济的比重不断提高,房地产波动的周期与宏观经济周期的互动性越来越强。一般来说,经济发展水平的周期性波动对房地产这类具有独特性质的消费品和投资品的供求关系会产生较强的影响,而房地产泡沫作为经济整体系统以外的干扰或外部冲击,在经济系统的内部传导机制作用下,其原来的运行趋势在运行水平或程度上会发生变化,由房地产泡沫引起的这一变化就是房地产泡沫的强周期效应。宏观经济周期与房地产波动呈同向发展趋势,但在波动时序上略有区别,房地产周期略早于宏观经济周期。当宏观经济处于萧条期时,政府通过扩张性政策刺激经济,社会生产资源向带有国民经济基础性和先导性等产业特征的房地产业转移,由此导致并推动房地产业率先开始复苏,并带动相关产业,宏观经济在乘数作用下步入扩张期。当宏观经济进入高涨期后,在政府紧缩性政策冲击下,由投资、消费构成的房地产需求分别在宏观紧缩政策影响下降低,同时又由于受到房地产投机被抑制、房地产泡沫破灭等房地产业特有的产业收缩机制的影响,使得社会资源率先从过热的房地产领域退出,房地产市场先于宏观经济而进入收缩期,这种收缩通过对消费、投资等宏观经济变量的影响,导致经济衰退。

房地产泡沫对微观经济主体的影响。对企业来说:第一,减少企业财富,削弱其信贷能力;第二,导致企业过度负债,产生债务危机;第三,降低对企业资源的配置效率;第四,对企业投资产生挤出效应;第五,引起银行危机,抑制企业发展。正常情况下,许多企业在得到银行贷款之后,通过将其中的大部分贷款重新存入银行而定期地支取企业所需的资金,泡沫破裂导致银行出现大量的坏账,资金难以正常周转。有些银行甚至面临破产的危险,一旦银行出现支付危机,马上会导致许多中小企业陷入困境,缺乏流动资金的企业难以维持正常生产,遭遇困难的银行势必紧缩信贷,不仅要追回已贷出的资金,而且不会轻易给企业延期或发放新的贷款,扼杀了许多企业的发展机会。

对居民来说:一是减少了居民的财富净额。房地产具有实物资产与虚拟资产的双重属性,对于多数居民而言,房地产不仅是一种重要的消费品,也是一种重要的投资品。房地产泡沫破灭会造成居民资产价值的大幅缩水,直接减少居民的财富,大批住房贷款没有还完的家庭还有可能出现负资产。二是减少了居民消费,降低了居民效用。房地产价格的变化是居民消费的来源之一,房地产是居民财富也是他们的收入源泉,当居民拥有的房地产价值发生变动时,特别是房地产泡沫破灭时,价格的大幅下降会造成消费水平的下降和福利效用水平的损失。

第四,对国外经济部门的影响。一方面由于房地产泡沫形成过程中的资源配置效应,即房地产泡沫扭曲了价格信号,形成了不合理的资源配置,国外大量的过剩资金、银行贷款、甚至企业的资金都被吸引到房地产市场,从而使得其生产投资相对萎缩,形成产业空洞化,实际生产部门产值增长缓慢,产业结构长期低级化,产业转换能力弱,产品竞争力下降,最终导致经常项目赤字;另一方面由于房地产泡沫形成时房地产价格的上涨会对消费、投资产生拉动作用,扩大一国总需求,从而引起其进口增加,形成经常账户赤字。

房地产过热,一旦泡沫形成,房地产价格的过快上升很容易产生虚假需求信息,影响开发者和消费者的预期,而且虚假需求造成的过度供给,又会形成新的房产积压,给整个国民经济带来大而长期的负面影响。大量的空置商品房不啻于一柄悬在我们头顶的达魔克利斯剑;不规范的住房抵押贷款操作导致的房地产价格虚高,会加重消费者的负担,增大购房者的违约风险,一旦出现经济不景气,大量购房者违约,形成银行的不良资产,最终导致金融风险,1993年的中国和1996年的泰国都是这样,国内外由房地产不良贷款引起金融危机的教训我们必须吸取。此外,房地产价格过高还会影响人才的去留,严重削弱城市竞争力,影响地方经济发展。我们应该采取合理措施,如建立房地产泡沫风险预警体系、加强银行信贷管理、健全城市基准地价制度等。

(作者单位:青岛大学国际学院)

主要参考文献:

[1]黄达.货币银行学.中国人民大学,2009.1.

[2]西方经济学(微观部分)第四版.中国人民大学出版社,2007.3.

[3]西方经济学(宏观部分)第四版.中国人民大学出版社,2007.3.

[4]刘雅瑞.房地产泡沫之我见[J].Market modernization,2008.8.

[5]汪利娜.房地产泡沫的生成机理与防范措施[J].财经科学,2003.1.