人口老龄化对房地产市场刚性需求影响研究

摘 要：近10年来来，受房地产市场巨大的经济利益推动，房地产经济呈现出持续走热的态势。国内专家学者认为，未来我国房地产市场刚性需求将会走入持续上升的认识误区，进而提出了人口老龄化对我国房地产市场需求不容小觑的观点。将从实际数据出发，定性和定量分析人口年龄结构对我国房地产市场刚性需求的影响。为我国房地产市场提出相关的政策建议。

关键词：人口老龄化；房地产市场；刚性需求；政策建议

中图分类号：F274 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）20-0068-02

引言

在中国城市化快速发展的同时，人口老龄化趋势也更加明显。2006年全国老龄办的《中国人口老龄化发展趋势预测研究报告》指出，21世纪是人口老龄化的时代。中国是世界上老年人口最多的国家，而人口老龄化的问题不仅是数量增多的问题，还存在一系列因为数量增多和老年人口自身变化引起的其他问题，其中对房地产市场的影响不容忽视（王国军、刘水杏，2004）。如果把房产看做生活必需品，房地产需求则是刚性的。不同年龄人口对于房地产的需求不同，住房需求的主体集中在青年人口，特别是25—35岁的即将成立家庭的新婚夫妇（赵君丽，2002）。而与此同时，人口老龄化现象日益凸显，青年人口比重下降，房地产刚性需求也会因此受到影响。本文将讨论人口老龄化对房地产刚性需求产生的影响。

一、文献回顾

（一）购房需求层次观

学者们普遍的看法认为，购房需求分为两个层次，一是住房刚性需求，主要是25—35岁人群，这类人群购房是为了满足基本居住的需要，其需求弹性小，不容易受到市场价格影响；二是住房投机需求，即弹性需求，主要是35—45岁人群，他们具备一定的购买能力，购房是为了投资或者改善住房的需要，一般为二次购房，其需求弹性大，容易受到房地产价格的影响。从2011年中国指数研究院的调查数据可得知：购房年龄主要集中在20—39岁，占总数的75.0%，见图1。

（二）误区及剖析

近年来，随着房地产市场的不断发展，房价不断攀升，特别是近10年以来。房价的不断高企，使得专家学者都纷纷研究和预测房价的未来走势，他们普遍认为，在人民币汇率不断上升和国际的大好前景下，基于中国城市化进程和中国目前人口基数大的条件下，房地产需求将会持续上升，导致房价将会高居不下。在纵观许多专家学者关于未来房地产市场的需求走向的相关看法之后，我们归纳出以下的3种看法。

1.家庭小型化引致住宅刚性需求增加

有专家认为，随着中国未来家庭住户趋向小型化，而家庭的小型化意味着家庭结构的简单化，在总人口增加的情况下，户数增多，特别是单人户、2人户、3人户的增加，从而引起住宅需求总量与结构的变动。未来的城市家庭将是以三口之家的核心家庭、两口之家的老年“空巢”家庭、新婚无子女家庭和单身住户为主体，这就在很大程度上决定了我国未来城市住宅需求单位将趋于小型化，两室一厅和一室一厅的需求量将增加；另一方面，由于住户总数的增多，将导致住宅需求总量的增加（赵君丽，2002）。

2.人口总数增多带来房地产需求的上升

有学者认为，从把房子看做生活的必需品来说，房地产需要是刚性的，人口的多少可以体现房地产需求的一般趋势，在人均居住面积不变的情况下，人口的增加和聚集必然会增大对住房总量的需求（谢琛、袁建华，2010）。在中国人口基数大，未来人口数量必定是增长的前提下，即使人口老龄带来青年人口数量下降，但人口增加必然使得房地产市场需求的持续上涨。

3.人口老龄化增加住宅需求

还有一部分专家认为，老人出于养老的需求，与子女一起居住会存在着诸多的不便。如两代人生活习惯、思想观念的差异，作息时间不同，处理问题意见不一，再加上日常起居不便，住在一起时间短尚能忍受，时间一长难免出现矛盾。由于这两个方面的作用，未来对住宅的需求会进一步上升（李晓娥，2005）。

学界与社会的观点大多数认为，中国人多，所以房地产市场需求大。但是以上的观点存在一定的误区，第一种观点认为，即使未来家庭小型化会引起房屋需要的套数增多，但是忽视了未来以刚需为主要住房需求的青年人口数量的减少，两者巨大的差异可能无法弥补房地产市场需求的缺口。第二种观点认为，人口总数增多就会带来房地产需求的上升，并没有考虑到购房者年龄结构变化对房地产需求的影响。第三种观点认为，老年人所带来的需求会让房地产市场上升，而实际上青年人住房的刚需才是房地产市场的主力，所以青年人口下降会带来房地产市场需求的下降，而不是上升。

二、人口老龄化对房地产市场刚性需求影响

（一）定量分析

在此，借用马忠东、吕智浩、叶孔嘉（2010）的《劳动参与率与劳动力增长》中的预测数据。在考虑生育政策的适度转变包括允许独生子生育二胎，从2025年开始，总和生育率（总和生育率：指假设妇女按照某一年的年龄别生育率度过育龄期，平均每个妇女在育龄期生育的孩子数）调整至2，其后保持不变的情况下，各个年龄阶层人口未来的劳动力人口数量变化，以下为未来各年龄劳动力人口分年龄组预测结果2。

从图2中可以直观看出，2010—2050年间，随着人口老龄化时代的到来，老龄人口逐渐增多，相应地，25—34、35—44岁两个年龄段人口总体呈现出下降的趋势，这意味着我国在未来40年间，由于这两个年龄段人口数量的下降导致的房地产市场需求的下降是必不可免的。

（二）定性分析

以上，笔者已经从定量的角度分析了20—39岁年龄阶段的人口变化对住房有刚性需求的影响，用数据说明了人口老龄化将会使得20—39岁人群规模减小，从而引起房地产刚需的下降。从定性的角度深度分析20—39岁人群的如何从人口规模减少的其他方面引起房地产市场刚需下降，概况而言，主要有两点原因：（1）人口老龄化降低社会购买力，引起房地产市场的有效需求降低；（2）人口老龄化影响社会消费使得住房需求降低。此外，笔者认为，房地产市场的刚需的下降，在人口老龄化拐点出现前后将会抵消其他影响因素，成为必然趋势。

1.人口老龄化降低社会购买力引起房地产市场的刚性需求降低

老龄人口的增多使得社会抚养率（抚养比率：这个社会没有工作能力的人的比例上升）（哈继铭，2007），减少人均可支配收入，“挤出”住房开支从而削弱房地产有效需求。首先，住房的刚需必然随着刚需人口的减少而减少。在人口老龄化对房地产市场刚性需求影响的定量分析中，我们看到，20—39岁人口对于住房刚需是呈正相关，也就是说，在青年人口下降的情况下，住房的刚需是会因此而下降。其次，抚养比率的增加降低家庭可支配收入，沉重的养老负担将会推迟或者甚至减少住房开支。根据生命周期理论，人进入老年以后，劳动力逐渐丧失，创造社会财富的能力逐渐变弱，其养老费用，除了依靠自己的积蓄外，社会和家庭也需要承担。从目前的生育政策的改革方向来看，“四、二、一”的家庭将会占据大多数，不少子女婚后会与父母同居一室。可见，家庭供养老人的压力十分巨大。

综上所述，人口老龄化不仅使得社会财富向老龄人口流动，侵占了更多的社会资源，而且日益加重的抚养负担挤占了家庭可支配的收入，使得住房购买力整体下降。

2.人口老龄化必然使得人口结构发生质的改变，从而使得社会消费结构发生同向的变化

随着老年人口占总人口的比重不断增加，从养老的开支来看，养老可以把养老的费用内部化，由家庭内部成员提供养老服务，而社会化养老需要家庭提供养老费用，这将扩大家庭消费中服务占消费结构的比重（马晓君，2004）。

当社会中老年人口不断增多时，一方面，老年人会为自己储存一部分资金，以预防疾病医疗需要大量开支所带来的不确定性风险；另一方面，子女也会为减轻父母医疗费用等压力而进行资金上的储蓄与安排，从而提高整个社会的储蓄水平，降低社会人均消费率的增长。储蓄水平的提高对于必然会挤占住房开支，从而对住房刚需造成负面的影响。实证研究表明，20—23岁、36—40岁年龄段人口对于房地产需求影响较大（谢琛、袁建华，2010），而20—23岁尚不完全具备买房的能力，多是在亲朋好友以及父母的帮助下得以满足住房需求，而人口老龄化使得这部分人口数量降低，直接减少刚性需求，而住房的刚需一旦满足后，受供养压力的影响，人均可支配收入降低，在较长时间里不会有改善性住房需求。

房地产市场的刚需的下降，在人口老龄化拐点出现左右将会抵消其他影响因素，成为必然趋势。2025年左右，小户型家庭的增加以及城市化人口增长所引起的住房需求的增长将会被人口老龄化所带来的老龄人口的增多抵消，从而最终使得房地产市场刚需降低。

三、结论与政策建议

综上所述，人口老龄化问题切实地影响了我国的人口总量与人口结构，对房地产市场的刚性需求影响巨大而且深远。同时，老龄化问题也非一朝一夕可以改变，因此老龄化问题对房地产市场产生长远影响的这一趋势难以扭转。基于这个问题的严峻性，我国政府亟需审视我国的人口政策，同时防范房地产市场未来可能面临的危机与挑战也势在必行。

参考文献：

[1] 哈继铭.人口结构与城市化推动房地产发展[J].中国房地信息，2007，（7）.

[2] 李晓娥.人口老龄化与房地产业的发展探微[J].中国人口科学，2005，（S1）.

[3] 马晓君.中国人口老龄化对消费结构的影响初探[J].辽宁经济，2010，（6）

[4] 马忠东，吕智浩，叶孔嘉.劳动参与率与劳动力增长：1982—2050年[J].中国人口科学，2010，（1）.

[5] 王国军，刘水杏.房地产业对相关产业的带动效应研究[J].经济研究，2004，（8）.

[6] 谢琛，袁建华.基于灰色理论的人口年龄结构对房地产需求影响分析[J].数学的实践与认识，2010，（10）.

[7] 赵君丽.人口变化与房地产需求——人口结构变化与房地产周期相关性研究[J].城市开发，2002，（8）.