我国个人住房抵押贷款风险管理探究

【摘要】本文从我国个人住房抵押贷款业务所面临的主要风险借款人风险、银行经营管理风险等，有针对性地找出一系列防范措施，为我国个人住房抵押贷款的风险管理提供参考。

【关键词】个人住房抵押贷款 风险管理 商业保险

一、我国个人住房抵押贷款业务的风险类型

（一）银行经营管理风险

1.贷前调查的风险。一是一些信贷从业人员工作责任心不强，综合业务素质不高，认识不到潜在风险，给贷款安全留下隐患。二是一些信贷员重视抵押物或担保者的情况调查，忽视借款者贷款资料真实性的了解，从而给银行带来风险。

2.贷时审查的风险。由于各家商业银行业务竞争激烈，一些银行为了扩大其业务范围，片面追求贷款投放的规模指标，忽视贷款项目和借款人的严格审查，放松对贷款人的审批条件。

3.贷后管理的风险。由于个人住房贷款金额小，笔数多，个人变化因素较多，特别是期限较长，个人住房贷款的这些特点给贷款的后期管理带来极大的不便，同时也造成贷后管理上的风险。

（二）借款人风险

借款人风险是指由于借款人不遵守合同约定的按期还贷而导致银行本息不能按时收回甚至损失的风险。

（三）抵押物风险

1.抵押物不足。这既可能是贷款抵押物的价格未经评估部门评估或评估失准，其评估价值超过实际价值，使银行在实现抵押权时造成部分债权无法实现，也可能是因为贷款期问，抵押物由于市场变化而导致抵押物的价格下跌使得借款人尚未偿还的房屋抵押贷款债务高于其抵押物（房屋）本身的现有市场价格，此时银行即使处置抵押物，也不足以偿付其所欠贷款本息，势必有一部分贷款将难以正常收回。

2.抵押物灭失。这主要是随着环境的变化，抵押物可能由于自然的、人为的、或社会原因发生毁损、甚至灭失，而银行由于疏敷没有要求借款人办理保险从而给贷款银行的信贷资产造成了损失。

3.抵押物处置困难。处置工作并非银行的专长，处置抵押物时需经借款人同意，否则只能通过法院强制执行，这一过程需牵涉银行大量精力，必然加大行使抵押权的成本，有时甚至得不偿失。

二、我国个人住房抵押贷款风险成因分析

（一）风险控制和防范制度存在缺陷

个人信用制度，担保、保险制度、社会保障制度是分散、转移风险的手段。在我国，由于制度安排本身的缺陷和运行环境的问题，弱化了防范风险效果。

（二）房地产业发展不够规范

由于房地产业具有很强的区域性，对带动地方经济增长具有举足轻重的作用，因此当地政府对成立房地产开发公司审批也不太严格，由此造成众多的开发公司中良莠不齐，部分公司资金实力不强，管理水平低，资信度差。

（三）容易产生逆向选择和道德风险

1.逆向选择。个人住房抵押贷款市场上，逆向选择来自于贷款银行与借款人之间在贷款合同发生前所存在的信息不对称。

2.道德风险。一是银行信贷内部管理中的信息不对称导致内部道德风险。二是贷款银行与借款者信息不对称导致的外部道德风险。借款人的违约可分为被迫违约与理性违约两种类型。

（四）个人贷款管理体制不完善

目前商业银行普遍存在的一个现象就是：在各银行中在信贷业务经营方面，因信贷经营违规或信贷人员的不作为而造成的信贷风险，最终导致银行大量信贷资金流失，银行真正追究有关责任人责任的很少。

（五）房地产融资渠道的狭窄

目前我国房地产企业资金来源主要包括以下几个渠道：自筹资金、银行贷款以及包括商品房预售款、施工企业垫付的工程施工款在内的其他资金来源。我国房地产融资渠道比较单一，多元化融资体系远未形成，商业银行体系承担着房地产发展中的巨大风险。

三、我国个人住房抵押贷款风险的防范措施

（一）加大个人住房贷款产品的金融创新

住房贷款市场的进一步发展需要产品创新，而且这种创新应该是面向市场的、以满足多元化需求为目标的创新。由于个人住房贷款刚刚起步，贷款品种贫乏，因此，要结合居民收入和住房消费水平，创造更多更新的住房信贷品种，使住房贷款更具广泛性、适用性，以满足不同的借款需求。

（二）加快个人信用制度建设

为了完善我国个人信用制度，首先要建立完善严密的个人信用法律环境，制订与个人信用相关的法律是建立个人信用制度的保障

（三）建立和完善个人住房信贷保障制度

1.建立政策性保险与商业性保险有机结合的住房保险体系。我国的住宅金融机构，目前多以提高首期付款比率、缩短贷款期限和提高服务费等方式，来防范住宅抵押贷款信贷的风险。政府应该设立政策性保险公司，对中低收入者提供住房抵押贷款保险，负责政策制定、委托银行的资格认定和监督管理等，以利于实现抵押贷款的标准化和提高抵押保险规模经济的效益。

2.将寿险引入住房抵押贷款机制中。为了防范借款人在还款期限中因故死亡等灾祸导致贷款余额无法偿还的风险，保险公司可推出以购房者为标的物的寿险产品。该类消费信贷寿险的主要责任一般为：还款期内，借款人一旦身故或者全残，保险公司将按年度的保险金额给付保险金，其家人可以用保险金支付尚未还清的贷款余额，从而完全取得房屋的所有权。

3.健全个人住房贷款担保制度。一是目前企业员流工动日趋频繁借款人很难取得所在单位提供的担保。二是房产开发商提供担保问题颇多。因此，有必要参照国外先进经验，引进政府、民间各自分工机制，组建全国统一性的政策性住房抵押贷款担保机构，通过为个人住房贷款提供国家信用担保的办法来帮助商业银行分散化解金融风险。

（四）建立健全与房地产金融相关的法律法规

国家有关部门应在深入调研的基础上，制定完善以下法律法规：与房地产抵押相关的法律法规包括房地产抵押的条件、程序、抵押物权力的保证、抵押物的保险、抵押物二级市场的运作、抵押物的处置等，为商业银行个人住房贷款业务的开展扫清障碍；与房地产交易过程相关的法律、法规包括房地产交易过程债权、债务的转移、产权交易中税费的确定、减免、计收等。

参考文献

[1]殷红，张卫东.房地产金融[M].首都经济贸易大学出版社，2009.

[2]张炜.住房金融业务与法律风险控制[M].法律出版社，2010.

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