政府“救市” “组合七拳”保民生

10月22日晚，央行、财政部针对楼市出台一系列新的宏观调控政策纲领。一时间印花税、土地增值税减免；契税下调1％；首付款比例下调20％；扩大商业性个人住房贷款利率浮动幅度等成为“头条”新闻。

 最低首付款比例调整为20%充分保障民生

政策条款：人民银行决定自2008年10月27日起，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，最低首付款比例调整为20%。

就北京地区而言，从房屋住宅一、二级市场来看，在房地产市场价格高企时一手房市场相较于二手房市场更容易受到投资者的青睐，存在的投资成份也较大。而住宅二级市场由于其现房的特殊性，多数购买人群以个人或家庭为单位的自住型购房群体居多。所以，此次央行针对这部分群体明确了最低首付款比例调整为20％，充分保障了中低收入购买群体的利益，使得有需求的普通购房群体得到更多实惠，不再一概而论让人望尘莫及。

 扩大商业性个人房贷利率幅度利于市场化定价机制

政策条款：人民银行决定自2008年10月27日起，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。

央行新闻负责人表示：“扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度后，金融机构拥有更大的自主定价空间，有利于不断完善市场化的定价机制。”此次央行决定扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度的好处在于更好地为居民购买普通住房提供金融贷款方面的支持，尤其对于符合贷款条件的自住购房群体，贷款买房可以从享受优惠利率下浮15％的基础上扩大到30％，使得手头稍有拮据的购房人也能够贷款买房，体现了政策保障民生的用意。另外，扩大商业性个人住房贷款利率的下限幅度使得货币政策不再停留在水平线的调整，而是逐渐向市场化定价机制转变，这也是货币政策调控以来的一大突破。

 央行政策“松口”，二套房贷有望适度改革

政策条款：对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高。

央行未出台该政策前，媒体争论不可开交的就是二套房贷政策是否取消的问题。现在央行在这次政策中对普遍住房与非普通住房给予了新的定义，虽然具体实施的政策条款并未一并出台，但这不仅是对之前二套房贷政策取消给予的“辟谣”，同时又较为客观的将首套购买普通住房、改善型普通自住房贷款需求；非自住房、非普通住房很好的区分开来，便于政策上的进一步划分与疏导。

从这一点来看，央行逐渐“放权”给地方政府及各金融机构，在金融机构能够规避及掌控放贷风险的同时，在贷款利率和首付款比例上按照优惠条件给予政策层面的一定支持。从这一点来看，央行下一步的金融调控中二套房贷政策有望适度改革，恢复借款人信心，稳定房地产金融市场健康发展。

 央行总控放贷风险自成“一派”

政策条款：人民银行将商业性个人住房最低首付款比例调整为20%的同时，要求金融机构根据借款人购房实际情况、信用记录及还款能力等风险因素，审慎地确定首付款比例，体现对不同风险贷款予以区别对待的原则。

央行在适当放宽个人住房首付贷款比例的同时又要求各家银行严查借款人个人信用情况，可以看出央行对总控放贷风险的严谨程度。从美次贷危机看，由于过低的首付款比例加上审核放贷门槛的降低，导致房地产市场低迷时大量借款人偿还不清房贷以至于引发银行金融贷款危机，造成资金链的断裂。为了防范国内金融市场出现类似的危机，央行在适度调整房地产金融政策时对放贷风险控制也愈加严格，尤其要求对借款人个人信用资质审核方面从严审视，强化金融监管制度与执行力度，有效的防范信贷风险，实现合理引导居民购房消费，确保经济运行中的平稳与稳定增长的目标。

 降息后新的贷款利率计征点将灵活调整

政策条款：对于已发放的商业性个人住房贷款尚未偿还部分，其利率调整主要取决于两个因素：一是金融机构对借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否属于普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素的综合评估；二是贷款合同对于贷款利率调整方式的约定。

自降息后对于已经贷款的借款人来说，最为关心的问题就是新的税率时间如何计征。一般央行在与借款人签署贷款协议中，借款人通常都会选择从固定日开始调整，也就是从下一年度的1月1日起进行调整。现在，从央行新出台的政策来看，对于新的贷款利率计征时间调整更为灵活，便于金融机构的自行管理且很大程度上方便借款人自主调整。

 公积金贷款继续优惠便于大众普及使用

政策条款：下调个人住房公积金贷款利率。其中，五年期以下（含）由现行的4.32%调整为4.05%，五年期以上由现行的4.86%调整为4.59%，分别下调0.27个百分点。

央行进入降息通道后，对于公积金贷款政策给予更大的优惠，每一次下调商业个人住房贷款基准利率的同时也会下调住房公积金的贷款利率，利率上的优惠促使越来越多的借款人在贷款买房时更加倾向于住房公积金贷款。而北京市在今年也对住房公积金缴纳比例进行了调整，在京各企事业单位也基本上都会为职工缴纳住房公积金，这些都将会更有利于公积金贷款的普及和中低收入购房贷款群体的使用。

 减免税环节刺激交易量增长不会抬高房价

政策条款：财政部22日宣布，从11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。

政府对存量房交易流转环节的税费终于实施了部分减免，对于中低收入自住购房群体来说无疑是件大“喜”事。以往买卖双方在二手房交易环节中所要交纳的税费要超过总房款的10％左右，而在存量房市场持续走高阶段，这部分税费业主一般都会加入总房价当中转嫁给客户造成人为的哄抬房价。现在，财政部将存量房流转环节中的印花税、土地增值税减除使购房人在交易税费环节节省不小的开支，更加有利于普通百姓购房。同时，90平方米及以下普通住房契税税率的暂统下调也为刺激楼市消费需求带来更多信心。

从政府的金融调控预期来看，在汲取美国次贷危机中的经验与教训后研究改进适合国内金融发展的一系列政策与制度，以保持金融体系和金融市场的稳定。所以，政府出手救楼市也是本着这一宗旨，目地在于刺激内需带动房地产以及房地产金融市场的交易量上涨，使市场“软着陆”而不是“硬着陆”，控制楼市泡沫不再扩大的前提下确保市场回归稳定健康状态。

（殷丽娟，伟嘉安捷企划经理）