主题乐园投资再度升温

在新一轮中国经济启动之时，正是这些主题公园和旅游度假区“摘果子”的时候。

在新一轮中国经济启动之时，2011年8月被国家发改委叫停的全国主题公园建设再度启航！据称，目前有千亿资金进入包括主题公园在内的旅游地产领域。

值得一提的是，目前中国有1500亿元巨资被套牢在2500多个主题公园上，其中70%处于亏损状态、20%持平，仅有10%左右盈利，三分之二以上无法收回投资。

近年来，国家对楼市的调控措施密集出台，而旅游地产的调控火力明显较小。为了规避调控和顺应形势的变化，众多房企低价拿地，以旅游综合项目为目的对土地进行成片开发，然后以主题配套公园拉动项目均价，再以地产业务销售现金和利润反哺旅游。而主题公园项目均得到当地政府的大力扶持。

有关专家指出，主题公园的操作可以市场化，但是规划应由政府尤其是地方政府把它纳入城市的总体规划。看来，要治愈主题公园内的狂热症，不仅需要理性的投资，而且更少不了政府这双平衡之手。

主题公园投资过热

在全球经济不景气的背景下，主题乐园投资热却在中国正进行得如火如荼：投资逾200亿元的长隆集团横琴岛项目最快年内就能首期开业；上海迪士尼乐园项目已经动工；香港迪士尼乐园扩建工程将提前一年完工。

分析人士表示，中国已经进入休闲旅游时代，在新一轮中国经济启动之时，正是这些主题公园和旅游度假区“摘果子”的时候。

前期有消息称，香港海洋公园将启动第二期扩建计划，包括兴建全天候新水上乐园及世界级溜冰场，总投资估计将不超过40亿港元。

早在香港迪士尼乐园开业后不久，海洋公园就已启动了首轮扩建，去年7月份，首轮扩建的最后一个新园区“冰极天地”开幕。首轮扩建的耗资超过了55亿港元，园内原本的35个景点也翻倍增加到了70多个。

而华南本土另一大鳄——长隆集团，也已经启动了扩建工程。在现有的欢乐世界、水上乐园、动物世界、大马戏、鳄鱼公园的基础上，长隆集团已经将阵地扩至与港澳比邻的珠海横琴岛。据了解，珠海长隆国际旅游度假区规划设计分为富祥湾、横琴山、海豚湾三大组团，总体规划占地面积达5平方公里，整个项目分两期进行建设。项目总投资超过200亿元，第一期投资100亿元。

眼下，新一轮主题公园建设在全国遍地开花。仅在长三角地区，就有包括上海欢乐谷、常州恐龙园 、嬉戏谷、芜湖方特欢乐世界、横店影视城等主题公园，同样起家于深圳的欢乐谷、方特欢乐世界等主题公园均已在全国多个城市重点布局。

在安徽，已明确的已建、在建及规划的主题公园项目投资额高达数百亿元。继深圳华强集团在安徽芜湖建造大型主题公园方特欢乐世界之后，安徽多个市县都宣布上马主题公园项目。

据公开报道，安徽滁州市拟引资200亿元建设一个以恐龙为主题的“侏罗纪公园”的项目。安徽六安建设的金领欢乐世界主题公园计划总投资超过12.5亿元。

在浙江，东阳横店影视城也带动了其他城市的热情。温州、绍兴、诸暨等地均宣布了建设大型影视城的计划。以温州泰顺国际影视城项目为例，规划用地面积5000亩，由央视台新影集团和中汇联合投资基金管理（北京）有限公司共同建设，总投资金额达50亿元人民币。

除了主题公园外，与旅游有关的景区和度假村也是在极力扩张。如华侨城集团，除了在深圳落成东部华侨城项目外，借助欢乐谷的品牌效应，分别在北京、成都、上海等城市建立了欢乐谷连锁品牌的主题公园。

但由于中国主题公园行业起步较晚，在市场内尚未形成具有垄断地位或绝对竞争优势的企业，各种名目的主题公园却鲜有赚钱的。

数据显示，民间约有1500亿元巨资被套牢在2500多个主题公园上，其中70%处于亏损状态，20%持平，仅有10%左右盈利，三分之二以上无法收回投资。

主题公园投资在圈地

近年来，国家对楼市的调控措施密集出台，步步紧逼的严厉调控意味着中国楼市在宏观政策环境层面面临的压力越来越大。由于大多数调控措施均主要指向普通住宅市场，在调控日益常态化的形势下，中国房地产业传统的以住宅开发为主的业务和盈利模式已经难以长久持续。

为了规避调控和顺应形势的变化，众多房企纷纷把目光瞄向了旅游地产这个调控火力明显较小的领域。而主题公园建设自然成为首选项目。

分析人士认为，房企加速旅游地产的发展，最主要的是旅游地产不受调控政策的限制，以及这个市场本身还是非常有潜力的，旅游产值不断上升。国民收入快速增长，也让更多的人们对于自身生活质量的提高日益重视，国民需求的扩大使得旅游地产的发展前景日益凸显。

旅游界人士指出，当前国内主题公园并非纯粹的公园，很多以开发公园的名义拿地进行房地产开发，并最终形成以主题公园带动房地产发展，可以说是曲线拿地，逃避房地产调控政策。

与住宅楼开发不同，修建主题公园的土地征用属于文化或娱乐目的，根据政策，国务院给楼市降温的限购政策在这些土地上并不适用。于是，主题公园也就逐渐成为了房地产公司投资的重点。

有关专家表示，目前房地产企业借主题公园概念，开发高端度假别墅、豪宅及高端公寓等，一些地方政府认为其可拉动当地经济增长、人口就业等，所以就出现了企业将主题公园和房地产开发相结合的模式。

业内人士表示，房地产企业进入主题乐园目标非常明确，就是为了圈地发展房地产。而主题公园项目带有公共利益性，土地价格非常便宜，配套费用低，手续简单，开发成本也比较小。

房地产经济学专家邓浩志也表示，主题公园的地价普遍非常低，有的地价甚至接近零，开发商所付出的只是建安费用以及游乐项目引进等费用。

据透露，作为房企能拿上千亩的土地，多数都是被地方政府所指定的，可以说是一种变相的招拍挂，但参与拿地的企业仅有一家，主题公园项目均得到当地政府的大力扶持。而对于开发商来说，一个5000亩的大型主题公园地块，实际用于主题公园项目发展的一般仅有10%-30%左右，剩下的都预备做房地产开发，实际上等于一种变相的廉价圈地方式。

近年来，一些地方政府开始自行审批规模较大的主题公园项目，有一些企业以此为名义开发房地产项目。为了防止各地盲目建设，自2011年8月5日起到国家新的关于主题公园具体举措出台前，各地一律不得批准新的主题公园项目。

主题公园投资有风险

近年来，各地主题公园开发在数量上发展很快，总体规模很大，但除了为数不多的主题公园外，单体项目盈利能力普遍较弱。

根据目前全国主题公园的发展状况，约八成的主题公园处在亏损或难以盈利的状态，即便是香港迪士尼乐园也持续亏损，截至2011年10月1日的12个月财报显示，香港迪士尼总营收36亿港元，净亏损2.37亿港元，前一财政年度为净亏损7.18亿港元。

华美首席知识专家赵焕焱透露，目前中国有1500亿元巨资被套牢在2500多个主题公园上，其中70%处于亏损状态、20%持平，仅有10%左右盈利，三分之二以上无法收回投资。

在总结中国主题公园失败成因时，不少业内人士都指明，重复建设和主题雷同，在先天上已为主题公园的倒闭埋下了伏笔。

主题公园都有生命周期性，游客人数在开业头几年达到某一峰值后就很难再次超越，并逐渐走下坡路。延长主题公园的生命周期是主题公园经营必须要逾越的难关。国内有相当数量主题公园是由纯观光性的静态人造景观组成的，园内参与性娱乐项目少，游客看过一次后大多不愿重复游览，因此主题公园重游率较低，公园的旺盛期较短。随竞争的加剧，主题公园的旺盛期还有逐渐缩短之势。

另外，国外实践经验证明，主题公园发展商与媒体影视企业、玩具商、成衣商合作开发销售有关主题人物的系列产品，不仅可以提高主题公园的重游率，而且可以给发展商带来丰厚利润回报。

事实上，不少国内主题公园的火爆年限很难超过三年，一旦投资回报跟不上，就很难吸引投资者作出后续投资的决定。没有资金的支持，设施又越来越缺乏新意，客流量逐渐下挫，最终导致主题公园的投资链条断裂。

那么，与国外主题公园对比，中国主题公园短板在哪里？一是主题冲突或模糊。有以表现国外文化和建筑为代表的，如深圳世界之窗、北京世界公园等；有以展示中国传统的民族文化和民俗风情为代表的，据统计，各类民俗大观园和民俗村已有30余个。二是多以游乐体验为主要内容的公园，缺乏最终的主题诉求，没有鲜明的精神主旨及文化。如北京欢乐谷游乐园，失落玛雅、爱琴海等6个主题区之间相互独立，缺乏统一的精神主旨。主题公园成功的经验表明：单一鲜明的主题利于公园进行主题管理和设施创意，并牢牢吸引属于自己的游客。三是互动性不足。景观或文化展示是中国大多数主题公园的主要内容，从深圳的锦绣中华、世界之窗，到北京世界公园以及无锡的影视主题公园莫不如此。而在迪斯尼乐园里，游客的认识和感受被来自上下、左右、前后的各种信息所包围，迪斯尼的形象在这个过程中不知不觉地深深植入了游客心中。四是盈利模式过于单一，这是中国大多数主题公园亏损的重要原因。中国主题公园的收入80%以上来自门票，而衍生产品和其他盈利渠道的开发仍处于启蒙阶段。迪斯尼乐园每年的收入30%来自门票，30%来自购物，还有40%的其他收入。如东京迪斯尼乐园的游乐设施、商店、餐饮等的配比基本是1：1：1的结构。五是服务质量欠佳。中国的主题公园产业迅猛发展，却没有很好的人力资源支撑，从基层服务人员到高级管理人才都很短缺，服务质量存在问题。而迪斯尼乐园的服务质量标准是：安全、礼貌、表演和效率。在服务标准里要求“表演”，这在全世界服务行业里都不多见。

有关专家表示，世界乐园给了中国经营主题公园很好的启示，如何将本土资源加以整合，在创意文化上形成有效的产业链，主题公园更应该思考如何通过不断更新的文化项目，将自己与丰富的本土文化联系起来。只有如此，才能形成有中国特色的主题公园文化！