房地产上市公司财务综合评价研究

摘要：本文在传统的财务评价指标上新增现金流量指标和公司职员素质、主营业务单位成本收益率和劳动效率等竞争力指标，建立主成分-灰色关联度组合评价模型，并将地产业的38家上市公司为样本对模型进行检验，得到较为客观、合理的评价结果。

关键词：房地产上市公司 财务综合评价指标体系 主成分-灰色关联度组合评价模型

一、引言

房市的调控政策对全国房地产的上市企业的财务冲击十分巨大，以全国房地产行业的上市公司作为样本研究对不同的利益主体都具有一定的现实意义，特别是对房地产企业自身而言，如何在房市调控下保持财务状况良好，并且提升在同行业里的竞争能力，具有深远的意义；再者从长期来看，房地产行业风险较大但是具有巨大发展潜力，财务状况综合分析结果对于投资者有一定的参考价值。

二、构建房地产综合评价指标体系

结合房地产行业的特性，合理选择财务指标，是进行科学综合评价的保障。本文首次引入了竞争力指标包括公司职员素质、主营业务单位成本收益率和劳动效率，从公司的偿债能力、营运能力、盈利能力、成长能力、现金流量和竞争力各方面为出发点，经过筛选最后确定以下18项有代表性的指标。

注：除了流动比率Y1、速动比率Y2和资产负债率Y3为适度指标外，其余15项指标均为正向指标。

三、主成分-灰色关联度分析组合评价模型的构建

（一）主成分-灰色关联度组合评价模型

本文所建立的主成分-灰色关联度组合评级模型是结合了主成分分析与灰色关联度分析的优点的一种综合评价方法，因为房地产上市公司的综合评价存在财务指标信息重叠与指标权重主观性强的两个主要问题，而主成分分析的应用恰好能够弥补此两个缺陷，又因为上市公司财务状况的灰色性，我们针对性地采用了灰色关联度分析的方法。鉴于以上的分析，本文融合主成分分析与灰色关联度分析形成一种新的综合评价方法，借此更加科学地评价上市公司的财务综合状况。

（二）样本的选择与指标标准化

为了验证主成分-灰色关联度分析组合评价模型的客观合理性，本文选取38家全国房地产行业的上市公司作为样本（数据来源：锐思数据库）对其财务综合状况进行评价。

本文选取的指标中流动比率Y1、速动比率Y2与资产负债率Y3为适度指标其余均为正向指标，所以要将流动比率、资产负债率与速动比率正向化，其最佳评价值β1=2，β2=1，β3=0.6。可得正向化过后的数据：（R1，R2，…，R18）=〔■，■，■，Y4，Y5，…，Y18〕，

由于指标间量纲的存在单位差异，正向化后的数据还需进行标准化。计算得到主成分贡献率aj累积贡献率ah的值如表1。

18个主成分的特征值、贡献率aj和累积贡献率ah如表1所示，由表1得知前7个主成分累积贡献率达0.8724>0.85，所以选择前7个主成分进行能保留绝大部分的信息，并且文中的18个变量降维至7个变量，方便我们作进一步的分析。文中计算的特征值所对应的特征向量如表2所示。

由表2可得到前7个主成分的表达如下：

对于以上7个主成分进行关联度分析得到全国都地房产行业上市公司的综合系数，再进行的得分排名，在此选取排名前五名和最后五名进行分析。

（三）结果分析

（1）万科A

通过主成分-灰色关联度分析组合评价模型对全国地产行业的上市公司进行排名，我们可以发现我们熟知的地产行业的龙头老大万科A没有排名第一，这是因为它在第二主成分竞争力主成分F2上的得分为负数，说明它的竞争力有所下降，导致其排名只在第六位，较为符合现实情况。

（2） 珠江实业

珠江实业综合排名第一，2011年度，随着广州珠江璟园项目结算以及长沙珠江花城项目销售收入净利润同比大幅增加，公司实现营业总收入121242.16万元，同比增长85.75%；实现营业利润29732.39万元，同比增长66.69%；实现每股收益0.91元；净资产收益率为22.36%。

（3）宋都股份

宋都股份综合排名第二，宋都股份从2009年 12 月启动重大资产重组工作，历经二年于2011年完成重大资产重组工作。公司新一届董事会和管理层带领公司员工克服各种困难完成了重大资产重组，把一个ST 公司转变成为一个资产优良、具有发展潜力的房地产上市公司，2011年度，公司实现的营业收入总额2637267799.97元，比上年同期上升了60.53%。

（4）卧龙地产

卧龙地产综合排名垫底，从财务上看，2011年度卧龙地产公司实现营业收入99397.40万元，虽然同比有6.52%的小幅增长；但营业利润16548.24万元，经营业绩同比下降幅度较大；在七个各主成分的得分上有六个为负数且分数较低，体现公司财务状况上有较大的风险。

（5）黑牡丹

黑牡丹综合排名倒数第二，2011年度公司实现营业收入336，263.67万元，同比减少35.66%，运营能力主成分F1、竞争力主成分F2和现金流量主成分F3上得分为负，说明在运营能力、竞争力和现金流量要进一步采取相应的措施。

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