住房消费对美国宏观经济的影响

[摘要] 以分析住房消费在美国经济中的地位和住房市场的演变为基础，本文探讨了住房消费对美国宏观经济的影响：住房消费促进经济回升的功能较强，住房租赁收入与经济周期关系密切，住房消费对就业带动能力较大。文章最后提出了积极推进我国城市尤其大都市区房地产租赁市场快速有序发展的政策建议。

[关键词] 住房消费 宏观经济 自住房 租赁房

[中图分类号] F293.3 [文献标识码] A [文章编号] 1004-6623（2012）02-0027-04

[作者简介] 王东升（1981―），河南商丘人，中国社会科学院经济研究所，博士后，研究方向：城市化、中国发展战略；郑鑫（1980―），河北栾城人，中国社会科学院经济研究所，博士后，综合开发研究院（中国・深圳），研究方向：城市化与公共政策。

二战后的美国由于婴儿潮、国外部队的返回及城市化，出现过房荒。当前的中国在城市化浪潮中也正出现房荒。和二战后的美国相似，当前的中国也面临着产业结构调整的挑战。基于此，本文以描述住房消费在美国经济中的地位和住房市场演变为基础，分析其对美国宏观经济的影响，并对中国房地产市场的发展提出相关政策建议。

一、住房消费在

美国经济中的地位

二战以来，美国居民住房消费占GDP和个人消费的比重一直处在各项消费的前列，并呈现不断增加的态势， 1946年两者的比重分别为6.17%和9.49%，到2010年，两者的比重增加到10.90%和15.46%，如图1所示。

根据美联储的调查，房屋净值是家庭净资产最大的组成部分，基本住宅净值占家庭总资产的28%，12.8%的家庭在基本住房之外还拥有其他形式的房地产。美国劳工调查局的资料表明，安居（Shelter）构成了总消费的28.3%，如果考虑household operation，那么占月度消费的比重将接近40%；在2001年2月，有149万工人被房地产行业雇佣，如果包括相关行业，房地产业共有近29万家公司和170万的雇员，年度的工资总额达到了416亿美元。

据估计，美国地方政府财政收入的70%来自于财产税，家庭住宅提供了财产税的43%，商业地产提供了57%。私有住房是社会中大部分人积累财富的重要工具，而且住房投资还能分散投资风险。

二、美国自住房与租赁房市场演变

市场租金反映了租赁住房的规模，等效租金反映了自有住房规模，通过比较1929～2010年美国市场租金和等效租金占租金的比重，可以发现，最初时等效租金占比达到近60%，经过小幅度的下降后，从1940年代开始稳步上升，但是在2005年之后又出现小幅度下降。美国采取降低首付和初期利率撤除按揭门槛，使越来越多的穷人拥有自己的住房，提高了住房自有率。2008年的次贷危机证明，自有住房的拥有率必须回归到经济允许的水平。并不是实现了所有居民“居者有其屋”就是最好的结果，租赁住房市场的存在是经济本身的需要。

据摩根斯坦利报告，由于住宅价格下降、购买的障碍、拥有住房的成本、人口效应（Gen Y增长在加速，而婴儿潮家庭在减少）、失业、人口流动等，美国拥有住房的比率已经下降，一旦银行完成信用评级，很多住户也将转向租赁。因此，当前不仅是美国团体投资者将独栋住房变成长期的租赁房的很好时机，而且是历史上首次团体投资者能将拥有独栋租赁财产作为财产分配战略的一部分。报告还指出，这种转变不是美国为解决房屋问题而暂时存在的现象，而是美国社会未来的一种根本性转变，美国在从一个家庭拥有住房的社会向一个租赁房子的社会转变；当前独栋住宅的租赁并不与传统单元房的租赁相互竞争，因此投资者没有必要担心为了把握独栋住宅存在的商业机会，而将在传统单元房上的投资转移到独栋住宅上来。

三、美国住房消费的影响

1. 住房消费促进经济回升的功能较强

从1930年到2010年，美国GDP增长率的最大值为27.8%（1942），最小值为-23.3%（1932），而住房支出的增长率最大值为13.0%（1981），最小值为-12.2%（1933），住房支出增长率的波动幅度明显小于GDP增长率的波动幅度（见图3）。

根据BEA的数据，1947～2010年，美国建筑业增长率和GDP增长率之间存在强相关关系，相关系数为0.75。通过对GDP增长率与建筑业增长率进行回归分析，建筑业增长率可以解释39.5%的GDP增长率，而且可信度非常高。

房地产经济活动能产生凯恩斯的乘数效应，乘数效应的大小与货币政策和挤出效应有关。据美国地产经纪人协会（NAR）的宏观模型结果，乘数效应在1.34～1.62之间，意味着直接买房的1美元将引起GDP1.34～1.62美元的提高。

房地产业的以上特点使得其在宏观经济周期的基本方向上扮演着重要的角色，尤其新房的建设，可以经受大的波动。相对于其他影响GDP的经济因素，新房开工率属于先导性的因素。从1980年代和1990年代两次经济萧条的经历来看，对房地产的刺激会使经济尽快走出下滑(slowdown) ，新房开工率大幅度回升使得经济走出了萧条；从2000年中期到2001年的经济下滑经历来看，美联储提高利率降低经济快速增长的预期，新房开工率和房屋销售开始下降，但是经济冷却超出了期望；2001年初美联储开始降低利率，新房开工率和住房销售在经济开始衰退前回升到了健康水平，如果没有房地产部门的支持，经济无疑已经进入了萧条。

2. 住房租赁收入与经济周期关系密切

依据BEA数据形成两个图，一是关于租赁收入与国民收入（NI）比例关系与月度NI增长率变化相关关系。因租赁收入为现价，NI为现价，故NI增长率也简单地取现价，中值为2.4%。

从中可以清晰看出，租赁收入占NI比例与NI现价增长率之间存在负相关关系。合乎逻辑的解释是，经济增长快则购房增长，租赁减少。反之亦然。这一点可以从BEA数据中，关于租赁收入增长与经济周期的关系得到相应的验证。繁荣期租赁收入增长率下降，萧条期租赁收入快速上升。

图5来自于同一数据，年度缩短至30年。主要是考察国民收入与租赁收入绝对值的比较，反映了两者间的长期关系。从中可以看到，在上世纪80年代中期和本世纪的前7年，美国经济的两个繁荣期内，租赁收入都曾经历明显的下降期，但是最近一个周期内，租赁收入的下降速度显然要大得多。合理的解释是，这一时期正出现了美国经济历史的资产价格泡沫期，房地产价格的快速上升，以及次级债的推出，使购房数量大大增长，租赁收入相应降低。

3. 房地产行业对美国就业影响较大

根据美国劳工统计局的研究，每个新的单户住宅（single-family homes）需要1591个劳动小时或是全职劳动工作0.869年，联户住宅（multifamily units）的每个单元需要全职劳动工作0.402年。如果考虑到生产力和价格变化的影响，美国住宅建筑商协会（NAHB）估计，建设1000套单户家庭住房，在建筑业和相关产业将需要2448个全职劳动、7940万的工资和4250万的各级政府的税费收入。建设1000套多户住房需要1030个全职劳动、3350万的工资和1780万的各级政府税费收入。

四、关于中国房地产发展的政策建议

基于住房租赁市场对美国宏观经济影响的分析，我们对中国房地产市场发展提出如下政策建议。

随着中国城市化的快速推进，房屋需求日益增长，自有住房很难满足人们的需求，住房租赁应逐渐成为许多人尤其是农民工的居住方式，因此政府应积极推进我国城市尤其大都市区房地产租赁市场快速有序发展。

首先，应不断规范房地产租赁市场。一方面要对租赁行为（比如初租、续租、转租、变更、终止等）和租赁管理行为（比如执法程序、管理手段以及执法文书等）做出明确的界定，以便统一标准，统一管理运作；另一方面，要借鉴美国房地产租赁市场的经验（比如租控制），对房东和房客的行为进行规范，以充分保证房东房产能够有充分收益，尤其保证房客能有安全稳定的住房。

其次，应充分利用信息技术发展租赁市场。应将房屋租赁备案面积、管理面积、备案户数、管理户数、租赁期限、租金及其缴纳方式等信息汇总到固定的房屋租赁信息平台。政府可以依据这些信息出台房地产相关政策，法院也可以依据信息对有关争议进行判决，以有利于房屋租赁市场的规范化。

最后，应不断引导人们改变住房意识。不论在中国还是在美国，拥有住房都是多数人的梦想，人们骨子里面希望拥有住房，应不断引导人们逐渐接受租赁房屋作为居住方式。

[参考文献]

[1]魏静.论房屋租赁市场的规范化和信息化[J].上海房地,2011（4）.

[2]李世耀.发展房地产租赁稳定房地产市场[J].联合时报,2009(4).

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[5] Poterba J.(1992).Taxation and housing: Old questions, new answers[J].American Economic Reviews, Vol.82,No.2.

[6] Poole, Robert, Frank Ptacek, and Randal Verbrugge.Treatment of Owner-occupied Housing in the CPI. Prepared for the Federal Economics Statistics Advisory Committee Meeting, 2005.

On the Impact of House Rents Expenditures in America and Its Impact on Macro Economy

Wang DongSheng , Zhen Xin

〔Institute of Economics, Chinese Academy of Social Science, Beijing 100836;

China Development Institute (China Shenzhen), Guangdong Shenzhen 518029〕

Abstract: Based on analyzing the status of housing consumption in the U.S. economy and the evolution of housing markets, the paper explores how housing consumption affects American macroeconomy, that’s, The function that housing consumption can promote economic recovery is powerful, The relation between housing rental income and the economic cycle is closely related, The ability that housing consumption can improve employment is large. In the end, policy recommendation that Government departments should actively promote real estate rental market in our country, in particular, in the metropolitan area, is proposed.

Keywords: housing consumption, macroeconomy, owner-occupied housing, tenant-occupied housing