工业招租模式的实施障碍与对策分析

内容摘要：本文从现存的工业招租模式的实施障碍进行分析，发现“点对点”的招租模式成为了该模式扩张的根本障碍。另外，工业与商业经营的不同特点以及传统发展思维的制约也影响着工业招租的成功拓展。为此，本文创新性地提出了“工业土地招租交易中心”的解决方案。

关键词：工业招租模式 土地闲置 产业升级 “点对点”招租 招租交易中心

遭遇了金融危机的打击、再加上人民币的逐步升值、原材料价格的不断飞涨，以出口加工业为主的广东珠三角地区遇到了前所未有的工业土地闲置现象。同样，作为广东省工业产值排名第三的佛山市，也存在着这种现象（见图1）。

10年前，在国有商场的私有化改革当中，商场的经营模式由直营性质转向招租模式。10年的改革过程中，拥有土地资源的商场大多都采用了招租模式，这种有效转嫁风险，靠收租金和进场费提前锁定利润的经营行为备受到商家的欢迎。结果也显示，以招租模式为主导的今天，商业消费蓬勃发展，商品种类多种多样，服务质量大大提升。究其原因，在所有权与经营权分离的前提下，进场零售商比过往的直营商家更有动力、也更专业推出多样化的产品策略和采用良好的服务态度。结果表明，招租模式在商业中取得了巨大成功。

工业招租模式实施中的障碍

（一）“点对点”招租模式成为了该模式扩张的根本障碍

南方报业对珠三角佛山、东莞、深圳等市的调查显示，一度红火的厂房出租业在金融危机影响之下也面临窘境。在东莞，有些厂房打出广告，租金降一半也无人问津；在佛山，五区主要工业企业密集的地区厂房商铺的空置率有所上升，租金则普遍呈现下降趋势，部分地区租金下降明显，掉价五成左右；在深圳，来自深圳专业提供厂房租售信息服务的深圳168厂租网的的数据显示，深圳空置厂房达2500万平方米，而租金下降了两至三成，最多降至五成。过去建设厂房用于出租的“厂租经济”模式一直是集体股份公司一项非常稳定的收益，但现在厂房空置直接威胁着他们赖以生存的厂租经济。

从目前来看，国内在不同渠道上出现了一批以招租为主营业务的中介机构，其中包括新兴的招租网站。然而，由于这些机构的信息交流和传播模式是“点-点”，仅仅靠中介机构无法形成一个合理、公开、透明的竞价模式，也无法实现土地的大规模流转。由此可见，“点对点”的招租在现实执行中的效果很有限，该种招租方式并不能成为本课题讨论的“招租式模式”的主流实现方式。

（二）工业与商业的生产周期不同

由于产业地产面向的客户与普通住宅类和商业类地产不同，集中在生产、研发、管理等直接创造价值的第二产业上。这类产业具有收益稳定、需求稳定等特点，其生产周期较长，固定成本比商业大得多。因此，对于刚租到厂房的企业来说，受政策影响的风险敞口很大。

（三）工业与商业对土地地理位置要求不同，使收益的差距悬殊

从表1、表2数据可以看出，工业地块的租金远远不及商业旺地的租金。商业地产出租，价格会很高，在经济状况良性发展的时候，获得资本性收益是不成问题的；但工业地产出租，是否能获得丰厚的收益呢？工业地产出租在价格方面必然低于商业地产的价格，由于地理位置的因素，使得商业性行业不会租赁工业地产，而其他工业行业租赁地产时也不愿意支付较高价格。所以，就这一方面来说，在工业中应用的服务对象存在着探讨的选择。

（四）传统发展思维的影响

受传统发展思维的影响，许多工厂只会生产产品，然后销售，以赚取利润，大多数企业家缺乏“招租式工业模式”的思维，没有与时俱进，接受新型盈利方式，即使接触到较为先进的思想，也无法实施，缺乏实践型人才，这造成工业化“招租式”无法顺利展开。

解决方案与规范策略分析

（一）现存“点-点”招租模式的解决方案

根据以上的现实以及论文的阐释，本文认为，为实现招租模式的效率最大化，成立“工业土地招租交易中心”，是实现招租模式应用的核心方案。“工业土地招租交易中心”是指，进行交易以招租契约为产品的信息平台，所需要用的一个固定的地点。它借助信息平台，实现产权信息共享、异地交易，统一协调，产权交易市场及各种条款来平衡。

招租模式交易中心之所以可以作为产业化的先决因素和助推器，在于以下的功能：

首先，交易中心可以实现公开竞价来发现价值。土地招租交易中心由政府负责监督，非盈利事业法人，主要审查交易中心可行方案，准备交易中心章程，确立监管机构的权限和责任，建立交易中心的治理结构，纳入试验区改革试验方案。交易中心的法律地位，应当是非营利事业法人。其组织形态，可类似证券交易中心或其他金融交易中心，也可类似早期的外汇额度调剂市场。在这个市场中，大量的供求信息通过交易中心进行及时有效的公布，提供大量的买卖价格，最优价格撮合。

其次，交易中心可以进行招租土地价格的回归。当下土地处于价格不成熟的阶段，波动性大，稳定性差，反映经济条件不足（见图2）。交易中心通过卖空机制，使得买卖双方既可以在价格上升时获得收益，也可以在下降时取得回报。这就在客观上让招租土地价格有了共识点，形成契合。与此同时，企业也可以在土地价格趋于稳定下，专注于科技和产业创新。

再次，完善土地估值和评价中介机构，增加投资产品。在证券交易场所，存在大量机构，例如证券登记结算公司、证券投资咨询公司、信用评级机构、会计师事务所、资产评估机构、律师事务所、证券信息公司等，可以在多方面对市场行为进行通知报道和约束。在土地招租模式下，好的中介机构可以对投资者进行理性规劝，客观反映监督的作用。

最后，由交易中心制定投资者准则，对交易中心的参与者与投资者实施资格审核，符合一定条件的工业生产企业或研究机构才能拥有开户权和交易权。这样既避免了工业用地的再次炒作，也在招租模式中实现了产业的升级。

这些都离不开良好的政策背景。积极地政策导向和市场预期较好。《国务院关于深化严格土地管理的决定》（2004年国发28 号文件）指出，“鼓励农村建设用地整理，城镇建设用地的增加要与农村建设用地减少相挂钩”，“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”。在珠三角，大量乡镇企业也可以进行土地的流转和租用以实现盈利目的。

（二）工业生产与商业运作不同经营特性的解决方案

在建立土地交易中心后，仍然面临这一些问题，其中，最大的问题就是流动性问题。流动性问题体现在两个方面，可以引入经济学中的术语来进行阐述，即面临着系统性风险和非系统性风险。所谓系统性风险，即市场风险,指由整体政治、经济、社会等环境因素对证券价格所造成的影响。系统性风险包括政策风险、经济周期性波动风风险、利率风险、购买力风险、汇率风险等。这种风险不能通过分散投资加以消除,因此又被称为不可分散风险。土地的系统性风险，定义为政策风险。在国家土地法中，规定一般工业土地租期最长可达50年。但是，在这50年中，许多的土地由于政策、经济发展需要、市政规划需要等因素面临着国家征收的风险。大部分工业生产都是长期的、周期性的活动，而不像商业中快速的商品流通速率。人们在面对着未知的被征收的风险的时候，往往会保守的对土地价格作出估计。所谓非系统风险，又称非市场风险或可分散风险。非系统性风险则是通过各种不同的土地的质量来体现的。土地质量好、劳动力资源充足、交通便利的地块，流动性自然好，相反，劳动力资源不足、成本高、交通不便利的地块，流动性相比之下就差些。

第一，科学规划、完善政策。政府在规划土地时，应该科学规划，要具有长远眼光，将各个职能区域划分清楚，以便安排各个土地使用；另外，完善法律，保护企业、私人的正当利益。许多地方政府由于起初土地规划不到位，后来为了引进大项目，而不顾中小企业、工厂的利益，强行征收土地，导致中小企业、工厂主的利益受到侵害。此时，要完善相关法律，积极保护私人的合法权益。2007年3月通过的《物权法》就体现了保护私人的合法权益。第六十八条，企业法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用、收益和处分的权利。 企业法人以外的法人，对其不动产和动产的权利，适用有关法律、行政法规以及章程的规定。第二，出台土地分级标准，对交易中心的土地进行分级。针对买方不同的需求，根据不同土地的地理位置、周边情况、交通条件等因素，对土地进行分级，这样，大大减少了土地交易的时间和成本，加速了土地交易的流动性。具体的划分标准可以参照现有的土地划分标准。

（三）针对“企业家”固有思维的解决方案

加大对“招租式”发展模式的宣传力度，促进人们盈利方式思维地转变，加快相应方面人才的培养，为“招租式”发展模式地普及奠定良好的基础。当今社会，金融创新层出不穷，企业家要与时俱进，及时更新发展理念，与世界接轨，创新思维，为企业地发展注入新的活力。此外，还要注重实践型人才的培养，人才是当今经济发展的关键，其重要性不言而喻。

结论

完善工业招租模式，在我国有很大的发展潜力，我国处于经济鹏飞之际，大量的招商引资，许多中央和地方的相关政策给予工业用地极大的优惠。目前我国工业用地的出让方式主要以协议出让为主。为了招商引资和地方经济的发展，以及各自政府政绩的考虑，各地方政府普遍采取了吸引投资竞相压价的策略，出现了许多工业用地协议出让价格远远低于工业用地开发成本价格，甚至出现零地价、“负地价”的现象。除价格方面外，我国工业用地的面积也在逐步增加。随着城市化的加快以及卫星城的普及，城郊土地价格上涨趋势日渐明显，这为工业招租提供了一个契机。工厂能够以极低的成本购置土地，然后再转租或者招租，获得土地升值收益。这对于目前珠三角地区来说，还是有很强的操作性和可行性的，这从价格、政策方面可以看出。因此，在珠三角地区发展工业招租，具有很好的发展前景。

参考文献：

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