城市化过程中社区商业平台转型发展研究

摘要：社区商业主要是指为一定范围居住区的居民提供日常消费和生活服务的属地性经济活动。本文作为城市化过程中社区商业平台转型发展研究报告的一部分，其主要调研范围是北京市朝阳区，并重点调查朝阳区社区商业基本情况、社区商业核心增长极、社区商业物流平台、社区商业信息平台、社区商业文化软实力、社区商业发展环境等，深入了解朝阳区社区商业发展的现状。在此基础上，运用相关理论，针对朝阳区社区商业发展现状及其仍存在的问题，提出相应的对策和建议，力求社区商业平台更好转型发展升级。

关键词：社区商业；转型发展；问卷调查

中图分类号：F721.2

近些年，伴随着各类新型小区的不断建设与巩固，“社区”（Community）一词逐渐成为多数社会学家研究的重点。所谓社区即是指一个相对综合的群众基础机构。社区的建设关系到其社区居民的衣食住行，为了更好地服务居民，社区入驻商业应运而生，它同时也成为近年商业发展的重头戏。社区商业为一定范围居住区的居民提供日常消费和生活服务的属地性经济活动。社区商业是社区居民安居的必要条件之一，更是城市现代化建设的重要标志之一。社区商业平台的发展从无到有，从小型店面发展到现在众多规划完善的商业中心平台，完成了从量变到质变的飞跃，现在仍在不断地发展、进步以便更好地满足居民的需求，以适应更高的生活水准。

本文中所调研的朝阳区其社区规划较为成熟，朝阳区政府也对该区域进行了较为详尽的规划。在政府的高度重视下，努力促进了社区商业平台的建设，同时在整体上提高了整个区域经济水平。

一、研究思路及方法

本部分主要分为两个方面。

（一）研究思路

当前，随着政府各项扶持政策的不断推进，居民生活日新月异，市场消费热点、社会消费形态、市民消费心理等也随之发生变化，以便更好地适应城市社区功能形态的变化，迎合居民大众对于高品质生活的追求。总的来说，人们的消费层次正不断地从“温饱型”消费过渡到“小康型”消费：以物质消费为主的传统消费观，随着人们物质精神水平的不断提高，必然会向现代型的综合消费观转变；以家庭为载体的各项服务类消费也将成为现代生活消费的主流，并逐步向体验消费发展。

本次研究将以朝阳区入手，深入分析其社区商业核心增长极、社区商业物流信息平台、社区商业文化软实力、社区商业发展环境，根据社区企业对发展社区商业的建议，深入调查朝阳区社区商业发展的现状，并在此基础上，针对朝阳区社区商业发展存在的问题，提出相应的对策和建议，从而对朝阳区社区商业更好的发展提供参考意见。

（二）研究方法

本文将采用问卷调查、理论研究、逻辑分析等三种方法。

一是实证分析：主要用于问卷调查的部分，由作者亲自走访并发放调查问卷，并由各企业管理人员依照其真实情况负责填写。论文中的调研数据均出自调查问卷。

二是文献研究：在论文撰写期间，相关朝阳区经济水平等数字均出自网络文献等，并通过研究相关文献。

三是理论逻辑分析：通过对现有数据的整合与分析，结合朝阳区商务局网站的政府信息等对朝阳区整体社区商业现状进行分析，并根据期间发现的问题提出建议。

二、基本情况与数据采集

本部分主要分为以下几方面来论述。

（一）朝阳区社区商业基本情况

北京市朝阳区位于北京市的东部，西与东城区、崇文区、丰台区、海淀区相毗邻，北连昌平区、顺义区，东与通州区接壤，南与大兴区相邻，全区面积470.8平方公里，是北京市城近郊区中面积最大的一个区。截至2012年，全区常住人口近350万，其中户籍人口200多万，外来人口150多万。在朝阳区现行的行政区划中，共有23个街道办事处、20个乡以及19个地区办事处。朝阳区中大型商场及购物中心数量较多，甚至可以达到平均每个社区有2～3个。此外，全区共有3万多个商业网点，形成了近十几个商业区。由于占据着较为有利的地理位置和经济分布，且其区域面积广，使得朝阳区的社区商业发展迅猛。

1.发展历程和成就

一直以来，朝阳区重视发展，并且在发展的同时关注其各项指标，使其结构规划、发展质量与经济效益相统一，从而实现可持续发展的目标。

在过去的一年中，面对相对较为复杂严峻的经济形势，朝阳区在国家及北京市宏观调控的部署下，出台一揽子政策，加强政府宏观调控力度，在不断发展中保持了经济平稳较快发展。据朝阳区发改委相关负责人介绍，“在CBD、电子城西区等重点高新产业园区的带动下，朝阳区财政收入屡创新高，从2006年在北京市各区县中率先突破100亿元大关到2010年实现财政收入总量翻番突破200亿元，从2011年朝阳区地方财政收入达到316.8亿元到去年朝阳区财政收入同比增长10%并实现区级财政收入348.58亿元，这些使得朝阳区位居全市十六区县之首；朝阳区城乡发展迅速，地区生产总值预计超过3600亿元，同比增长10%；城乡居民人均收入增长11%，高出GDP增速1个百分点。” ①

此外，朝阳区还通过对发展方式进一步的转变，提高第三产业服务能力和水平，不断增强了消费对区域经济增长的拉动作用。世贸天阶、三里屯village以及蓝色港湾等特色商业街区，新光天地、燕莎奥特莱斯等高级商场相继开业，这无疑使得朝阳区聚集了众多的多层次消费场所。资料显示，“在2011年，北京市新批准的外资零售店铺有四成以上集聚在朝阳，2011年朝阳区实现社会消费品零售额1652亿元，完成增幅8%，其总量占全市的23.9%，连续多年稳居全市之首，而在这其中时尚消费引领作用日益凸显； 2012年年初，朝阳区社会消费品零售额就超过了546亿人民币，同比增长10.7%；同期朝阳区人均消费支出也已近9000人民币，同比增长11.5%。” ②

在全市六大高端产业功能区中，朝阳区拥有CBD、奥运村、电子城等三大主要功能区。随着文化创意产业规模不断扩大，三间房国际动漫产业园、崔各庄艺术产业区、798创意工厂等项目也在不断完工并投入使用。类似望京电子城、奥运功能区等区域也相应地在发展中进一步完善管理体制，使得综合管理和服务能力提高。随着三大储备区建设加快，温榆河储备区也开始启动再加上垡头储备区、定福庄储备区规划正如火如荼的进行，如此使得经济结构优化得到升级直接促进了区域经济的发展。

朝阳区国际化市场特征日趋明显，有资料显示“2012年全年朝阳区吸收合同外资共53.34亿美元，同比增长11.9%，占全市的47%；实际利用外资32亿美元，同比增长20.9%，占全市的39.8%；去年，朝阳区新设投资总额1000万美元以上企业总计38家，投资总额增加1000万美元以上企业总计67家；18家世界五百强企业在京设立了20家项目并成功引进5家国际组织。” ③

2.有利条件分析

朝阳区社区商业的有利因素主要表现在四个方面：

一是商业的全面开放和特许条例及扶持政策的颁布。在2012年，朝阳区以构建“五轴三带”产业通道、“十大产业基地”等建设为契机，快速发展社区商业，设立专项资金来吸引大型集团企业的加盟，并加强政策咨询和审批服务以鼓励小型私企的发展。二是颁布了较为严格的审批制度来规范商业发展，做到“按制度办事”，使得入驻企业有序的发展。三是交通发达，朝阳区拥有较为便利的交通网络。四是朝阳区人员流动性较大，使得社区商业也随之循环流动起来。

（二）数据采集

数据采集共70份问卷且均由社区入驻企业填写。调查时间为2013年3月1日至2013年3月20日。调查者本人选取了朝阳区几个比较有代表性的社区（双井社区、团结湖社区、北辰社区及小关社区等）进行问卷调查。收回有效问卷60份，无效问卷6份。未收回问卷4份。

由企业负责填写的问卷共分为六大部分，包括第一部分社区商业企业基本情况；第二部分社区商业核心增长极；第三部分社区商业物流平台；第四部分社区商业信息平台；第五部分社区商业文化软实力；第六部分社区商业发展环境。

1.集团公司或企业基本情况

首先，对于选定对象的社区商业要从所有制类型上来对其进行划分和分析。

通过调查，我们可以发现朝阳区的社区商业由股份制企业主导市场，类似一些连锁经营的商家或门店，都属于这一部分。此外，由于朝阳区是一个发展比较完善并且国际交流较为密切的地区，因此其外商独资企业也占据着一定的市场份额。而国有企业随着改革发展渐渐退居二线，部分私营企业应运而生（见图1）。

本次调查对象集中于上述类型的公司或企业入驻社区商业的部分或代表处，因此，其总资产规模均处于中上等水平，如图2所示。

为迎合广大社区群众日常生活需求，提供便利快捷的服务，每个社区入驻企业所在行业或经营业态在社区中分布也是鳞次栉比。如下表显示，社区商业经营业态多以购物中心、街坊商业、邻里中心以及社区商业中心等形式存在，且此次调查对象范围较广，主要以超市、餐饮店、便利店为主。由于，朝阳区现属于建设中期，仍有大部分社区呈现新旧交合的局面，往往在这种综合社区中，经营业态种类较为繁多。

在进行问卷调查的走访过程中，通过调研发现，以餐饮店、便利店为主居多且分布广泛（详见表1）。

由北京市市商务委员会最新数据显示，“自2007年全市餐饮收入突破300亿元以来，每年跨上一个新台阶；2011年，全市实现餐饮收入772.4亿元，同比增长15.9%，高出社会消费品零售额增速5.1个百分点，占社会消费品零售额的比重达到了11.2%。”④ 可见，餐饮行业是当今社区商业中一个重头戏。而且部分餐饮企业大多是自有资金进行注册，像大型或较大型市场，一般都是从外界融资或总公司投资建立的；一些社区入驻的生产类企业和基础服务类企业则大都是政府拨款，比如邮局，医院等，这些企业数量偏少但是可以保证每个社区都能具备。具体数值如图3所示。

2.社区商业核心增长极

所谓社区商业核心增长极，即指凡能促进社区商业经济增长的积极因素和生长点，其中包括制度创新点、对外开放度、消费热点等等。为了方便理解，一般都把它和物理学中“磁极”的概念相应理解，这里增长极可以是部门的，也可以是区域的。

本次调查中我们主要从企业近期的销售情况、缴税情况及成本费用等相应数据入手，从侧面反应整个朝阳区社区商业的核心增长极。

数据显示，2011年末，所调查企业的年销售额较往年同期相比均有所上升，如表5所示，其中有50个调查对象年销售额都在500万元以上，更有27个对象在1000万元以上，而处于100万元以下的2个企业通过调查也已达到各自的销售目标。因此表明，年销售业绩良好（见图4）。

在调研过程中，我们注意到，结合当前形势许多企业对于2015年的社区商业销售预期都是普遍看好的。在度过了之前的金融危机后，各个企业也都在经济复苏中得到了缓冲的机会，加之朝阳区社区建设的不断完善，从而给社区商业健康发展提供了良好的环境，大多数企业都非常重视对于社区商业项目的拓展，并也都准备把工作重心逐渐转到社区商业上来。具体对于2015年销售额的预期情况详见图5。

我们可以从另一方面来分析企业的发展情况，那就是税收。根据政府颁布的详细的税收政策，我们可以简化理解：销售额与纳税额是成正比例关系，也就是说销售额越大，纳税额也越大，反之亦然。

所谓商业税收主要包括增值税、城市维护建设费、企业所得税、员工个人所得税、印花税以及相关房产税、车船税等依法缴纳税项。因此，根据缴税情况也可以反映出企业的规模、市场份额等等。

从图6中我们可以看到，大部分的企业纳税集中在50万到500万这个大区间内，也就是说，朝阳区社区商业已经处于一个比较成熟的阶段，发展较为完善。

相应的，企业入驻社区在营运期间所产生的成本费用，即企业在生产经营中所发生的各种资金耗费，所占销售总额的比重，也时刻反映着社区商业的运营状况，比重越高，说明在销售中成本费用所占比例越高，企业所获得的利润就相对越少。具体数据如表8所示。近六成的公司成本费用占销售总额的10%～30%，41.7%的企业处于10%，可以说大部分企业的相对销售情况都是相当可观的，而剩下的成本费用占30%～50%的企业则是以某些自主经营的小型公司为主（见图7）。

6.社区商业发展环境条件

通过问卷调查发现，社区商业中公司的经营场地大都存在限制，当然这和土地征用、政府政策是密切相关的。随之而来的，有近七成的公司都有拓展经营场地的计划，但是由于规定限制，又要办理相关手续，等待审批等原因，计划一般都会在很长一段时间以后才能实现。

在制定场地拓展的计划中，分析现在经营中各因素的状况也是必要的。在社区商业经营中56%认为资金、人才、发展和机遇是很好的，但是政府管理、网点规划以及物流信息平台的现状一般，以至于虽然各项硬件设施良好，却由于审批不够及时，规划不够彻底等原因导致问题得不到解决而新的问题又出现了。当政府管理更加完善，上述问题得到解决时，新型业态和新技术则应运而生。因此，当前首要任务是完善社区商业的基础条件。

由此可以看出，政府管理、网点规划以及物流信息平台对于社区商业的影响程度是很大的。近六成的企业认为资金、人才、以及发展机遇虽然影响也很大，但是更重要的是政府管理、网点规划以及物流信息平台等基础设施的完善。

近三年中，朝阳区社区商业经营的客户情况有48%的企业增长了3%～5%的客户，剩下的有11%的企业持平，而有1%的企业下降，这多半因为老社区的拆迁与居民的搬出，以及新型社区建立以致新型购物中心的建立，从而使居民的选择增多。

对于新建社区商业（2000年后），77%的商户认为有必要补充小型零售业态，这样方便企业员工以及居民日常生活。相对的，65%的商户认为老社区（1999年前）也需要同时补充便利服务网点，因为这部分居民大部分都是老年人，平时生活必需品可能很少会去大型购物中心购买，一般的便利店就能满足需要，而且一些缴费事项也会希望在便利网点进行，离家比较近，也比较安全。

89%的商户认为社区商业试点示范的推动对于社区商业发展的影响是非常重要的，以CBD商圈为例，就带动了周边经济的发展。同时，作为社区商业消费者，42%的商户认为服务种类少是商业发展最突出的问题，14%的商户则认为布局不合理是首要问题，仅有少数几位商户选择了价格高或质量低的选项，可见规划与布局在社区发展中占据着极其重要的地位。

三、平台转型与经验借鉴

本部分从以下两方面进行分析。

（一）社区商业实体与虚拟平台转型加快

本部分分为以下三个方面。

1.社区商业实体平台开始转型

朝阳区社区商业平台的迅猛发展一部分应归功于社区商业集聚区的形成。将老旧社区与现代化新型社区结合，通过对新型社区的现代化建设从而带动老旧城区的更新换代，使得两者共同发展，这样的案例比比皆是。例如双井地区，其实，双井地区仍然有老旧型社区，甚至还有即将要被规划拆迁的区域存在，但是，通过在双井地区建立大型购物中心，电器店以及电影院等项目，以这些极为便利的生活设施门店，来对老旧型社区居民的日常生活进行补足，使得双井社区至今仍生机盎然。

2.社区商业信息平台升级

对于社区商业信息平台，根据调查显示其主要用途在于传播政府有关讯息。在实地走访中观察到，信息传播的主要方式是将信息公告通过社区内部的公告显示屏来。这便于居民平时观看，也方便企业对于其资讯进行传播。另外，政府也通过其官方网站进行信息公示。当登陆朝阳区政府网站时，可以看到不同的区域不同街道的具体情况，这也使得社区之间能够很好地互通有无，从而使得社区商业得到平衡发展。

3.社区商业文化软实力增强

通过调查，朝阳区社区商业文化软实力发展呈现着蓬勃向上的态势。近几年，通过有关部门的着力改造，朝阳区的文化发展事业蒸蒸日上。以“加强公民道德建设”、“完善服务体系”、“打造地区名牌”等为口号，以各社区入驻企业为带头人，在诚实守信的基础上以“一社区一特色”为基本原则，结合社区自身优势进行软实力发展，从而整体抬高社区商业文化软实力。

（二）社区商业成效明显值得借鉴

朝阳区社区商业的发展是一个非常值得借鉴的案例。其发展成效有以下几点：

1.拉动消费，扩大就业

在当前经济形势下，作为“三驾马车”之一的消费，尤其是居民消费在拉动经济增长方面的重要性日益凸显。类似在2012年举办以“Go朝阳购时尚”为口号的消费节以及朝阳区商务委与中国民生银行信用卡中心共同推出的“朝阳时尚消费卡”等措施，无疑都促进了居民消费，这些举措使得人们不再死守着纸币，让现金流动起来，提升社区的总体消费水平，从而为社区商业的更加完善做出贡献。根据城市居民抽样调查结果显示，“居民消费的形成和变动主要是消费者根据自身的经济收入和消费偏好自主选择的结果，收入在很大程度上影响着居民的消费。” ⑦而正是由于社区商业的发展，才为社会提供了更多的工作岗位，居民的荷包鼓了，消费就水到渠成，社区商业也就因此发展。

2.重视民生，打造一刻钟消费圈

近几年，北京市社区商业一直强调民生，把便民利民等方针摆在重要的位置上，其中社区商业尤其受到关注。不少集团企业也响应号召，在服务民生方面做出了杰出榜样带头作用，以天虹集团为例。天鸿集团认为社区商业的核心就是服务，而服务的对象就是社区民众。 他们把“做社区居民好邻居”定位企业的经营目标，并努力使其商品满足周边核心商圈近17个社区的居民日常消费需求。国展天虹自开业以来致力于为顾客提供温暖便捷的服务，并得到了周边居民顾客的一致好评。此外，天虹集团还联合左家庄街道共同举办“一刻钟商区”活动，并积极响应甚至亲历组织员工在社区中开展形象设计、熨烫衣服等多种多样的便民服务，赢得了左家庄社区居民良好的口碑。

3.以点带面，开发重点商圈

在落实国家政府部门宏观调控部署下，通过建设“十大发展基地”，建立特色商业街，着力开发重点商圈，以点带面，在平稳中求发展，调整优化产业结构，合理规划完善社区设施，致力于向广大居民提供更为便捷的服务，并在此同时加大政府管理力度，从而使得朝阳区整体经济水平得到提升。