谈房地产开发施工阶段的质量管理

摘要：始终把工程质量管理贯穿于工程项目管理的始终，自觉接受质量监督机构的监督和检查，协调设计、监理和施工单位的关系，通过控制项目施工阶段的质量控制质量控制等各个环节，达到控制工程质量的目的。本文探讨了房地产开发施工阶段的质量管理措施。

关键词：房地产；开发；施工阶段；质量管理

中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号：

工程项目的质量是指项目能够满足业主或客户需求的特性与指标, 一个项目的实现过程就是工程项目质量的形成过程。与一般工程不同的是, 房地产工程管理不仅关注工程质量是否符合国家地方标准, 是否按图施工, 还需进一步关心客户对产品质量的满意度; 另外, 目前我国房地产开发企业一般采用平行承发包模式或施工总承包模式来进行施工管理, 又考虑到项目投入资金大, 周期长, 企业必须在成本、进度与质量三者间寻找合理的平衡点。因此, 企业在项目质量控制上需要采取更加宏观、全局的战略措施。房地产开发项目的质量控制贯穿项目全过程, 从项目前期市场调研、实地勘察、投资分析、项目策划到决策、设计, 再到施工、竣工验收及物业管理阶段, 都需要严格的质量控制系统来保证产品质量。前期工作的好坏直接影响到后续现场施工等工作的进行, 进而影响整个工程质量; 施工阶段则需要侧重检查和监督施工单位和监理单位是否有完善的现场管理体系, 是否按投标时的承诺进行施工和监督 。

一、房地产项目施工前准备阶段质量管理

施工是开发项目形成实体的过程，也是决定最终产品质量的关键阶段，要提高开发项目的工程质量，就必须狠抓施工阶段的质量控制。工程项目建成后，如发现质量问题又不可能像一些工业产品那样拆卸、解体、更换配件，更不能实行“包换”或“退款”，因此工程项目施工过程中的质量控制，就显得极其重要。

1、明确质量目标

房地产开发项目的质量目标确定与项目投资人的开发项目战略和产品策划定位有关，同时与项目的进度控制、成本控制处于一个相同优先级。因此，项目开发的质量目标必须适合项目本身的特点。目标过低，会对项目带来伤害，失去市场竞争力；过高会造成投入成本加大，综合开发绩效降低。那么，如何准确地确定质量目标？首先，要进行质量投入的收益和费用分析，要树立开发项目全寿命周期成本观念。适当增加项目的一致成本，减少非一致成本；适当增加预防成本，大力降低事故成本。

2、制定项目建设实施的质量管理计划

在确定了项目建设质量目标后，制定出实现质量目标的措施和方法，编制切实可行的质量计划。明确项目团队的相关质量责任，项目经理对项目质量管理负责，项目质量经理具体对项目质量负责，项目团队各专业工程师对项目质量的规范负责，实施单位承担对项目的结果负责。

3、质量保证

质量保证就是实施质量计划，增强项目投资人、项目最终用户项目质量的信心。如，在标前举行标前说明会，在会上开发商公开讲明本开发项目的质量目标，进度目标，成本控制目标以及招标条件，对施工组织设计和质量计划进行审查；对进场的原材料、构配件和设备进行监控；组织由设计单位和施工单位参加设计交底和设计会审会议；检查施工单位是否建立和健全了质量管理体系等。

二、加强房地产施工阶段的质量管理

施工是开发项目形成实体的过程, 也是决定最终产品质量的关键阶段, 要提高开发项目的工程质量, 就必须狠抓施工阶段的质量控制。工程项目建成后, 如发现质量问题又不可能像一些工业产品那样拆卸、解体、更换配件,更不能实行“包换”或“退款”, 因此工程项目施工过程中的质量控制, 就显得极其重要。

1、明确质量目标房地产开发项目的质量目标确定与项目投资人的开发项目战略和产品策划定位有关, 同时与项目的进度控制、成本控制处于一个相同优先级。因此,项目开发的质量目标必须适合项目本身的特点。目标过低,会对项目带来伤害, 失去市场竞争力; 过高会造成投入成本加大, 综合开发绩效降低。那么, 如何准确地确定质量目标? 首先, 要进行质量投入的收益和费用分析, 要树立开发项目全寿命周期成本观念。适当增加项目的一致成本,减少非一致成本; 适当增加预防成本, 大力降低事故成本。

2、制定项目建设实施的质量管理计划在确定了项目建设质量目标后, 制定出实现质量目标的措施和方法,编制切实可行的质量计划。明确项目团队的相关质量责任,项目经理对项目质量管理负责, 项目质量经理具体对项目质量负责, 项目团队各专业工程师对项目质量的规范负责,实施单位承担对项目的结果负责。

3、质量保证质量保证就是实施质量计划, 增强项目投资人、项目最终用户项目质量的信心。如, 在招标前举行标前说明会, 在会上开发商公开讲明本开发项目的质量目标, 进度目标, 成本控制目标以及招标条件, 对施工组织设计和质量计划进行审查; 对进场的原材料、构配件和设备进行监控; 组织由设计单位和施工单位参加设计交底和设计会审会议; 检查施工单位是否建立和健全了质量管理体系等。

4、开发项目建设的施工过程质量控制项目施工过程中的质量控制, 实际就是程序控制和过程偏差控制。过程控制就是对工作过程和阶段性成果进行比较, 找出工作范围在执行中的偏差; 运用合同说明与实际工作成品和半成品进行比较, 找出偏差; 运用施工方案、施工作业顺序与工作过程顺序进行比较找出偏差; 运用抽查、巡查、普查等手段对整个作业过程进行跟踪, 得出是按现阶段标准继续作业还是进行整改的意见和建议。

推行施工现场技术负责人技术管理工作责任制, 正确划分各级技术管理工作的权限, 使每位工程技术人员各有专职、各司其事, 有职, 有权、有责。工程开工前, 将单位工程施工组织设计报送监理工程师审核。在施工前和施工过程中项目经理组织有关人员, 制定详细的规章制度和奖罚措施, 不允许出现不合格品。在重点工序施工前, 必须对关键的检查项目进行严格的复核。杜绝重大差错事故的发生。

坚持“三检”制度。即每道工序完后, 首先由作业班组提出自检, 再由施工员项目经理组织有关施工人员、质检员、技术员进行互检和交接检。隐蔽工程在做好; “三检制”的基础上, 请监理工程师审核并签证认可。对于工程施工过程出现的质量事故, 必须按照事故原因不清不放过、事故责任者和群众没有受到教育不放过和没有防护措施不放过的“三不放过”原则, 认真处理, 防患于未然。

按优化的施工组织设计和方案进行施工准备工作。做好图纸会审和技术交底及技术培训工作。对于推广应用的新技术、新工艺要组织有关人员认真学习。

严格按施工工艺( 或施工程序) 施工。根据对影响工程质量的关键特点, 关键部位及重要影响因素设质量管理点的原则, 并设专人负责。建立高效灵敏的质量信息反馈系统, 形成一个封闭式信息网。现场质检员要及时搜集班组的质量信息, 客观地提取产品的质量数据, 为决策提供可靠依据。并对因果分析图、质量对策表开展质量统计分析。

三、竣工阶段的质量管理

竣工验收是工程施工全过程的最后一道工序，也是工程项目质量控制的后期工作，是全面考核施工质量的重要环节。竣工验收前，房产开发企业应及时委托具有相应检测资质的检测单位对工程建设质量进行全面检测，为工程顺利通过验收奠定基础。及时组织由参建各方参加的单位工程分户验收工作，不能走形式、走过场。对工程质量有疑虑的地方，现场进行查验，发现问题，尽早处理，消灭质量缺陷。客观、公正地评定工程质量等级，使工程质量等级评定能够准确反映工程建设的内在质量。严格按照验收规程进行工程验收，发现质量问题，责令有关单位限期处理。

总之，只有将项目管理和质量控制有效的结合起来，在严格管理，明确责任的情况下，切实加强质量控制工作，才能充分保证房地产的开发质量和进度，才能真正落实安居工程，在保证企业经济效益的同时实现社会效益最大化。

参考文献：

[1] 朱广安. 浅谈房地产项目的质量管理[J]. 四川建材. 2006(06)

[2] 崔淑芳. 房地产开发项目的质量管理[J]. 四川建材. 2006(05)

[3] 桂永忠,黄曦林. 对房地产项目质量建设的管理[J]. 广东建材. 2010(06)