房产股:看好时更须谨慎

继今年春季国内房产销售开始回暖之后,5月份沪深股市中的房产股也出现了一轮上涨行情。到了6月初,房产股甚至与银行股一样,共同成为引领股市大盘冲高的重要力量。现在,人们普遍关注这样的问题:房产股的这波行情还能不能延续?而要搞清楚这一点,不能不去判断作为实体经济的房产行业,是否真的已经走上了复苏之路。

目标多元的房产政策

要讨论房产行业运行趋势,就不能不首先讨论国家的房产政策。原因很简单,就是在我国现在的国情条件下,虽然房产行业本身的市场化程度已经很高了,但同时它又受到政策的极大制约,以至于经常会推出一些非市场化的举措。举个简单的例子,在理论上,由于有房户往往要比无房户拥有更多的财产,因此其支付能力会更强。所以,从市场化的角度来说,前者在买第二套房时,应该能够得到更高比例的贷款和更多的利率优惠,可现在实行的政策却正好相反。虽然,这是为了鼓励自住消费、抑制房产投机,但它的确很难说是完全市场化的举措。

回到对房产政策的讨论上,人们发现,到了去年下半年,随着国内外经济形势的变化,政府开始逐步调整房产政策,先是下调了购房契税,而后又放宽了居民购置首套房的贷款比例,以减轻居民的购房负担,鼓励住房消费。这些政策,被人们形象地比喻为“救房产销售而不救开发商”。令市场意外的是,到了今年,政府下调了开发商进行房产项目开发的资本金比例,此举被普遍解读为是房产行业的特大利好,将有效提高开发商的积极性,为其经营活动打开了空间。最近一轮房产股的上涨,就明显受到这一政策的驱动。

不过,如果以为现在政府的房产政策就是简单地刺激消费与投资,那显然是不全面的。人们注意到,最近有关方面决定,要研究开征物业税、加强廉租房建设、完善经济适用房制度,同时一些地方还准备对小产权房进行甄别,以期实事求是地解决这一历史遗留问题。显然,就这些政策的取向来说,又具有抑制房产消费的内涵。无疑,现在政府的房产政策,在目标上是多元的。具体来说,就是一方面要求加快房产行业的发展,以解决好工业化、城市化过程中的居民住房问题,同时也不愿意让房产价格非理性上涨,为此预留了采取必要调控政策的空间。这种政策组合,是符合当前市场实际需要的。

微妙的房产销售升温

准确地说,今年国内的房产消费是从春季开始升温的,它与汽车消费的升温一样,被认为是当今中国最为奇怪的两大消费现象。因为实体经济并未明显好转,就业形势严峻,社会保障体系也没有得到大的改善,在这种情况下,房、车这种大额消费怎么会升温呢?

就房产市场而言,现在有一种普遍的解释是,我国人口众多,房产消费具有非常明显的刚性特征。前段时间,受到政府调控政策的影响,大家都愿意相信房产价格会跌,因此出现了阶段性的消费抑制现象。但是,刚性需求总会爆发出来的,其爆发点就是在今年春季。而一旦房产销售回升,开发商所提供的优惠开始减少乃至消除时,市场马上会形成某种涨价预期。根据一般的消费心理,这个时候不但积压下来的刚性需求会进一步释放,而且潜在的需求也会反映出来。于是,也就形成了时下房产消费火爆,成交量直逼历史最高水平的独特景观。

有不少分析认为,由于现在房产销售已经全面转暖,房产行业的复苏已毋庸置疑,房产股票自然也应该上涨。如果从简单的逻辑推理而言,这是有道理的。但是深入分析一下,其大前提似乎不那么可靠。因为当前的房产销售热,具有某种特殊性,既消费了过去,又透支了未来,显然它不是一种常态。从根本上说,在整体购买力不足,而投资性消费又受到抑制的情况下,房产市场很难再现前几年的繁荣景象。有识之士指出,现在政府对房产销售的政策大都已经放宽,但就是没有放宽第二套房政策,这里的政策取向是明确的,就是不希望房产市场出现价格暴涨以至普通居民买不起房的局面。

显然,现在的房产销售热只是一种特殊状况,其微妙之处在于貌似活跃的背后具有恢复性的特征。应该承认,这是与政府所推出的房产政策预期相吻合的。如果承认了这一点,对于房产企业的发展前景以及房产股票的走势,也就会有一种理性的认识。

不确定的房产股行情

很明显,现在的房产开发商已经度过了最困难的时期。如果说在一年前,它们正眼巴巴地看着资金链在一点点绷紧,随时有断裂的危险,那么现在随着销售形势的好转,又开始考虑怎样大量拿地了。人们注意到的一个现实是,开发商的拿地热,在房产销售热大约3个月以后,开始全面启动。万科一直被认为是一家理性而又谨慎的房产企业,它在今年的拿地起步稍微有点晚,结果遭到了不少投资者的质疑。因为在他们看来,只有现在快拿地、多拿地,今后的发展空间才会大。就房产股票的走势来看,土地储备多少已成为人们考虑的一个重点。

这样的选股思路对不对呢?这需要从房产行业的整体格局来进行分析。按照前面的分析,可以看出此轮房产销售的回升,并不同于以往,而且从中线来说是缺乏可持续性的。在这种情况下,现在那些大肆扩张的房产公司,未来是否一定能够获得超额收益,实在是令人怀疑。从经济运行的普遍规律来说,超低利率以及宽松的货币政策,通常都不可能长时间地延续。毕竟,它们虽带来了流动性宽裕,但在一定条件下会引发通胀。这样,有关部门就必然会釜底抽薪,收缩流动性。这不但是在中国,在西方发达国家也都是如此的。从这个意义上来说,房产销售热不可能长期出现。因此现在那些土地储备特别多的房产公司,其房产开发节奏是否能和经济复苏的节奏一致,是值得怀疑的。所以,如果仅仅以现在的拿地速度以及土地储备量来衡量房产公司潜力,来选择股票,是不够全面的。

另外,在政府调低开发商项目资本金比例以后,市场上对那些中小型房产股的关注度大大提高。因为在一些投资者看来,这些公司过去之所以发展慢,是因为规模小,资金实力弱,无法取得金融资本的大力支持;而现在政策变了,它们的发展条件不一样了。表面看来,这似乎是有道理,不过,这恐怕仅仅是一厢情愿。对于银行来说,它选择的放贷对象,一定是要有实力的,因此对规模有要求是必然的。政策允许它可以放贷,不等于它自己也愿意放贷。因此,就目前的政策环境来说,资本金比例放宽的真正受益者,还是那些开发项目符合国家政策导向、具有足够的规模和相应信誉的大型房产公司,中小型房产公司难以从中获得多少实实在在的好处。考虑到今年以来银行信贷猛增,一季度就完成了全年的指标,在这种情况下如果还要求银行在后几个月内向小型房产公司大量贷款,这恐怕只是一种奢望。如果以此为题材,炒作股市上的小型房产股票,那么,这只能说是一种投机行为。

值得一提的是,实际上近年来借壳上市的房产公司股票有不少,这些公司原本是亏损企业,现在被开发商收购,转而成为房产公司。对于开发商来说,借壳上市的目的是为了在资本市场融资。为了保持融资资格,它们必然会尽力释放利润,提升企业的收益。因此,如果是着眼于做一波阶段性行情的话,那么这类在报表上正处于利润高峰期的企业,很值得关注,因为它们在一个阶段内的利润是有保证的。而鉴于整个房产市场的销售形势短期内仍然是比较好的,所以投资这类股票的安全度比较高,也有明显的收益性。当然,这只是从操作层面来说的。作为股票投资者,应该充分意识到,有多元的房产政策在,房产销售热并不具有足够的持续性,对于该板块股票的走势,在乐观的同时更不能忘记谨慎。

作者:申银万国首席分析师