新型城镇化下的绿色物业管理模式探讨

摘 要：新型城镇化是以提升城市的文化、公共服务等内涵为中心，真正使城镇成为具有较高品质的适宜人居之所。而物业管理涉及民生，是城市管理的基础性工作和落脚点。在低碳环保的时代背景下，绿色物业管理成为物业管理进一步发展的趋势，并且成为更好为居民提供优质服务的关键。文章论述了新型城镇化下绿色物业管理的内涵，通过对新型城镇化中“村转城”居民的实际情况和物业管理公司的现状及存在的问题进行分析，探讨在新型城镇化大背景下物业管理公司如何进行绿色物业管理、满足居民的需求、实现企业的发展，并提出具体实施措施。

关键词：新型城镇化；绿色管理；物业管理；“村转城”居民

一、研究背景

中国的城镇化与美国的新技术革命被视作21世纪影响人类社会进程的最主要的两件大事。[1]城镇化是现代化发展的必由之路，是解决“三农”问题的重要途径，努力推进具有中国特色的新型城镇化道路，将为我国进一步发展赢得巨大空间。2009年12月，联合国气候变化大会提出以低碳经济和绿色建筑发展为核心的节能减排话题成为世界关注的焦点。[2]绿色管理是从新加坡传入我国的一种全新的物业管理理念，由此衍生出的绿色物业管理也成为当前建筑业发展的主流，是物业管理发展的必由之路。在这样全新的时代背景下，如何为“由村民转变成的居民”提供优质服务，将是新型城镇化时期绿色物业管理面临的新挑战。

二、新型城镇化与绿色物业管理

（1）新型城镇化。城镇化是指人口向城镇集中的过程。新型城镇化就是我们要由过去片面注重追求城市规模扩大、空间扩张，改变为以提升城市的文化、公共服务等内涵为核心，真正使我们的城镇成为具有较高品质的适宜人居之所。

（2）绿色物业管理。绿色物业管理是指专门的机构受物业所有人的委托，按照环境保护和生态发展的要求，从可持续发展的角度，以人居环境为管理对象，以国家法律法规和合同契约为管理依据，以大力采用环保、节能、智能化等现代化科学管理技术为主要手段，以建立向居住着提供全面、周到、高效、专业、经济、互利的服务网为管理核心，以营造安全、环保、舒适、文明、和谐、健康的人居环境和满足居住者对健康生活的多层次需求为最高目标的一系列管理活动。[3]

三、新型城镇化下绿色物业管理内涵

大体来讲，绿色物业管理要求物业管理公司从管理制度和技术措施两方面入手。[1]在新型城镇化下绿色物业管理的内容主要有三个方面：一是日臻完善的绿色物业管理法规和技术规范体系。随着新型城镇化的不断发展，物业管理的发展空间较大，支持绿色物业管理的相关法律法规也必将日趋完善与成熟，将为未来的物业管理提供技术性和革命性的指导。二是以高新技术为支撑的低能耗服务体系。新型的绿色物业管理体现在小区设计时，不仅仅拥有建筑学方面的先进技术，更要融入生态学、心理学、生物学、环境学等多方面的高新技术成果。三是不断成熟的物业管理公司的绿色物业管理模式和绿色观念的深入民心。物业管理公司要在新形势下形成一套完整的、成熟的绿色物业管理模式，提供物业高端服务，推行人性化管理。除此之外，更要关注业主的心理需求，注重细节服务，将秉承“以人为本”理念的绿色物业管理贯彻到底，打造一个富有生态文化、精神文明以及艺术内涵的现代化小区。

四、现状及存在的主要问题

在新型城镇化过程中，物业服务的客群发生差异。与城市物业客群相比，新客群多为传统大家庭，两者在价值取向、特性等方面差异显著、对比鲜明。物业管理公司绿色服务管理理念不强，且“村转城”居民与城市居民生活观念不同，这进一步加剧企业与居民之间的矛盾。同时，已出台的物业管理法律法规对正处于城镇化进程中的中小城市（镇）、小规模的住宅小区物业管理适用性不大。现阶段物业管理公司的管理技术落后、缺乏科学管理和绿色高新技术的使用，运作不科学、服务水平低下以及管理人员专业素养不高等问题也给新型城镇化进程中的物业管理模式带来新挑战。

五、启示与建议

（1）推行绿色物业管理理念。绿色物业管理的特征之一是以人为本。因此，在管理过程中要体现人本思想，以业主为中心，推行人性化管理。物业管理公司要拓展物业服务的关注点。公司应将聚焦传统物业服务需求向满足村民特殊需求拓展，切实关心村民的需求，维护其切身利益。物业管理不仅要做好“保安”、“保洁”、“保绿”、“保修”服务，还应主动与农村居民交流沟通，拉近彼此距离。同时，在小区环境的维护和建设中，融入人文思想和人性因素，尊重农村居民，营造和谐活跃的氛围，从而使他们逐步改变原有思想观念，实现村民向居民角色的平稳、有序转变。

（2）建立绿色物业管理制度。实施有效的绿色管理机制是实行全面绿色管理的基本保障。物业管理公司应针对新居民制定具体可行的发展计划和实施措施，逐步建立起新型城镇化下绿色物业管理综合协调制度这长效工作机制，推进新型城镇化绿色物业精细化管理。物业管理公司还应增加管理的透明度，通过宣传栏、座谈会等方式让居民了解绿色物业管理。同时物业应经常聆听居民的意见，接受居民的反馈，做到“想居民之所想、急居民之所急”。

（3）加强绿色物业管理运作。物业管理公司初期应做好科学合理规划、制定一系列有效措施，为实现新型城镇化下绿色物业管理的目标奠定基础。在日常服务中，注重加强垃圾分类引导力度，扩大废水利用宣传范围，并采取激励措施鼓励“村转城”居民自主垃圾分类和废水利用，提高绿色环保意识。物业管理公司可根据自身实际情况、建筑以及所处的气候特征，设置相宜绿地的绿化带或园林景观，建立生态绿化系统，真正达到绿色和谐统一。此外，丰富绿色文化建设，加强居民对绿色文化的认可，培育居民良好的绿色环保意识，并主动参与到绿色文化建设中来。物业管理公司还应注重保护小区环境优雅，提高管理的科技含量，使物业管理工作更加合理有效。

（4）提高绿色物业管理服务。物业管理公司应该进一步拓展绿色物业服务内容，转变管理观念为服务理念，提升绿色物业服务质量，更好地满足业主需求，打造和谐社区。公司还应强调对人员培训与管理，加强人才培养，针对不同年龄、不同职业阶层的业主群使用正确的方法和技巧进行沟通，及时交流与总结信息，细分用户需求。在满足群体需求、一般需求的同时，尽可能满足农村居民的个体需求和特殊需求，为其提供全方位、多层次、个性化的特色服务。公司可通过社区多开展绿色文化社区活动，在此过程中可以丰富精神生活，交流感情，融洽社区内部和物业公司与农村居民的关系，不断增强农村居民对社区的归属感与认同感，从而推动新型城镇化的进一步发展。

六、结语

新型城镇化的进一步发展为物业管理的发展与完善提供了巨大机遇。物业管理行业也认清形势，抢抓机遇，在新一轮城镇化发展中勇于承担起管理城市的重任。推出绿色物业管理理念，无论是从企业的数量和规模，还是服务质量和效益等方面都进一步提高管理水平，更好地推动新型城镇化发展。因此不断探究新型城镇化下绿色物业管理模式成为当下物业管理工作重中之重。

参考文献：

[1] 吴良镛，呈唯佳，武廷海.从世界城市化大趋势看中国城市化发展[J].科学新闻，2004（17）：7-8.

[2] 盛筠.商业物业绿色物业管理应用模式探讨[J].中国商贸，2011（6）：86-87.

[3] 李立平.绿色生态住宅小区的开发与评价[D].重庆：重庆大学建设管理与房地产学院，2004.