城市房地产经济。我国房地产市场健康状况评价体系探讨

摘 要：房地产市场健康与否对国民经济、产业发展都有着重要影响。通过对房地产市场健康的涵义进行界定，在此基础上用评价层次分析方法构建了房地产市场健康状况评价指标体系，并就一些评价方法进行归纳总结，以供研究者和政策制定者借鉴。

关键词：房地产市场；健康评价；指标体系

中图分类号：F2 文献标识码：A文章编号：16723198（2012）10001802

1 引言

自1998年实施住房制度改革以来，我国房地产业实现了跨越式的发展，已成为我国国民经济发展的主要助推剂之一。房地产市场作为房地产业发展的载体，其健康与否直接关系到与社会生活密切相关的居民财富、生活成本、企业的健康发展，关系着维持地方政府稳定的财政收入。然而，我国房地产市场还是典型的原子结构，没有达到规模经济和有效竞争的程度。房地产市场发展不完善，导致了房地产市场的供给和有效需求的矛盾日益加剧，房地产市场健康发展问题已经引起了业界人士的激励争论以及政府管理层的高度重视。

2 房地产市场健康的界定

关于房地产市场的健康，目前国内缺乏比较权威的界定，缺乏理论和方法上的支持。对于房地产市场健康的含义：倪鹏飞认为，健康的房地产市场就是在规模、结构、速度、价格方面，房地产市场运行与城市总体经济相互适应和相互促进的状态。李东晔认为，房地产市场的健康发展应是房地产与社会、自然三者均衡、可持续的发展，应是在结构、规模、价格方面房地产市场与城市总体经济水平和自然环境相协调的发展。其内涵特征表现为高效率、低泡沫、可持续三方面。

国内学者对其所下的定义都大同小异。本文在前人研究的基础上，用宏观的、动态的、系统的视角去探询我国房地产市场，用可持续发展理念对房地产市场健康进行界定：所谓健康的房地产市场是指在某一个时点或时期内，在规模、结构、速度、价格等方面，房地产系统能与宏观经济及其他系统相互促进相互适应，并能实现可持续均衡发展的一种状态。首先，房地产市场健康必须是可持续发展的，即一个健康的房地产市场应当既满足当代人对房地产的各种需求，又能合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产、生活创造必要的空间发展条件；其次，由于房地产市场具有非均衡性、动态性，所以动态分析对于研究房地产市场健康是非常重要，无论是健康的内容还是健康的标准，都应随时间发展而不断完善；最后，局部房地产市场健康与全国房地产市场整体健康的趋势并不一定是一致的，房地产市场具有很强的区域性，建立的房地产市场健康状况评价体系也很难具有普适性，所以根据不同的区域经济发展水平制定与之相适宜的评价标准。

3 房地产市场健康标准评价体系的构建

房地产市场是一个系统，在这个总系统下，有很多子系统影响着房地产市场健康稳定，本文建立一个全面反映房地产市场健康标准体系，即房地产市场健康综合评价层次分析体系，该体系分为三个层次：总目标层、分目标层，子目标层，其中：

一级目标：为总目标层，反映房地产市场整体健康情况。

二级目标：为分目标层，从规模、速度、结构、价格四个方面检测房地产市场健康度。即规模发展状况与宏观经济相协调，包括整体投入和要素投入两个角度。速度发展状况与宏观经济发展状况相协调，主要从规模增长速度这一角度检测：结构发展状况和水平与居民收入结构相一致，包括大类品种的比例关系和产品档次的比例关系两个层次；价格发展状况和水平与购买者负担能力相协调，从价格与收入两个角度检测健康度。

三级目标：为子目标层，用定量的指标分别评价各分目标层的健康状况。本文采用对于任何发展阶段都比较稳定的协调指标，即复合指标。通过科学合理的方法，对进行指标筛选，使选出的指标不仅能反映房地产市场健康状况，而且在数量上达到最小化，即指标之间越独立越好。对指标选择时采用文献查阅、专家咨询的方法，剔除信息重复、数据不完整的指标，通过此方法本文最终筛选出10个市场敏感度高、关联性强，具有一定代表性的指标。如下表1所示。

摘 要：房地产市场健康与否对国民经济、产业发展都有着重要影响。通过对房地产市场健康的涵义进行界定，在此基础上用评价层次分析方法构建了房地产市场健康状况评价指标体系，并就一些评价方法进行归纳总结，以供研究者和政策制定者借鉴。

关键词：房地产市场；健康评价；指标体系

中图分类号：F2 文献标识码：A文章编号：16723198（2012）10001802

1 引言

自1998年实施住房制度改革以来，我国房地产业实现了跨越式的发展，已成为我国国民经济发展的主要助推剂之一。房地产市场作为房地产业发展的载体，其健康与否直接关系到与社会生活密切相关的居民财富、生活成本、企业的健康发展，关系着维持地方政府稳定的财政收入。然而，我国房地产市场还是典型的原子结构，没有达到规模经济和有效竞争的程度。房地产市场发展不完善，导致了房地产市场的供给和有效需求的矛盾日益加剧，房地产市场健康发展问题已经引起了业界人士的激励争论以及政府管理层的高度重视。

2 房地产市场健康的界定

关于房地产市场的健康，目前国内缺乏比较权威的界定，缺乏理论和方法上的支持。对于房地产市场健康的含义：倪鹏飞认为，健康的房地产市场就是在规模、结构、速度、价格方面，房地产市场运行与城市总体经济相互适应和相互促进的状态。李东晔认为，房地产市场的健康发展应是房地产与社会、自然三者均衡、可持续的发展，应是在结构、规模、价格方面房地产市场与城市总体经济水平和自然环境相协调的发展。其内涵特征表现为高效率、低泡沫、可持续三方面。

国内学者对其所下的定义都大同小异。本文在前人研究的基础上，用宏观的、动态的、系统的视角去探询我国房地产市场，用可持续发展理念对房地产市场健康进行界定：所谓健康的房地产市场是指在某一个时点或时期内，在规模、结构、速度、价格等方面，房地产系统能与宏观经济及其他系统相互促进相互适应，并能实现可持续均衡发展的一种状态。首先，房地产市场健康必须是可持续发展的，即一个健康的房地产市场应当既满足当代人对房地产的各种需求，又能合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产、生活创造必要的空间发展条件；其次，由于房地产市场具有非均衡性、动态性，所以动态分析对于研究房地产市场健康是非常重要，无论是健康的内容还是健康的标准，都应随时间发展而不断完善；最后，局部房地产市场健康与全国房地产市场整体健康的趋势并不一定是一致的，房地产市场具有很强的区域性，建立的房地产市场健康状况评价体系也很难具有普适性，所以根据不同的区域经济发展水平制定与之相适宜的评价标准。

3 房地产市场健康标准评价体系的构建

房地产市场是一个系统，在这个总系统下，有很多子系统影响着房地产市场健康稳定，本文建立一个全面反映房地产市场健康标准体系，即房地产市场健康综合评价层次分析体系，该体系分为三个层次：总目标层、分目标层，子目标层，其中：

一级目标：为总目标层，反映房地产市场整体健康情况。

二级目标：为分目标层，从规模、速度、结构、价格四个方面检测房地产市场健康度。即规模发展状况与宏观经济相协调，包括整体投入和要素投入两个角度。速度发展状况与宏观经济发展状况相协调，主要从规模增长速度这一角度检测：结构发展状况和水平与居民收入结构相一致，包括大类品种的比例关系和产品档次的比例关系两个层次；价格发展状况和水平与购买者负担能力相协调，从价格与收入两个角度检测健康度。

三级目标：为子目标层，用定量的指标分别评价各分目标层的健康状况。本文采用对于任何发展阶段都比较稳定的协调指标，即复合指标。通过科学合理的方法，对进行指标筛选，使选出的指标不仅能反映房地产市场健康状况，而且在数量上达到最小化，即指标之间越独立越好。对指标选择时采用文献查阅、专家咨询的方法，剔除信息重复、数据不完整的指标，通过此方法本文最终筛选出10个市场敏感度高、关联性强，具有一定代表性的指标。如下表1所示。

.1 评价指标分析

（1）房地产开发投资额占GDP比例。

当房地产投资与GDP协调发展时，房地产投资通过直接、间接拉动作用于关联产业，带动相关产业发展和GDP增长，一般来说，其比值越接近某一理想值越好。

（2）房地产用地比例。

指当年房地产用地出让面积占当年土地出让总面积的比例。从房地产业可持续发展角度来讲，在城市发展中房地产用地面积与土地出让总面积应当有一个合适的比例范围，以保证土地在城市建设中的合理配置。

（3）房地产业从业人员数/房地产开发企业个数。

该指标反映了行业或产业部门的要素投入状况及其对国民经济的影响。从业人员数量的增减即能反映房地产业发展的规模和速度，也反映出国家或地区产业结构的调整变动趋势。企业个数增减与房地产市场好坏相关，对从业人员数量也有直接影响。

（4）房地产投资额增长率/GDP增长率。

该指标用来衡量房地产开发投资增长快慢，一般认为不应该超过2倍（国外经济学家测算最合理值是1.4倍）。过高意味房地产泡沫的产生。

（5）房屋销售面积/房屋竣工面积。

通过对比房屋销售面积与房屋竣工面积，可以用来分析市场供求关系。当房屋销售面积大于房屋竣工面积，可以有效地吸收一定数量的空置房。

（6）社会保障性住房比例。

社会保障性住房是房地产市场长期可持续健康发展的基础，反映对中低收入家庭住房困难户的解困状况，通过社会保障性住房的比例值可以判断整个住宅市场的供应结构。国内比较认可的社会保障性住房占市场所有住宅的比例是20%，当然，该比例不是绝对的，保障性住房的建设比例应当与区域经济发展水平相适应，协调发展。

（7）普通商品住宅开发投资占比。

通过该指标能够反映出当前市场发展结构健康状况。从房地产开发投资角度，观察市场供给结构与协调程度。

（8）房屋租售比。

表示历年商品住宅租金价格与二级市场商品住宅销售价格的比值。反映每年商品市场与租赁市场价格的均衡性。一般有一个“合理租售比”。

（9）房价收入比。

用来衡量房价与居民对住宅购买的承受能力，是某区域居民户均年收入与其在居住地购买一套住宅所需要的费用之比。一般来说，其比值也有一个理想值。

（10）销售利润率。

房地产销售利润是房价的一部分，从国际上多数国家情况来看，房地产销售利润率一般在5%左右，高的也只有6%-8%。根据我国国土资源部调查：房地产小树利润率，大多数城市普遍在10%以上，中高档房地产平均利润率一般达到30%―40%，远远高于其他行业的平均利润率水平，所以健康的房地产市场，必须有一个合理的销售利润率区间。

3.2 单项指标健康标准的确定

对于各项指标，客观上应该存在一个理想的值，根据指标的不同用途，有的越接近某一固定值越理想。有的指标则只需在理想参考值上下浮动即可，有些只要确定在某一区间内变化即可。

对于指标的理想值和浮动空间的确定，一般参考以下原则。

（1）借鉴国际通行的类似指标的理想值及正常浮动空间，比较分析后确定适当的标准。

（2）专家经验法：结合我国房地产市场不同时期的发展状况，通过专家评定确定理想值和范围。

（3）由于房地产市场具有很强的区域性，所以选择的区域不同，判断的标准值和浮动空间也应有差异。

3.3 健康区间划分

可将健康程度分为：健康、轻度不健康、中度不健康、严重不健康四个等级。目前对各指标健康状况区间的划分主要方法有经验数据法、正态归一法、μ―δ法、系统化方法等。经验数据法使用方便简单，但缺陷就是主观性太强。正态归一法和μ―δ法都是需要大样本容量的统计学方法，而且它们在确定指标健康状况区间时，不能够根据不同指标的具体情况而在区间划分中分别处理。系统化方法能够全面考虑系统的自身变动规律及国际变化趋势，相应采取一些客观原则进行研究，遵循多数、半数、均数等原则，然后将各种结果加以合理综合，能够得到较科学的评价结论。

3.4 指标权重确定

根据经验确定指标权重，带有较强的主观性，而单纯运用数学模型来确定权重也无法体现指标之间不同程度的重要性。为提高指标权重确定的客观性，可结合使用层次分析法和主成分分析法来确定权重。具体操作方法为：利用层次分配法确定分目标层的指标的权重，利用主成分分析法确定具体子目标层指标的初步权重，以此来确定具体指标在分项指标中的权重，进而得到具体指标在整个指标体系中的最终权重。

3.5 健康度判断

健康度判断是房地产市场健康评价的最后阶段，包括分目标检测与综合目标检测两方面，前者可以找出不健康的具体因素，后者可以判断出市场的总体健康程度。其中需要检测的分项健康度包括房地产市场规模健康度、速度健康度、结构健康度、价格健康度。根据计算出的权重，得出分项健康度指数，最后计算出各年的综合健康度指数，最后对照理想值和浮动空间，确定其是否健康。

4 结束语

房地产市场的健康度研究属于一个较新的领域，国内外学术界对此方面的研究还都处于探索阶段。房地产市场健康评价指标体系是一个动态的、复杂的系统，本文建立的评价体系需要经过大量的实践应用以及最终的验证，并且不断修正，从而使评价体系不断地完善。

参考文献

［1］倪鹏飞.中国城市房地产市场健康标准及实证研究［J］.住宅与房地产，2008，（2）.

［2］葛倩倩.房地产市场健康标准问题研究―以杭州市住宅房地产市场为例［D］.北京:首都经济贸易大学，2007.

［3］朱天明.安徽省房地产业可持续发展研究［D］.安徽:安徽农业大学，2008.

［4］李景国.影响我国房地产市场健康发展的主要制度问题分析［J］.甘肃社会科学，20011，（5）.

［5］曹建海.向高房价宣战［M］.北京：中信出版社，2010.