关于创建新型物业管理模式的探讨

一、立足现状、因地制宜走创新之路

目前，绝大多数城市的物业管理都推行一种模式，即所有居住小区普遍由物业公司进行管理。这样虽然能对整个小区实行集中统一管理，提高专业化程度。但也存在管理费用较高，很多中低收入居民承受不起的问题，是当前物业管理中存在的一个突出矛盾。为了解决这个矛盾，应该打破物业公司管理一种模式的体制，引入我国台湾地区普遍实行的业主自营式物业管理，实行物业公司管理与业主自营式管理两种模式并用的物业管理新体制。所谓业主自营式物业管理，就是将整个社区的建筑物分为两部分，一部分是私产（即居民的住房），由业主自己负责；另一部分是公产，包括庭院、各种公共活动场所和临街的配套建筑物，由社区全体成员管理。他们自己选出一个比较精干的管理委员会，全权负责本管，理纯属义务，没有任何报酬。委员一般任期一年，每月开会一次，讨论决定社区物业管理的重大问题。物业管理组织非常精干，专职人员只有两位，一位是干事，另一位是门卫兼监控员,他们的房间有对公产部分进行监控的先进电子设备，并且24小时录像（保留2周），另外有少量的临时工，如保洁员、修理工等，由干事根据需要聘请。管理经费来源是将公用房屋出租，从中收取管理费，所收的管理费在支付了人员费、设备费、公产动作费、卫生费、以及其他费用公开开支以后，一般还有节余。我国台湾省各城市的经济发展与居民收入水平均比内地高出许多，尚且普遍推行业主自营式的物业管理，而我们在大多数居民收入较低的条件下，却普遍推行公司经营式的物业管理，其结果是许多中低收入者交不起物业管理费，而物业管理公司由于收入较少，出现经营困难，使小区物业管理难以开展。因此可以对现行的物业管理体制进行改革由单一的物业公司管理模式，改为物业管理公司与业主自营式管理并用的两种模式。

二、实现规模经济在物业管理行业中的应用

物业管理是市场经济的产物。它本应是一个科技含量高，专业性强的独立的行业，但现在业界却把它演变成单纯的劳动密集性行业，成了以手工劳动为主的管理行业。相当数量的物业企业基本上是小作坊式经营，服务产品单一，管理项目和类型少，服务手段原始、粗放经营等。原因主要有四点：一是行业准入门槛低；二是专业服务没有形成市场；三是资源分割，物业管理区域规模小；四是物业费偏低，收缴率不高。针对这些问题可采取以下措施。

（一）加强行业监管，断绝与房地产企业“父子关系”

很多小物业公司之所以能生存正是由于原所属房地产公司供血，而由此出现大企业吃不饱，小企业吃不了，资源浪费严重的市场状况。行政主管部门应从两方面入手加强监管（1）每年进行财务审查，由政府的审计部门审计物业公司的经济账目，断绝双方的资金支持；（2）强制推行物业区域的招投标，每区的物业管理都要进行招投标，由政府组织向全社会公开，实现透明化。

（二）建立物业企业资质等级制度

制度应在注册资本、专业人员管理经验等多方面进行规定，不同资质的企业管理的区域规模有不同要求，达不到一定规模则不准注册，从而提高准入门槛。

（三）有效整合物业管理资源

针对中小城市居住小区面积偏小、居民收入的特点，我们可以将物业区域按类型、位置进行联合，统一进行招投标。区域面积大了，既能充分挖掘企业潜力，提高企业人员工作能力，同时又因为降低了经营成本，从而能减轻业主资费负担。

三、重视行业自律建设、定制行业自律公约、建立物业服务企业信用信息管理系统、规范和约束行业企业行为，推动行业健康发展

行业自律度不够，或者说行业缺乏自律机制是当前制约物业行业健康发展的一个重大问题。行业协会应在促进行业自律建设，推动公平竞争实现，协调各方主体利益的事情。充分建立起行业自律体制和相关规范制度，并保证有效地实施；加强行业培训教育，强化物业服务企业和从业人员执业质量控制；督促他们严格遵守执业准则，独立、客观、公正地执业，保证执业质量和服务水平，保护社会公众的利益。目前，全国许多城市在行业自律建设上卓有成效。各大媒体对行业自律公约的出台给予了高度评价，产生了积极的反响。今后，各物业企业将在行业自律机制的约束下，“遵章守法，诚信经营，公平竞争，自律互利”，为业主提供质价相符的服务；切实抵制行业内的失信、违规现象；自觉接受社会各界的监督、批评，依法经营，规范服务，失信违约企业，将受到媒体通报批评和公开谴责，还可能被取消会员资格，直至撤销企业资质以及降低其信用等级。

加强物业服务企业信用信息管理工作，在全面总结过去工作基础上，对物业服务企业信用信息管理主体、信用信息档案构成一级信用信息考核评定办法等做出重大调整。客观、及时地反映企业信息变动情况及企业对法律法规、行业道德准则的遵守情况。

四、利用媒体的引导作用，建立物业服务宣传平台，增加和拓展业主了解物业服务内容和相关条例、规则的渠道

物业行业的发展是离不开社会舆论的监督与支持的。接受社会各界的批评有利于行业克服不足，提高服务质量。但现有媒体上看到或听到的是普遍的批评，而物业服务的积极作用方面没得到很好的展现。其实物业管理在社会经济发展中，有着积极重要的作用，行业应重视媒体的宣传报道作用，充分利用这一宣传平台广泛宣传行业分发展宣传行业的现实作用，多宣传物业不可或缺的一面，为行业企业的发展提供支持，不应是一有物业方的报道就是曝光、批评。因此，在这方面行业协会是不是应多做些工作，让媒体多报道一些有利于行业发展的信息，行业与媒体经常性沟通，向媒体传递行业发展动态信息，积极推广行业。

在总结过去工作经验的基础上，高度重视媒体的宣传作用，与媒体建立起良性、常态的互动。利用新闻会平台，针对行业发展重大事件、政策及相关规范进行广泛宣传。在各种报刊上物业专版，由物业企业资深老总解答物业服务的难点、热点问题和业主非常关注的问题。不仅为业主提供最前沿的行业动态、最全面的行业信息，同时还能够监督整个行业，正面宣传报告整个行业。

从各方面反映情况来看，通过与媒体互动沟通已初步显现良好的效果。业主有了一个可以随时了解物业行业动态的窗口，物业企业也可以通过这一窗口展示自身良好形象。

总之，物业管理工作的前景是美好的，不论是管理部门还是服务企业，都应走创新之路，在实践中不断总结经验，发挥各自的作用，物业管理工作一定会得到很大提高。