美国房地产在步履艰难中复苏

从就业率等指标来看，美国的房地产市场仍然低迷。但笔者通过走访调研发现，在利息房价双低的推动下，消费者和投资者已经开始重返房市，连心有余悸的金融企业都重新抛出了橄榄枝。房地产的回暖，将对美国经济的可持续复苏和提高就业率起到不可估量的作用。

很长时间以来，笔者都强调一个观点：次贷危机是美国金融危机的导火线，在房地产业得到真正意义上的复苏以前，美国经济不可能复苏。事实证明，美股相对较快的复苏和消费者信心的逐步恢复并没有带来美国经济真正意义上的复苏，尤其是就业率的真正改善。人们依然心有余悸，公司照旧持币观望，美联储仍然谨小慎微，经济学家们像以往一样各抒己见。那么，美国房地产业现状究竟如何呢？所谓“春江水寒鸭先知”，笔者最近在房地产重灾区佛罗里达和加利福尼亚两州度假兼调研，发现美国房地产正在步履艰难中复苏。我们有充足的理由相信，“更待江南半月春”的房地产复苏，将对美国经济的可持续复苏和提高就业率起到不可估量的作用。

“水寒”之一：

房地产就业依然低迷不振

房地产业是美国为数不多的劳动力密集型产业。房地产的上游是建筑业，就其性质而言，在美国盖房子用美国工人天经地义顺理成章，这和美国很多公司采取的外包业务不一样，它不可能通过网络由数千里以外的印度员工完成。因此，房地产的低迷首先导致的是建筑业的就业机会骤减，使其成为美国失业率最高的“重灾区”（附表）。

从2006年的就业高峰迄今，建筑业共损失了210万个就业机会，其中民宅建筑为140万。美国现有的失业大军中约有170万之众为建筑工人。2012年1月的最新数据表明，美国建筑业的失业率在2011年12月20.7%的基础又上升了2.5%，与美国整体失业率的下降趋势背道而驰。显而易见，建筑业这个龙头还甩不起来，不但自身失业率最高，而且大大拖了整个社会就业复苏的后腿。

笔者上周在住处附近的小区里散步，看到一个6000平方英尺（约600平方米）的两层新房展示。建筑商盖茨先生介绍，他专为高档客户量体裁衣建造定制房（custom home），像这样兼做销售办公室的样板房他总是保持一个在市场上，如果被人看中就卖掉然后再建。过去每年通常会卖掉两三个样板房，可是眼下这个样板房自从2011年10月上市以来就一直无人问津。生意不景气，公司原本就不多的员工都被裁得差不多，接到活就外包，平时的琐事除了太太帮手，有时正在上大学的孩子也帮一把。“生意不稳定既养不起人，也留不住人。我已经很幸运了，附近的小建筑商这几年相继倒闭好几个。”

“水寒”之二：

房价低谷徘徊，“出走人”雪上加霜

盖茨推出的定制房每套118.8万美元，平均每平方英尺198美元（约每平方米2131美元），这比我5年前每平方英尺324美元的购房价低了几乎40%！滑稽的恰恰是，处在低谷的房价让投资者观望，让潜在的房主犹豫，他们在问自己：房价会不会再跌？

2011年四季度，美国独门独户现房（single-family existing-home）的中间价为16.35万美元，同比下降了4.2%。而其中因付不起房贷被债主收回房权的房屋或是因拖欠房贷金额太大、时间太久而被迫贱卖的比例竟然高达30%，这种行为成为压低房价的主要杀手。唯一可喜的迹象是，比2010年同期的34%有所下降。

房价低的另一个杀伤力在于，很多房主所拥有的房产市场价值已经低于所欠银行贷款。最新研究显示，截至2011年四季度，美国有1100万个房主处于“淹在水下（under water）”的状态中，占总数的22.8%，环比增加3.7%。“淹在水下”是个非常传神的说法，水下憋气时，面对着生理承受和心理恐惧的双重挑战。在这种窒息中，真正没有钱的人只有破罐子破摔，搬家走人。但更糟的是，即使是有钱能够偿付房贷的这时候也坐不住了，只要用每月房贷的一半或是更少的钱，就可以租到相同的住房，省下的房地产税还不算。面对金钱利益和情理的天平，美国人非常实际，他们没有当年香港人在房地产大跌价时“欠债还钱”和“人不死债不烂”的道德伦理，而是从法律角度揣着大不了宣布破产的想法，10年后重头来过—个人破产在美国的个人资信报告上会被保留长达10年之久。在这种合法追求实际利益的心理下出现了一批“战略破产者（Strategic default）”，这样的房主被称为“出走人”（walkaways），占到了“有问题房贷”的20%，使得本来就弱不禁风的房地产业雪上加霜。

“水寒”之三：失业率居高不下

除了房地产业尤其是建筑业自身的就业问题外，美国长期居高不下的失业率是房地产业迟迟不能复苏的一个重要因素。2012年最新的报告显示，美国的失业率停留在8.3%，比金融危机后的最高点虽然有所下降，但从历史的角度看，1948-2010年的平均失业率为5.7%，其间最高的不过是1982年11月的10.8%。

失业率居高不下对房地产的抑制作用显而易见。首先，在美国，人们往往是一失业先卖房，一是因为没有了工作根本就付不起房贷，二是卖掉房子往往可以拿回全部或是部分首付，三是卖了房子才有找工作的自由空间—美国人找工作的概念和国内完全不一样，主要是看行业的需求而不拘限于自己所在的城市，“哪里有工作，哪里就有我的家”是对美国劳工群体最形象的描述。然而，房地产不景气，失业后房子不能及时脱手，就把失业者锁定在原地动弹不得。

其次是心理问题。失业带来的心理压力据说仅次于直系亲属的死亡和离婚，不但失业者自己恐惧，身边的亲友同事无不人心惶惶。所以，原本要买房的推迟计划继续租房，原本要换大房的且居蜗室，这种心态对房地产的抑制作用不言而喻。

另外，房地产不景气，与其相关的产业链也势必受到影响。比如既是到大公司谋职的白领热门又是自由职业者首选的房屋贷款经纪人，就是房地产的衍生行业。过去5年，这个行业的就业人数缩水50%，从2005年最高峰时的50.5万之众到今天不足25万。

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