公允价值在投资性房地产中的应用研究

【摘 要】 针对公允价值在拥有投资性房地产的上市公司应用较少的现状，在进行原因分析的基础上，提出了相关对策建议：积极参与国际公允价值会计改革、着力改善公允价值

引 言

公允价值是近年来会计界研究的热点之一，学术界普遍认为使用公允价值可以提高会计信息的相关性和可靠性。2006年我国财政部颁布的《企业会计准则第3号――投资性房地产》（以下简称投资性房地产准则）规定在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。当时各界普遍认为采用公允价值计量将大大增加拥有投资性房地产的上市公司的净资产，同时给拥有投资性房地产的上市公司带来不菲的账面收益，因此将会有很多拥有投资性房地产的上市公司用公允价值模式来后续计量投资性房地产。但是事实证明，公允价值在投资性房地产的应用对拥有投资性房地产的上市公司的影响远远小于外界预期。由表1可见，大多数拥有投资性房地产的上市公司仍然采用成本模式计量，公允价值应用产生的影响较小。本文拟分析公允价值在拥有投资性房地产的上市公司应用较少的原因，并据此提出相关对策建议。

一、原因分析

（一）公允价值理论仍处于争议中

2008年的全球金融危机将对公允价值理论的争议急剧放大。以华尔街为代表的美国金融界率先向公允价值会计发难，得到了政界的大力支持。会计界虽坚决抵制对公允价值的无端指责，但承认公允价值计量需要改进。后金融危机时代公允价值会计的改革正在如火如荼地进行中，金融稳定理事会（FSB）和金融危机咨询组（FCAG）2009年了改革意见和建议，国际会计准则理事会（IASB）在2010年底前完成对第39号国际会计准则（IAS39）的替代并在2009年11月出台了新的金融工具准则和减值模型征求意见稿。虽然学术界大多赞同公允价值的应用是大势所趋，但是如何使用公允价值确认、计量和报告仍处于激烈的争论中。

（二）公允价值的市场条件限制

我国公允价值市场条件的不完善限制了公允价值的应用。我国市场经济兼具了新兴市场经济和转型经济的特征，有些区域尚不存在公允价值的活跃市场。我国拥有大量国有企业以及拥有投资性房地产的上市公司之间存在大量的关联方交易，这些都导致我国市场存在并非建立在公平竞争基础上的交易，限制了公允价值的应用。

（三）企业的自利选择

投资性房地产准则给拥有投资性房地产的上市公司提供了选择空间，使拥有投资性房地产的上市公司从自身的利益出发，不轻易使用公允价值计量投资性房地产。投资性房地产准则规定，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。然而拥有投资性房地产的上市公司为维护自身利益仍使用成本模式后续计量投资性房地产。原因如下：一是投资性房地产准则对选择使用公允价值计量投资性房地产的规定较为严格，其中包括：已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式，这一规定断了上市公司如果不适应公允价值计量而转回历史成本模式计量投资性房地产的后路。持续可靠取得投资性房地产的公允价值成本高、难度大，而且投资性房地产的价值并不稳定，采用公允价值有可能对上市公司产生不利影响。二是采用公允价值计量投资性房地产将减少上市公司的现金流。采用公允价值计量投资性房地产意味着不再计提折旧或摊销，意味着上市公司因失去折旧抵税而减少现金流。对于上市公司来说，现金流就是生命线，现金流告急，将面临立刻倒闭的危险。虽然使用公允价值计量投资性房地产在商业地产日益走高的情况下可以大幅增加上市公司的收益，但都是非现金的未实现收益，对业绩良好的上市公司来说并不需要。三是加剧财务信息的波动性。公允价值计量存在不稳定性，有可能使上市公司价值出现较大波动，不利于上市公司稳定发展。房价的日益上涨与宏观调控的相互作用，再加上经济危机的残余影响，上市公司担心使用公允价值会增加公司收益的不稳定性，不利于公司健康持续地发展。四是增加上市公司提供财务信息的成本。公允价值的获取难度大于历史成本，需要聘请独立的资产评估人员每年至少一次对投资性房地产价值评估，由此产生的评估费用以及公司员工增加的工作量将增加公司的成本。

（四）专业人才尚不满足实际需求

专业人才不能满足我国快速增长的经济的需求，高素质专业人才仍很缺乏（其中高素质是指高级专业水平和高尚的职业道德），具体表现在：一是缺乏高素质会计专业人才，应用公允价值的前提是要对公允价值进行专业估计，我国目前具备高级专业水平和高尚的会计职业道德的会计专业人才尚不多；二是缺乏专业资产评估人才，目前我国资产评估专业人才的水平参差不齐、职业道德水准不一；三是缺乏专业的投资性房地产审计人才，虽然我国审计专业人员素质在不断提高，但是能够根据投资性房地产的特性有针对性地完成投资性房地产审计工作的还较少。

二、相关对策建议

公允价值较历史成本能更真实、可靠地反映拥有投资性房地产的上市公司的真实状况。历史成本确实具有含义简明、易于操作、成本较低、数据真实可核查的一些优点，但是它的弊端也显而易见，如信息的相关性较低，没有考虑时间价值、物价变动，不能体现风险战略管理。据统计数据显示，2009年全国商业营业用房平均销售价格与2008年相比，仅一年时间上涨近1 000元/平方米。历史成本计量不仅不能反映这些信息，反而要求在各期计提折旧，必要时还需计提减值准备。在房价普遍上涨的大环境下，使用历史成本计量与使用公允价值计量的结果将愈发悬殊。而公允价值以其注重未来信息的相关性，并考虑时间价值和物价变动的优势，必然应成为首选。本文分析了5家采用公允价值计量投资性房地产的公司，分析自2007年至2010年公允价值计量对其净利润产生的影响（见表2），可以看出：第一，公允价值计量投资性房地产影响的绝对额比较大（自2007年以来，因投资性房地产引起的公允价值损益大多已超百万元，甚至超千万元），以历史成本计量的投资性房地产因为日益走高的市场价格严重影响了会计信息质量的相关性和可靠性，因此有必要鼓励拥有投资性房地产的上市公司采用公允价值计量投资性房地产；第二，公允价值计量投资性房地产引起的公允价值变动收益占净利润的比重较大，对拥有投资性房地产的上市公司的净利润产生了较大的影响；第三，采用公允价值计量投资性房地产的动机需要信息使用者加以关注，关于使用公允价值计量投资性房地产的附注披露也应加以规范。如2007年的深方大集团营业总收入为640 246 886元，而营业总成本为677 081 305元，主营业务亏损36 834 419元，但因投资性房地产引起的公允价值变动收益为42 321 760元，一举实现扭亏为盈。类似事件还发生在昆百大A上，2008年和2009年主营业务的亏损，均因投资性房地产引起的公允价值收益得到了转变。有学者认为这将为拥有投资性房地产的上市公司盈余管理提供空间，但笔者认为这正是使用公允价值计量投资性房地产必要性的体现，其公允价值变动收益可以帮助拥有投资性房地产的上市公司扭亏为盈可见其影响之大。信息使用者有权利知道企业资产和负债的真实价值，在准则对投资性房地产附注的披露加以规范的基础上，信息使用者可以根据自己的需要筛选信息。因此，笔者认为使用公允价值计量投资性房地产能更真实可靠地反映拥有投资性房地产的上市公司的信息。以下将对公允价值在投资性房地产中的应用提出对策建议。

（一）积极参与国际公允价值会计改革

加快公允价值的理论建设，积极参与国际公允价值会计改革的研究。目前FASB、IASB正积极研究改革公允价值会计的意见和建议，我国应抓住这一良好机遇，积极学习西方先进的理论并思考、提供改革的意见和建议，同时结合我国的国情，建立公允价值理论体系，并颁布公允价值计量的准则及应用指南，尤其是提供不活跃市场上公允价值应用的示例，以更好地指导公允价值的应用。

（二）着力改善公允价值的市场条件

加快市场建设步伐，使其符合公允价值计量的条件。公允价值计量条件过于严苛，其主要原因是我国的公允价值市场条件尚不完善。所以，规范市场交易、深化市场经济改革，构建一个完整、统一、充分竞争、有序公平的市场是保证公允价值良好应用的当务之急。

（三）详细披露并解释企业的选择

在投资性房地产准则中逐步细化对披露的规定，要求企业详细披露并解释是否使用公允价值计量投资性房地产的原因，如：要求拥有投资性房地产的上市公司提供存在使用公允价值计量投资性房地产条件的证据；拥有投资性房地产的上市公司认为使用公允价值计量的条件并不满足的原因；在已具备采用公允价值计量的条件下，拥有投资性房地产的上市公司仍然采用成本模式计量的原因；拥有投资性房地产的上市公司进行公允价值估计的方法；每年聘请独立的资产评估师进行投资性房地产价值评估的评估报告等。

（四）大力培养专业人才

加大培养高素质专业人才的力度。公允价值的应用对会计人员、资产评估以及审计人员的专业素质的要求大大提高，这就不可避免地要求专业人才跟上时代的步伐，抓紧学习，提高专业技能。同时，国家应该加大力度对我国的专业人才进行教育和培训，提高我国专业人才整体的职业水平。高等学校也应积极提供相关专业学生实践的平台，注重公允价值、资产评估以及职业判断水平的培养。不得不提的是，公允价值的应用涉及大量的职业判断和主观估计，这对专业人才的职业道德有着很高的要求，职业道德是做好本职工作的前提，任何时候都应该放在第一位来培养和提高。

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