美国日本房地产危机对中国楼市的启示

【摘要】作为世界第一和第三经济体的美国和日本，不尽相同地经历了房地产市场的虚拟繁荣所带来的经济快速增长也都承受了泡沫破裂所带来的经济危机，一次是1991年日本楼市崩盘，一次是美国的次贷危机。这两次危机不仅给世界经济蒙上了一层乌云，而且对于美日两国而言也同样是一场悲剧。值得思虑的是，作为世界第二大经济体的中国，现如今正处于房地产的繁荣时代的尾声，房地产市场，不仅把金融市场推向疯狂，也将中国经济推向了危险的边缘，反思美国日本的前车之鉴迫在眉睫。

【关键词】房地产 经济 政策

一、日本楼市的疯狂

（一）楼市升温

在1974至1984年间，受两次石油危机影响，日本经济低速增长，而为了抑制物价所实行的紧缩货币政策，也抑制了投资和消费，同时造成了日元在1978年以后不断地贬值。直至1985年签署广场协定，同时也为了提振经济，日本央行开始实行宽松的货币政策，鼓励投资，而在1986至1987年间，日本中央银行连续5次降息，中央银行贴现率从5%降低至2.5%，而在广场协定中，美元贬值，日元升值，国际资本随之涌入日本。造成资金过剩，流动性过剩，大量资金进入房地产市场，推动了楼市的疯狂上涨。

（二）疯狂的开始和破裂

到了1989年楼市已经变得十分疯狂，受此诱惑，许多民众纷纷拿出储蓄进行投机，楼市已经变得让人瞠目结舌，东京都的地价相当于美国之和。高速飙升的房价已经使得普通民众丧失购房的能力，失去购房需求的支撑，日本楼市的繁荣只不过是空中楼阁，摇摇欲坠。

为了抑制过热的市场，日本央行B续上调贴现率，1989年5月开始后的15个月，日本央行5次加息，把贴现率提高至6%，减少了市场货币的供给量，而且在1991年后国际资本的撤离，加速了泡沫的破裂，而后引发日本楼市崩盘。

二、美国楼市危机的起始

（一）诱因

原本住宅贷款抵押公司，将购房者的贷款项目债权出售给华尔街的投资银行，这些投资银行将这些贷款打包成证券出售给其他的银行或者一些投资者，伴随着楼市的上涨，这个优级贷款给房贷公司，华尔街以及投资者带来了可观的利润。

在911事件发生以及互联网泡沫破裂后，为了刺激经济，美联储降低了短期国债的收益率，银行便可以更加廉价地借到更多的钱，同时由于收益率的降低，投资者放弃了稳定的国债收入来源。于是大量的资金投向了预期收入可观的房地产市场，从而催生了泡沫繁荣，不断上涨的楼市也引诱着各方走向危机的边缘。

而后，房贷公司的目光开始伸向更多资质不够的购房者，而这些购房者不需用收入证明，不需用首付，甚至不需要手续，便可以轻而易举地借到买房的钱，银行将此类贷款划分为次级贷款，并且证券化打包给更多的投资者。在贷款人无法偿还的时候，房贷企业，银行，投资者会收回房子，由于房价的不断上涨，所以这些债权人并不担心。

（二）危机爆发

但是在2007年，美联储在多年来第17次加息后，将同业拆借利率上涨至5.25%，利率的上升，加重了购房者的负担，使得楼市降温，出现了大量被抵押的待售房屋，慢慢地抵押的房产的市值开始不断缩水，于是造成了资金流动性短缺，引发金融的系统性风险，世界经济受此冲击，陷入泥潭。

很显然，在宽松的货币政策的下，飞速上涨的房价所带来的丰厚的回报极为可观，也使得逐利性的资本变得疯狂和盲目，投机房地产不仅加大了金融风险，其外部性也中伤了实业等实体经济，大量的自有资金和杠杆资金由实到虚，冲入房地产领域，不断吹捧房价泡沫，房价收入比不断地被拉高。而脱离实际收入的房价，也终会失去需求的支撑，系统性风险的发生在所难免。

三、中国的现实情况

不过中国房地产市场对比美国日本楼市来讲有其独特性的存在，首先中国独特的土地政策总是在有意无意间地推动着房价的上涨。不难看出在分税制改革之后，地方政府的财政收入明显减少，财政收支难以为继，而通过控制土地的供给，拍卖土地可以获得的稳定的财政收入，解决了地方政府的燃眉之急。于是滞后的税收制度改革，迫使地方政府的财政政策不得不一直沿用至今。一种具有中国特色的现象：政策的制定者和房地产的受益者走在了一条道路上，所以不得不承认政府已经被房地产绑架了。

其次中国特有的传统文化也在一方面消化了房价泡沫。在中国，男儿成家就要有房，而且父母花光积蓄买房的事也不再新鲜，这种现象在全球各地罕见。

当然土地的稀缺性和投资的资产荒也使得大量资金涌入房地产业。在中国，土地自古以来都是人们垂涎的资源，东部沿海城市地少人多是不争的事实，中国耕地的红线政策也使得建筑用地变得更为稀缺，北上广等一线大城市人口极多，住房需求明显，这使得一线城市的房价有一定的合理性。况且现如今的中国不缺少投资者和资金，唯独缺少优质资产，资产荒的出现也使得投资者对房地产业十分青睐。

令人唏嘘的是，在经济下行的时期里，房价却一直在高歌猛进。甚至出现了2016年A股上市公司中变卖商品房扭转企业利润亏损的现象，楼市已经变得十分荒唐和盲目。疯狂的楼市已经危机社会的发展，首先大量的资金由实转虚，影响社会资金的分配，不断地挤压实业，变相地鼓励着投机行为，考验着企业家的耐心，所以中国经济的转型和产业变革的机遇很容易在投机成风中丧失，资金杠杆的增加也加剧了金融系统性风险，危及国民经济的安全运行。

所以，及早及时地限制泡沫已是当务之急，尽可能地让完成房价完成软着陆，不论是对于今后的经济转型还是国民福利水平改善，都有极其有利。可以从以下几个方面入手：

（1）限制借贷资金流向，打击地下钱庄，监控海外资本的流入，从而缩紧楼市资金来源，来限制房地产投机团体的行径。

（2）加征房产税，同时实行透明严格全国联网的房地产登记制度，加强监管，围堵交易漏洞。对二套房以上的房子征收房产税，从源头为楼市降温，同时也能给地方政府创造出更加合理的收入来源，倒逼地方政府放弃现有的土地财政政策，增加土地供给，进而降低土地价格，从根本上给房价下降提供合理性和支撑。

（3）完善社会福利制度，增加廉租房的数量，为低收入人群提供保障，同时也要完善房屋租赁市场，提供政策支持，满足一部分购房刚性需求的人群，从而也加大外来人口的流动的可能性，为经济的繁荣创造基础。