次贷危机产生机理及对我国房地产信贷风险防范的启示

摘要:我国房地产市场经过2006、2007年突飞猛进的增长之后,于2008年陷入下滑,商业银行相关信贷风险也显现出来。而爆发于美国的次贷危机对全球经济造成了严重的影响,其中反映出房地产业、金融业以及相关监管中存在的颇多问题尤其值得我们借鉴。本文通过分析次贷危机产生机理及反映出的问题,为我国商业银行房地产信贷风险管理提出建议。

关键词:次贷危机;商业银行风险管理;房地产信贷风险防范

中图分类号:F832.4;F293.3文献标识码:A文章编号:1672-3309(2009)10-0059-03

一、 次贷危机产生机理

次贷危机(subprime crisis)2006年春在美国开始初步显现,2007年8月全面爆发以来,许多次级贷款抵押机构破产,多家著名国际投行或倒闭或被收归国有,欧美股市剧烈震荡,全球经济陷入衰退。次贷危机本质上是一种经济泡沫的破裂,它对国际金融秩序造成了极大的冲击,但同时也将国际金融体系中累积的系统性风险暴露出来,迫使世界各国对过去的运行机制、监管方式进行反思,我们也从中吸取经验教训,增强我国金融系统,特别是商业银行抵御风险的能力。

美国的房屋抵押贷款按照客户的信用质量大致分为优质抵押贷款、超A抵押贷款和次级抵押贷款。次级抵押贷款申请者通常有逾期、破产等不良信用记录,信用评分低于620分,债务与收入比超过55%,申请的贷款数额超过房地产价值的85%,并且不用出具收入证明文件。标准普尔在2006年初的研究证实,次级抵押贷款违约率比普通抵押贷款高43%以上。

传统的住房贷款业务模式下,通常由商业银行向购房者直接发放贷款,银行业承担起贷前和贷后的风险管理工作,存款是最主要的贷款资金来源。而“随着证券化市场和信息技术的发展,美国的住房贷款模式发生了巨大的变化,目前已形成专业化分工细致、高度依赖金融模型进行风险定价和高度依赖证券化市场提供资金的住房贷款模式。”①贷款机构向借款人发放贷款,然后在二级市场上卖出贷款获得资金以发放更多的贷款。购买贷款的金融机构(以房地美和房利美为代表)再通过资产证券化将贷款出售给各类投资者,回收资金的同时也把风险分散到整个金融系统中。

贷款机构包括商业银行、独立住房贷款公司、其他存款类机构、信用社等等,而贷款机构还可以通过专业的贷款经纪公司开发客户。独立住房贷款公司既不是存款类金融机构的分支机构,也不是金融控股集团的成员,为了争夺市场,他们往往避开商业银行的传统优势,选择重点发展次级住房贷款。而且次级抵押贷款利率通常比优质抵押贷款利率高3-5个百分点,相应的收益率更高,还可以通过复杂的资产证券化将自身的风险转移给资本市场,只要房地产市场上的价格是上升的,即使借款人违约,贷款机构也可以在市场上卖出抵押品收回本息。从借款人角度看,次级抵押贷款降低了购房的门槛,使原本不够资格申请贷款的中低收入阶层也能购买房地产。同样,只要房地产的价格不断上涨,借款人就能够以房产做抵押借新债还旧债。

与此相对应的是美联储宽松的货币政策。从2001年开始,美联储的货币政策进入了降息周期,经过连续13次降息,到2003年,联邦基金利率降至1%的低点并维持了一年。宽松的货币政策为市场提供了充足的流动性,在帮助美国经济避免了可能出现衰退的同时,也促进了房地产市场的繁荣。在这段时间里,美国的住房价格持续上涨,刺激了房贷市场和衍生品市场的蓬勃发展。

为了抑制通货膨胀,美联储结束了低利率的政策,从2004年6月开始以每次25个基点的幅度连续17次加息,联邦基金利率提高至5.25%。在美国这样一个金融高度发达的国家,住房市场高度依赖金融市场流动性的支持,房价的涨跌与货币政策和金融市场状况密切相关。基准利率提高带动了住房贷款利率的提高,特别是次级贷款的利率上升幅度还大于优质贷款,这样,一方面抑制了住房市场的需求,同时还增大了次级抵押借款人的还款压力,违约情况开始出现。2006年1季度后,形势急转直下,美国房地产市场价格迅速下跌,带动更多违约的发生。大量借款人违约,以次级抵押贷款为基础的各类证券顿时变为废纸,隐藏在市场繁荣后面的巨大风险终于暴露出来,2007年8月,次贷危机全面爆发。

二、 次贷危机反映出的问题

次贷危机的最终爆发主要反映了以下几个方面的问题。

1. 宽松的货币政策造成市场上流动性泛滥。过剩的流动性推高了各类资产的价格,使房地产市场“看上去很美”,在发放――分销模式的推动下,贷款机构能够源源不断地获得资金发放新的贷款,这些贷款经过重组、定价化身为复杂的金融资产在各类金融机构和投资者之间转移。

2. 政府监管存在诸多漏洞。虽然美国是金融市场较为健全的国家,但政府在监管方面也同时存在着监管重叠和监管空白的问题。克林顿政府通过的《1999年金融服务现代化法案》确立了美国金融混业经营的格局,但各监管机构仍然保持对证券、期货、保险和银行业的分别监管,显然是不适应现实情况的。

3. 贷款机构开发出五花八门的抵押贷款品种吸引低收入者,并且放松了贷款标准。最主要的抵押贷款品种是可调整利率抵押贷款(ARM),它们在最初几年都具有很低的诱惑性利率,往往使借款人抵御不住诱惑申请贷款购买房产。而贷款机构在利益的驱动下,在发放贷款时并未向借款人充分披露风险,而且这些贷款大多数都会被证券化销售出去,贷款机构几乎不承担风险,也就没有动力提高借款人质量。

4. 信用评级机构存在提高次级抵押贷款相关证券评级的动机。评级机构和证券化产品之间有密切的利益关系。首先,评级费用是由发行方支付的,收入的高低与评级是否真实反映信用风险无关,而只基于所评证券的金额。其次,评级机构同时还提供咨询、风险管理等服务,评级机构不仅评估信用风险,还参与证券化产品的构建过程,其中的利益冲突与身兼裁判和运动员几无二致。

5. 借款人愿意支付高利率以获得购房贷款,并且贷款购买非第一居所的比例增加。在经济繁荣时期,不断上涨的房价刺激人们贷款购房,即使是经济实力达不到、信用记录不佳的人也存在接受高利率贷款购买住房的主观意愿。有一定经济实力的人,则会考虑购买第二套住房或者投资性物业。

6. 商业银行在资产证券化中进行表外业务处理能够提高资本充足率。《巴塞尔协议》对银行资本充足率的最低要求是8%,商业银行将负债通过资产证券化的表外业务处理,“当资产以真实出售的方式过户给特设信托机构,金融机构作为原始权益人已经放弃了对这些资产的控制权,会计准则允许金融机构将已证券化的资产从资产负债表上剔除并确认收益和损失。” ②风险资产就这样被转移到资产负债表外,资本充足率提高了。

三、 对我国商业银行房地产信贷风险防范的启示

通过观察次贷危机中暴露出来的种种问题,防范我国商业银行房地产信贷风险可以从以下几个方面入手。

1. 主管部门要完善监管体系,加强对银行业的监管。各监管部门之间要加快建立信息共享机制,解决重复监管和监管真空并存的问题。加快对监管法律法规的完善,出台具体实施细则和相关配套规章制度,以避免有法难依的问题继续发生。

2. 加快完善征信体系建设,加大失信惩戒力度。在保证私人信息安全的前提下,推动征信(下转82页)(上接58页)数据在金融行业内各部门之间的顺利传递。培育信用文化,使大众树立起良好的信用意识。

3. 维护房地产市场的稳定,防止大起大落。控制信贷供应量,过剩的流动性会吹大房地产市场泡沫。严格执行“两年不开发的土地无偿收回”的规定,打击房地产企业囤地行为。适时征收物业税,抑制投机性购房需求。加大保障性住房供应,并严格审核申购者资格,虚报、瞒报情况作为不良信用记录纳入征信系统。撤销出租经济适用房、限价房的购买人资格,并征收罚款。经济适用房由政府回购,再分配给新的申购者。对限价房的出售者征收高比例个人所得税。

4. 推动其他融资渠道发展,降低房地产贷款在银行贷款总额中的比例。参考国外先进经验,建立适合我国的房地产投资信托基金模式(REITs),不但有利于优化融资结构,降低融资成本,还可以改善住房供应结构,有利于缓解房地产市场周期性波动对经济的影响。

5. 加强法律体系建设,进一步规范房地产市场。为现有法规制定实施细则,加强可操作性。如明确规定对为购房者垫资以获取银行贷款的房地产开发企业,若借款人违约,须承担连带责任。明确对违规企业实施处罚的主体,以避免多头管理和管理真空现象。

6. 减轻地方政府对基层商业银行贷款决策的干扰。政府的作用应该是协调市场交易参与者之间的关系,而不是采用行政手段强制交易。地方政府既不应该也无权对商业银行分支机构进行考核,监管部门依然要承担起监管责任,上市银行还需要面对股东的监督,对股东负责。

7. 商业银行要完善自身房地产贷款的激励约束机制。合理拉开收入差距,根据岗位职责、绩效发放工资。责权利对等,给予信贷经理人与责任对应的决策权,以及与所承担风险对应的绩效工资。采用股权激励方式强化对商业银行经营管理人员的长期激励约束,避免短期行为造成负面影响。

8. 银行业要改变现有的行政任命机制,建立行业内经理人市场。一方面,有助于培养高素质经理人才,提高银行经营管理水平。另一方面,经理人在市场上的流动会受到以往经营业绩、声誉等影响,从而促使其规范经营行为。

注释:

① 雷曜.次贷危机[M].机械工业出版社,2008:5.

② 雷曜.次贷危机[M].机械工业出版社,2008:44.

参考文献:

[1] 雷曜.次贷危机[M].机械工业出版社,2008.

[2] 黄纪宪、张超.流动性过剩下美国次贷危机的原因与借鉴[J].金融论坛,2008,(06).

[3] 朱永亮.美日两国征信体系及其对我国的启示[J].日本问题研究,2007,(01).