政策调控下房地产行业现状之我见

【摘要】房地产业是我国国民经济的重要龙头产业和新的经济增长，但近年来，部分城市的房地产市场出现了过热现象，价格不合理持续上涨、房地产投机炒作等市场不规范现象普遍存在。当前一系列国家调控政策将对我国房地产业造成一定冲击。在新的形势下，房地产业如何转变思路以适应发展环境的变化成为一个亟待解决的任务。本文在对房地产业发展现状阐述的基础上，结合当前我国房地产政策调控的主要内容及影响，分析了房地产业在国家调控政策形势下发展面临的机遇与挑战。

【关键词】政策调控；房地产现状；内部管理；资金管理

2012年国家就房地产行业的调控政策依然是紧缩的，无论是房贷政策的收紧，存款准备金率的上调，还是限购令的出台，无疑对房地产行业和房地产市场产生了极大地影响，其结果是造成“两低一高”的局面，即商品房销量逐步走低，每平方米售价逐步走低，空置房率逐步增高。房地产行业的冬天已经到来，严寒正步步逼近。对于在市场经济中的某一个行业，国家根据国民经济的发展，行业之间的平衡，民生的诉求等，对其进行行政干预和或高或低的政策调整是非常正常的。基于目前的形势，房地产行业和房地产人怎样平稳过冬，这是摆在大家面前的一个严峻考验。如何来面对呢？

首先，市场对住房的刚性需求

在中国人们对商品房的需求与对其他商品的需求有着根本的区别，自古以来，人们对家的钟情，对“居者有其屋”的认同是根深蒂固的，每个人都梦寐以求要拥有一套属于自己的住房，并将其作为头等大事的来毕生追求。在二十一世纪的今天，生活在城市里的人们自从上世纪告别了福利住房后，逐步认同了商品房的概念，要想拥有自己的产权房，就要到市场里像买其他商品一样去买，这种认知早已是世界许多国家天经地义的事了。而有所不同的是中国是地少人多的人口大国，据国家统计局公布的2011年主要宏观经济数据显示，中国大陆2011年城镇人口达到6.9亿人之多，占51.27%，首度超过农村人口，这不仅是人口结构的变化，更主要的是人们生活的价值观、消费观发生了改变。城镇人口的增加势必加大对城市住房的需求，而在城市可供建房的土地非常有限，国家对18亿亩耕地的底线是不容突破的，这就形成在非常有限的土地上要来满足6.9亿人的住房需求，并且想拥有自己产权房的人多之又多，“刚需”态势的形成就成为必然。随着中国经济的不断发展，人们生活水平的不断提高，城镇人口会越来越多，这是必然趋势，而且今后几十年内这种趋势会愈演愈烈。只要政府不取缔房地产行业，这个行业必定是“刚需”行业，这种中国特色的“刚需”与人少地多的国家没有可比性。

其二，加强行业内部管理

这不仅仅是完善企业的规章制度，而更主要的是提高企业员工整体素质，打造高水准的管理队伍，在规划，开发、核算、销售等环节都要做到严谨、高效、适宜。要在目前严峻的形势下生存就要缜密调研市场，做出符合市场需求的规划，开发出高质、优良的商品房，科学、严谨的成本核算，以快速回笼资金为原则适度定价，达到预期内实现销售目的。由于房地产项目的开发，从筹备到竣工一般需要四到五年时间，工期长，可变因素多，除政策因素变化外，建筑材料的变化更是无常，因此面对诸多风险，企业修炼内功，健全制度，招募高素质专业人才，加强管理，特别是加强财务管理就至关重要。

其三，提高财务管理水平

虽然房地产行业从诞生到今天走过了二十多个春秋，但在财务管理、会计核算、资金运作等方面比较其他传统行业仍属理论不断完善阶段，特别是财务人员的专业素质参差不齐。在现今行业低谷的形势下，加强财务管理，提高财务管理水平显得尤为重要，是关乎企业生存的重要方面之一。对此要从两个方面着手：第一，制定健全财务制度，加强财会的监督职能，介入项目的全过程，预算的确定、项目合同的会审、履行合同的监督、竣工决算的参与以及制定费用支出和资金投入控制制度等等，全方位，多环节，以财务的理念建立制度，认真贯彻执行，做到谨慎投资，严格监督。第二，从项目立项、审批、设计、建造、竣工验收到交付使用一般少则两三年，多则四五年时间，其时间长，变数多，投资大，风险高，所有阶段都存在资金投入与计划相出入的可能，为此，财务人员在各个环节控制监督力度大小及处理业务的水平高低与企业盈利紧密相关，直接影响到企业的未来发展。以各个阶段的计划为依据，计划内的少支出，计划外的不支出或作为变更因素列入下阶段计划，将风险控制在可控范围内。财务部门作为企业的核心部门之一虽然不直接创造利润，但通过加强管理而产生的效益是其他部门无法比拟的，可达到事半功倍的效果。

其四，资金运作管理

资金对于房地产行业是第一根本，其行业特点就是资金投入大，商品成本高，资金的充裕是项目成功一半的保证，所以资金的运作管理至关重要。资金管理分资金筹措和资金运用。第一，资金筹措有自有资金、银行借款、合作开发投资、乙方代垫、预售资金等方式。由于政策的限制，房地产筹措资金的渠道变得狭窄，使得筹资成本很高，严重影响企业的利润，目前企业多采取乙方垫资和预售回款的方式开发项目，市场的冷淡使销售回笼资金变得异常艰难。合作开发不失为一个好的方式，既可众人拾柴火焰高，又分散了房地产企业的风险，同时降低了筹资成本，一举多得。第二，运用资金必须严格按计划、按合同支付，力争使有限的资金办更多的事。从合同签订付款条款的设计到工程进度监督，从间接费用支出的控制到工程款设备材料款的支付的审核都不可掉以轻心，只有资金运用的科学，才能保证项目顺利进行。

综上所述，虽然目前房地产行业在调整阶段，但中国市场的刚性需求特性是该行业存在发展的基础，只要企业在内部管理、财务管理和资金管理诸多方面下足功夫，就会走出严冬，迎来春天。

参考文献

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作者简介：

杨帆，1956,10生，河南、郑州市，男，会计师，大专

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极少，特别是对受腐蚀钢筋混凝土结构疲劳性能的研究几乎还是空白，我们应加强这方面的研究。

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