我国房地产开发资金结构的多元化

摘要：房地产对金融业具有天然的高度依赖。长期以来，房地产业形成了以银行信贷为主的融资格局，为了应对融资困局，房地产业不断探求多元化的融资渠道。本文分析了目前我国房地产开发资金结构的特点，分析金融危机对我国房地产开发资金结构产生的影响并提出促使房地产开发资金结构多元化的政策措施。

关键词：房地产业；融资；开发资金结构

作为典型的资本密集型产业，房地产对金融业具有天然的依赖，随着房地产金融市场效率的提高，可大大降低房地产企业融资的交易成本。长期以来，房地产业形成了以银行信贷为主的融资格局。为了应对融资困境，房地产业不断探求多元化的融资渠道。

在多种因素的综合影响下，房地产企业融资呈现以下特征：

（一）以银行信贷为主导的单一企业融资渠道

房地产开发企业的融资结构具有明显的贷款依赖型特征。国有商业银行自1986年起开展房地产信贷业务，至今银行贷款仍是中国房地产业最主要的融资渠道。房地产开发中使用银行贷款的比重应在55%以上。

由于融资渠道单一，所以在银行信贷被收紧之后，没有相应的融资渠道能够进行有效的资金弥补，因而造成房地产企业出现融资困境，房地产市场缺乏资金注入的高效渠道。

（二）股市成为区域和行业房地产领导厂商融资的重要渠道

尽管银行信贷仍然是绝大多数房地产企业融资的首选，但对一些区域和行业领导厂商来说，股市已成为这些企业融资的重要渠道。随着中国股市的发展和壮大，绝大多数区域或行业领导厂商已成为上市公司，如行业领导厂商万科、招商地产、保利地产、金地集团等，一些区域品牌领导厂商如栖霞建设、泛海建设等，房地产上市企业融资额也不断创出新高。

（三）其他融资渠道逐渐兴起

其他融资渠道如房地产信托、私募基金、典当融资、合作开发等也是一种不容忽视的民间力量，在房地产企业融资中逐渐活跃。2002年以来，信托方式融资的条件较为宽松，形式也灵活多样。房地产信托的出现，一定程度上打通了普通百姓进入房地产行业、分享行业高速增长及超额利润的路径。

在股市和房市这样一些高回报的行业中，私募基金的发展空间较大。对典当融资而言，在短期小额资金融通的过程中，典当融资十分灵活，但相对于房地产企业巨额融资需求来说，典当金额规模小，融资成本也较高。

土地市场化程度不断提高，土地供应量亦随之减少，房地产开发商取得土地的成本增加。面临银行收紧银根的压力，土地交割又必须以在短期内支付巨额土地出让金为前提，房地产开发商必须具备强大的融资能力或雄厚的自有资金实力。有土地却没有进一步开发资金的房地产开发商与有资金却难于拿到合适土地的房地产开发商合作，成为一种独特的合作开发融资方式。

金融危机给我国房地产金融市场的建设带来了深刻的警示：一方面，我国的房地产业随着国民经济的持续高速增长，在外部流动性大量涌入的情况下，价格大幅上涨；另一方面我国的房地产金融市场落后，市场不健全，不利于我国房地产业和金融业的发展与创新。这种外部资金的大量涌入该行业与相关金融市场的不发达是我国房地产金融市场的现实矛盾。房地产金融市场的良性运转可以为房地产业提供有效的资金支持，从投资角度看，可以直接增加经济效率的潜在能力并促进就业，但是过热的房地产金融市场会促使通胀预期引发的非理性购买，就会导致资产泡沫，并引发地产金融危机。这种现象在美国、泰国、中国香港和日本都有发生，相关部门对房地产发出加强监管的信号。鉴于此，本文在上述分析的基础上给出下列相关政策建议：

（1）政府应该积极促进我国房地产金融市场的建设：完善一级市场建设，加强二级市场建设，有条件的降低二级市场的准入机制，并提供相关制度支持；大力推动房地产金融监管的创新，建立有效的风险防范体系；同时还应对金融机构自身的管理水平、业务能力不断提升。

（2）适当加大财政支持，推进完善我国住房保障制度。我国房地产投融资体制已从财政拨款型转变为银行贷款型，而且正向市场调节型转变，银行贷款、自筹资金和其他资金来源等方式已经成为开发企业融资的主要渠道，国家的财政负担进一步减轻。当前我国房地产市场最主要的问题是结构性矛盾，相对于国民经济的协调发展，固定资产投资和住房建设总量已经偏高，速度偏快，需求错位，住房保障问题日益突出。房地产宏观调控的政策，要在合理控制住房建设总量和增长速度的同时，充分运用财政支出杠杆，促进和引导开发商建设适合中低收入家庭的保障住房。在政策的具体应用方式上，可以根据各地的不同情况，研究采取不同方式，尽快解决住房建设中的结构性矛盾。

（3）拓宽房地产企业合法融资渠道，规范企业融资行为，控制融资风险。

当前我国房地产直接融资渠道狭窄，资金的来源仍单一且不稳定。应合理引导筹资方式多样化，促进房地产企业的并购重组。首先，要积极推动资本市场的发育，鼓励开发企业通过股权合作、上市、房地产信托、房地产项目债券化等渠道筹集开发资金。特别是鼓励开发企业通过证券市场实施资产重组。第二，要加快研究产业基金管理办法，出台产业基金法。第三，要推进房地产抵押贷款证券化进程。房地产抵押贷款证券化可以提高银行房地产消费贷款的流动性和安全性，降低金融风险，也是重要的投资渠道。

（4）完善人抵押按揭政策体系，防范偿还风险。当前我国的经济发展阶段决定了在较长时间内，银行贷款仍是房地产业资金的主要供应渠道。通过一系列的宏观调控，房地产公司的开发贷款得到了有效控制，贷款金融风险降低，但以定金与预付款、个人抵押贷款为主的其他资金来源增长很快。这部分资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款。银行紧缩房地产信贷的同时，房地产开发的融资渠道并没有拓宽，定金和预收款比重的增加加大了消费者的购房风险，而银行作为贷款的提供方承担着巨大的金融风险。一方面，警惕房地产开发商过度依赖于预付款、个人抵押贷款等资金来源，一旦项目滞销，将带来资金断链的巨大风险，并采取一定的防范措施。另一方面，要防范个人抵押贷款快速增长可能带来的违约风险。

（5）完善外资投资房地产业的管理法律体系。在宏观调控政策的影响和国际资本流动性增强下，外资已经从传统的合资、合作开发房地产项目的方式，转变为通过多种渠道更为广泛地参与中国的房地产业。针对外资购买住房，有关部门和一些城市出台了限制政策，对购买条件进行了规范。但对外资通过收购并购、外资产业基金等一些新的形式和通过更为隐蔽的渠道参与房地产业的行为，应尽快完善相关法律法规。