城镇居民住宅支付能力评价与分析

作者简介：张波，（1989.1-），男，江苏省镇江人，硕士研究生，单位：西安财经学院，研究方向为产业政策和产业经济管理。

摘要：住房问题已成为经济领域的一个热门问题。居民住房支付能力研究也越来越多的为社会所关注。本文从人均收入和家庭收入分组角度，采用住房支付能力指数测算陕西省城镇居民住房支付能力，并据此为政府制定住房政策提供相关建议，以促进城镇住房价格合理化和住房政策的有效化。

关键词：住房支付能力指数；评价分析；建议

1.住房支付能力指数及其含义

住房可支付性指数（Hosing Affordability Index，以下简称HAI ）是国外相对成熟的房地产市场分析指标，由美国国家不动产经纪人协会（NAR）推出，用来评价居民住房支付能力。本文在NAR的基础上，同时借鉴刘琳（2007）的编制方式得出新的住房支付能力指数的计算公式为：

其中MEDINC表示中位数收入水平家庭的年均可支配收入；QINC表示承受中位数价格住宅的家庭所必须的月收入；MEDPRICE表示中位数水平的房价；表示月供占收入比重的上限（=05。）；PMT表示月还贷额；IR表示商业贷款利率；φ表示家庭购房贷款成数（φ=07）；n表示贷款年限（其中假设n=20）。如果中位数收入家庭正好能够承受中位数房价的住房，则此时的HAI指数为100；如果中位数家庭能够承受价格更高的住房，则HAI指数大于100；反之亦然。由于我国的统计资料多数以均值进行统计，在国内研究中都用平均水平代替中位数水平，故本文涉及的中位数收入和房价都是平均水平。

2.陕西省城镇不同收入层次家庭住宅支付能力的测算

2.1数据来源

（1）家庭的年均可支配收入。依据《陕西省统计年鉴》（2003～2012）提供的资料，本文将城镇居民家庭分为五个层次，即低收入家庭、中低收入家庭、中等收入家庭、中高收入家庭和高收入家庭，各类别占城镇总户数比例约为15%、25%、30%、20%、10%。

（2）住房价格水平。根据《陕西省统计年鉴》（2003～2012）提供的资料，商品房平均价格水平分别为1554、1534、1731、2060、2461、2622、2952、3223、3759、4949。可以看出，陕西省城镇住房价格上涨较快，2006以来房价的增长速度开始上升，增长率分别为65%、126%、92%、166%、3166%，特别是2011年房价出现了较大的涨幅，给居民购房带来很大的困难。

（3）平均利率水平。家庭住房贷款的主要形式是商业贷款，其贷款年限一般为5年以上。本文采用2002～2011年的5年以上的平均贷款利率，分别为576、576、594、612、645、739、705、594、594、640。

2.2 HAI指数的计算

根据以上数据，分别计算出2002～2011年城镇不同收入水平家庭的HAI指数，见表1。

（1）从表1中可以看出，低收入家庭与中低收入家庭的HAI指数明显低于100%，说明低收入家庭、中低收入家庭以及中等收入家庭存在住房支付困难的情况，即陕西省70%的城镇居民存在住房支付困难，因此30%的陕西省城镇居民不存在购房困难的情况。低收入家庭的HAI指数都在40%～50%之间，而且高收入家庭的HAI指数是低收入家庭的3～4倍。

（2）从表1中我们同样可以看出，2003～2007年间，各收入层次家庭的HAI指数处于不断下降的趋势，2007～2009年，各收入层次家庭的HAI指数处于不断下降的趋势，2008年由于金融危机的影响，房价上升趋势放缓，2009年以来，随着经济的回复，房地产业开始飞速发展，住房价格大幅度上升，进入房价上涨的高峰期，因而人们的住房支付能力也开始下降。

通过以上分析，我们得出70%的陕西省城镇低收入家庭存在较为严重的住房支付问题，30%的陕西城镇居民具有一定的住房支付能力。

3. 结论及建议

3.1 提高转移支付水平，增加中等收入家庭的收入水平

中等收入家庭处于具备购房能力的边缘水平，其必须将全部的可支配收入用来购买住房，这就限制了此类家庭的其他支出。因此，政府可以通过增加对这部分人群的转移支付力度、提高他们的收入水平，从而提高中等收入家庭的住房支付能力。

3.2 增加保障性住房和廉租房的供给，实行利率的多元化水平

住房价格是影响中低收入家庭住房支付能力的重要因素，由于保障性住房和廉租房具有价格低的优势，很适合中等以下收入户的购房需求，应该增加保障性住房和廉租房的供给，保障中等以下收入家庭的基本住房能力，缓解住房供求的不平衡。银行贷款作为购房的最主要的方法，贷款利率的高低成为低收入家庭贷款的重要考虑，利率过高反而会增加低收入家庭的购房负担，因此，对低收入家庭实行较低的贷款利率水平，给予其一定的利率优惠，可以有效的增加低收入家庭贷款购房的意愿，从而增加低收入家庭的住房支付能力。（作者单位：西安财经学院）

参考文献

[1]汤平平，谢嗣胜.江苏省城镇居民住房支付能力研究[J].价格月刊，2011（9）：74-84.

[2]刘琳，郑思齐.居民住房支付能力评价指标比较与分析[J].宏观经济研究，2005（2）：35-37.

[3]刘琳.如何度量城镇居民家庭住房支付能力（二）[J].中国投资，2007（5）：14.