小产权房的合法化探析

摘 要:小产权房的合法化问题已经成为当前房产市场和广大的焦点,对小产权房的合法性,赞成者和反对者各有其学理依据。小产权房的合法化问题,要根据其占地性质区别对待,并从立法、制度等多方面逐步加以解决。

关键词:小产权房;合法化;土地流转

近几年,全国几乎所有大中型城市及其近郊,均出现了以旧城改造、城中村改造甚至新农村建设等名义违规开发建设、销售的小产权房,其建设数量、区域分布、市场需求等,都已相当庞大,具备了相当深刻的社会影响力。小产权房的形成、发展壮大,既有房地产市场体制机制不健全、城乡土地收益二元分配不合理、城乡住房二元管理体制不完善等客观原因,也有不同利益主体急欲利用小产权房进行套利、逐利、分利等主观原因。因此,小产权房的合法性问题就成为政府必须面对、急需解决的难题。

一、小产权房及其风险

在我国,由国家统一制作发放房屋所有权证和国有土地使用权证的叫“大产权”;由乡镇政府或村民委员会私自制作发放权证,被俗称“小产权”,也叫“乡产权”或“村产权”。目前小产权房有两种,一种是在集体建设用地上建成的,即宅基地上建成的房子,只属于该村的个体土地所有者;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。

小产权房存在可能性风险。一是这类住房建在集体土地上,购买这样的房子拿不到国家发给的产权证,不允许对外销售,没有法律保证。这是由国家法律和土地的使用性质所决定的。二是这些住房实际上属于违章建筑,如果和国家的规划相冲突,就有可能被拆除,而且业主也不会得到拆迁安置补偿。三是房屋质量没人监督,一些开发商为赚钱可能会偷工减料,存在安全隐患。四是这类房屋一般由土地所在村开发,除了房屋质量和房屋售后维修难以保证以外,入住后的物业也容易出现问题。五是由于缺乏产权,未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。小产权房还面临被依法处置的现实风险。国务院办公厅2008年1月8日下发的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》强调,要坚决遏制并依法纠正乱占农用地进行非农业建设,严禁以各种名义擅自扩大农村集体建设用地规模。并且明确指出,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。

二、小产权房的合法性

小产权房之所以具有上述风险,就是因为它在合法性得不到法律的承认,还有相关的政策法规认定小产权房非法。那么到底是不是所有的小产权房都属于非法呢?

(一)违反国家土地政策修建的小产权房不具有合法性。按照2007年11月28日由国土资源部通过2008年2月1日正式实施的《土地登记办法》,小产权房占据的土地从形式上大致分为三类:集体建设用地、宅基地、集体农用地表现的权利分别为集体建设用地使用权、宅基地使用权、集体农用地使用权。对建立在农用地上的房屋,如果允许交易,将从根本上威胁到我国的粮食生产安全、侵害耕地农民利益、动摇我国的土地政策,因此这类房屋属于违法修建,不具有合法性。

(二)小产权房的合法性

另外两种小产权房:一种建立在符合土地利用总体规划的集体建设用地上的房屋,另一种建立在宅基地上的房屋,应该具有合法性。

《中华人民共和国宪法》第十条规定:“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。”并强调“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”;对使用权,宪法规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”,受让者必须遵守“合理利用”的义务。按照宪法精神,对此规定应当作如下解释:首先,集体土地所有权与国有土地所有权在宪法上具有平等性。其次,国家对集体土地所有权的侵犯需以公共利益为目的。最后,集体土地与国有土地使用权的转让应当平等对待,集体有权依法转让土地使用权。经过对上述宪法条文的解释发现,集体土地使用权依照宪法规定应当与国有土地使用权具有平等地位,可以自由流转。以此为基础,建立在集体土地之上的小产权房自然也可以自由流转,小产权房具有合宪性的本质特征。

三、小产权房的合法化途径

党的十七大报告提出“统筹城乡发展”、“形成城乡经济社会发展一体化新格局,这就要求我们建立严格的土地管理制度,加强土地买卖的监管,促使集体非农用地的流转的合法化,从而赋予小产权房的合法化,其途径大致有以下三个。第一,对《国家土地管理法》进行适度修改,使集体土地流转逐步合法化,这样既可以保护广大农民的合法的财产权益,又可以制约房地产业的畸形发展,从源头上控制非法房源,促进房地产业的健康发展,使更多人有房可住,消减当前社会上由高房价带来的不稳定的因素。第二,加快城乡一体化建设进程,打破城乡二元土地制度和户籍制度的限制,寻求集体土地流转的合法渠道。第三,对小产权房实施监管,采取一定措施,使其取得相应的合法性,保护购房者的合法权益。

作者单位:四川德阳建筑职业技术学院

参考文献:

[1]高富平.土地使用权和用益物权――我国不动产体系研究.法律出版社.2001

[2]许琦.小产权房发展模式与创新.消费与市场.2008-06

[3]付振彦.小产权房今生来世再度引发多方热议.北京房地产.2009.7

[4]时寒冰.为了民生,请给小产权房一条出路.上海证券报