现阶段房地产项目成本管理的研究

摘要：房地产行业是关系国民经济兴衰的支柱型产业，如何让房地产业健康稳定地长远发展是当前房地产企业需要考虑并解决的问题。房地产企业要在复杂的经济环境以及激烈的市场竞争中脱颖而出，提升企业经济效益，做好每个项目的成本管理工作是重要工作。本文对房地产项目各阶段进行了划分，并对各阶段成本管理中存在的问题进行了分析，最后提出了一些房地产项目整体成本完善策略，以期为房地产业的整体成本管理提供更多借鉴。

关键词：房地产；成本管理；动态控制

一、房地产项目开发阶段划分概述

房地产项目的开发是一个长时间的复杂过程，其开始于房地产企业对某个地标的投资意向。在房地产项目实施前，房地产企业会对有投资机会的项目进行评估选择并进行投资分析，确定后再进行后续的“土地征用项目规划设计土地拆迁及安置施工前期准备项目实地施工项目整体竣工工程验收项目租售”整个项目开发。整个项目的开发任务并不是由房地产企业独立完成的，在这个过程中需要其它企业单位的配合，更需要房地产管理部门、规划部门、市政部门、金融机构以及其他行政主管部门的协调监督。虽然房地产项目的开发过程和程序相对复杂，但通常情况下，其基本程序是可描述和划分的，要做好房地产项目的成本管理工作就需要在把握房地产开发的原则下做好各项目各阶段的成本管理，最终实现项目整体的成本管理优化。

正常情况下，一个房地产项目的开发过程都可以划分为四个阶段：第一，开发前决策阶段；第二，项目设计阶段；第三，工程的实施阶段；第四，项目的竣工验收阶段。房地产项目成本管理也可以从这几个阶段着手。需要注意的是，房地产项目成本的管理和控制必须以优良的工程质量和合理的开发周期为前提，管理的整个过程也必须全程化和全方位化。

二、房地产项目开发成本管理工作中存在的问题

1、对项目开发初期的成本管理缺乏足够认识和控制

房地产项目开发初期包含项目的投资决策以及规划设计两大方面是整个项目的基础，这个阶段的费用占据项目总费用的比率并不高，一般不会超过3%，但这个阶段对整体成本的影响却是深远的，甚至会影响整个项目的90%的成本。项目的投资决策是否正确直接影响到企业经济资源是否能实现优化配置并获得最大效益。项目的规划设计阶段更是成本控制的龙头。通过确定合理投资并科学勘察设计，将工程项目的技术性和经济性有机结合，实现投资的效益化和工程设计的全面化。当前我国很多特别是一些中小型房地产企业对工程项目缺乏经济和技术的综合分析，这些企业本身缺乏专业的房地产专业人才，设计人员只关注项目质量，对项目的总体造价并不关心，这就导致企业的设计方案缺乏经济性。另外工程设计清单中还存在工程量的错算甚至漏算情况，既难保证工程质量又使项目成本难以有效控制。

2、项目组织管理涣散，成本管理很难有效实施

当前在房地产项目开发过程中，为达到控制成本的目的，很多企业都会对工程进行拆分实行分包或转包。这种开发方式在项目建设初期的问题并不明显，越到项目实施后期，各分包单位之间、分包单位与总承包单位之间以及承包单位和开发企业之间在项目的配合以及对接上的矛盾将会日渐突出，这些矛盾都成为房地产项目开发后期管理的难点问题。由于参建单位众多，交叉作业项目多，各单位的进、退场时间就有所不同，开发公司要与各专业工程以及配套工程的施工单位签立施工合同。由于招标工程中的要求不够完善、监管不够到位，签订的合同不够严密，很多施工企业都只考虑自身利益，相互间合作意识差，工期拖延情况时有发生，管理上也比较混乱，企业很难对项目成本做好控制。

3、房地产项目开发全寿命周期成本管理缺乏

房地产项目的寿命周期即项目从评估创意到建设，最终至项目竣工交付和售后服务等所涉及到的全部时间。在这个过程中每个环节每个方面都会涉及到企业的资金流动，因此成本管理控制必须贯穿整个寿命周期，立足各环节，以系统的全局发展观来对项目进行控制。当前很多房地产企业对项目的成本管理只侧重于施工建设阶段，对寿命周期成本管理则关注较少，对房地产项目的拆除和竣工等阶段的成本管理不到位。

4、成本管理方式落后，管理难度大

当前我国房地产企业素质参差不齐，很多企业在房产项目中成本预测方式和方法滞后，并未依据国际的一些通行做法在项目投标前就完成并细化项目的各项成本预算。一些房地产项目在投标阶段只计算投标价格，没有将计划成本分解落实到各部门、各具体项目以及各实施环节，没有具体的管理目标。同时，房地产项目的成本预测或成本计划缺乏科学有力的编制基础。技术人员大多只参与项目的规划设计以及施工监理，对技术上的可行性考虑较多，缺乏经济合理性的考虑。施工企业应该及时将项目完工量耗费的实际成本与计划成本进行对比分析，从差异中发现问题并采取措施进行纠正。

三、房地产项目成本管理完善对策研究

当前我国房地产业环境复杂，随着政府一系列调控政策的出台，房地产的发展前景并不明朗，完善房地产项目成本管理对提升房地产企业竞争力具有重要作用，具体可以从以下几个阶段着手实施：

1、项目决策阶段成本管理完善措施

项目决策阶段的成本管理可以从项目的定位选择以及规划设计两个方面进行完善。一方面，需要对房地产项目进行准确定位，明确其各类经济指标。当前一些房地产项目定位不当，在功能设置上不合理，导致投资成本高而收益低，远远背离投资初衷。搞好市场预测并确定合理的开发建设标准和消费目的市场，并确定建筑项目的特点、价格水平、经营策略以及开发计划等，再拟定项目的具体投资规模、项目成本和投资收益等指标，尽量降低项目投入；另一方面，需要优化房地产项目的规划与设计。项目的整体规划设计与项目品质息息相关。一个高品质的项目需要具备高质量、优景观、美环境，花园式的宜居社区是很多项目设计时追求的目标。项目要做好规划设计就需要充分结合地域特色以及民众的居住特点，尽量设计并创新出更多产品。针对房地产项目的市场定位，企业必须要首先整合出一套低成本、易实施和高收益的规划，实现投资的效益最大化。

2、项目设计阶段的成本管理完善措施

房地产设计阶段是指在做出项目的投资决策后，经过房地产企业与收托单位共同确定的项目具体设计成果，主要包括项目规划的方向与概念设计、项目的整体设计、布局设计、工程量设计、具体施工图设计以及费用耗费估算等多个方面。项目的设计阶段是项目整体成本控制管理的关键，此阶段费用虽然在总建筑安装费用中所占比率不大，但对工程的整体造价却是影响深远。项目设计总体质量的好坏不仅影响到整体建设费用高低以及建设工期长短，更决定着各类资源的投入多少。科学的设计能有效降低项目工程造价，因此房地产企业迫切需要走出重技术、轻经济合理性、设计标准改变随意性等误区。设计阶段的成本管理完善可以从三个方面展开：第一，推行设计招标制，以公开招标的方式择优选择合作设计单位。房地产开发企业要积极推行建筑方案和经济方案相结合的项目设计招标方法，将项目的围护、绿化等配套设施的设计融合进主体项目进行统一招标，通过对竞标企业进行系统的、有组织的专业评比后选择出最优的设计单位，以达到既优化项目又降低工程成本的目的；第二，积极推行限额设计，完善设计经济责任制，有效控制项目造价。设计人员需要熟悉掌握工程项目的预算定额、费用定额和建筑材料预算价格，根据项目的投资估算对项目成本进行概算和初步设计，最后在此初步设计基础上设计项目的整体概算和施工设计。在对投资资源的使用中，必须秉承质量与效益双赢的原则，设计一旦确定后就要进行严格控制。由于当前房地产行业前景的不明朗化，很多项目的设计都存在不确定因素，工程造价控制也存在很多困难，因此必须建立有效的奖惩制度对设计限额进行考核，同时利用各种同类建筑的技术指标对比不断优化设计，降低项目总成本；第三，强化法律意识，运用合同控制造价。

3、在项目实施阶段的成本控制

施工阶段作为招投标工作的延伸，这也是资金投入的最大阶段。施工阶段作为施工合同履行落实的阶段，加强施工控制的过程就是履约的过程。该阶段成本控制的主要工作为：

（1）抓好合同管理，减少工程索赔

在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。作为业主方造价管理人员要做到事前把关，主动监控，严格审核工程变更，计算各项变更对总投资的影响，从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，减少不必要的工程费用支出，避免投资失控；另外，对施工单位及材料供应商不履行约定义务及时提出反索赔，使成本得到有效控制。同时做好月度工程进度款审核，避免投资失控。

（2）从技术措施上展开项目投资的有效控制

技术措施是项目投资实施的必要保证，广泛应用新材料、新工艺、新办法等等，想方设法在技术上实施项目投资的有效控制。因为直接费的高低影响到间接费的高低，所以选用新工艺和新材料，是提高劳动生产率和缩短工期的有力保证。

（3）从经济措施上展开项目投资的有效控制

严格控制管理现场经费，合理使用广告策划费、销售费等，减少销售成本，最大限度降低静态投资。另外，加强材料的现场管理，合理堆放，减少搬运及损耗。

4、竣工阶段的成本控制

工程竣工后与建设单位办理结算手续，尽早结回工程款，有利于偿还债务和资金回笼，这也是项目成本过程控制的目的。这样一来，有利于降低企业内部运营成本获得相应利润，大大降低了经营风险，最终实现良好的经济效益。同时，根据国家或地方的有关法规、合同预算及费用定额、竣工资料，对送审的竣工决算进行核实工程量，落实联系单签证费用，使审核后的结算真正体现工程实际造价。

参考文献：

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