国内养老地产模式初探

【摘要】随着中国全面进入老龄化社会，近期各大开发商和养老机构，都在积极探讨适合中国的养老模式，养老地产也孕育而生。本文阐述目前国内具有一定代表性的养老地产的开发模式，并以平安桐乡全龄养老社区为主要案例。

【关键词】养老地产 全龄段养生养老亲情社区

一、国内养老地产的模式

养老地产项目开发因其地域、定位、目标客户群体等不同而呈现不同特点。养老地产在我国是新兴事物，虽然各方都已意识到养老地产的广阔前景，但毕竟我国养老地产目前仍处于快速发展的起步阶段，可供借鉴的成功项目不多，在具体操作层面也出现了诸多实际问题，如土地的获取方式、产品类型划分及建筑规范的适用性等。本文通过对养老地产的开发模式的研究与探索，阐述目前国内具有一定适应性的养老地产的开发模式，通过梳理归纳为8种模式形式。

1） 全龄化养老社区模式

其服务对象包括刚出生的婴儿到老年人的全方位社区。社区内居住类型主要包含养老住宅、养老设施、养老公寓等，同时也包括一定比例的普通住宅及公共建筑。公共建筑内各类配套设施齐全，如老年大学，图书馆、生态农庄、医院、学校、商业等多种功能业态，整个社区的规划强调功能混合的大社区概念。

2）大型社区开发时设置养老组团模式

在开发大型居住区楼盘时，考虑在专门的区域设置养老组团。这种开发模式有利于将新的客户群带给企业，采用产品差异化策略。同时减少有关配套设施的建设，养老设施与居住区设施共享，并且增加养老住区的开放性。

3）普通社区中配建各类养老产品模式

此养老产品主要有老少户组合住宅、老人专用住宅、养老公寓三种等。老少户型住宅往往设置同楼层中或者上下层的两房间以分别供老人、子女家庭居住。专门为老年人使用的住宅套型是指将一般楼栋中部分套型进行精细化与适老化设计。

4）成熟社区配建养老产品模式

因用地资源有限性，可在几个社区之间插建养老设施，便于传统观念陈旧的老年人与子女同住。此产品利用零散地块新建、或邻近地块拆迁建设、原有建筑改建等提供此类服务。

5）同医疗组织建立合作关系模式

设置养老设施或养老社区与医院相毗邻以共同建设。形成“医养结合”模式，引入优质医疗资源，形成项目的核心竞争力。并且医院可设置部分闲置床位，用于医院内部的养老院，一方面提升医疗资源利用率，另一方面服务需特殊护理的重病老人，实现资源优质配置。

6）旅游风景区中开发养老住宅产品模式

此模式将养老地产与其他产业相结合，是较好拓展养老产业链的实践模式。目前市场上已经开始注重在进行旅游地产开发的同时，强调整合养老、养生、康复、护理等资源的理念。

7）与养老保险结合的新型养老院模式

此种模式往往与保险公司的养老保险产品结合，服务于中高端人群。在城市的郊区拿商业用地，建设各类养老公寓，服务于介护型、半介护型、健康型老人，同时配套设施齐全，环境优越，此种模式为升级版的养老院模式。

8）引入外资建设连锁设施政府模式

2013年9月份的政策表示进一步将举办养老机构的门槛降低，以鼓励养老服务业吸收境外资本。此模式既可以引进外资，提升就业，刺激消费，又可学习管理经验与先进的护理知识。

二、国内养老地产在新形势下所面临的问题

2.1国内养老地产项目建设缺乏统一的规划

目前，养老地产刚刚开始起步发展，在人口老龄化速度加速面前，大部分地方未做好充分认识及建设准备，需要加大养老设施的建设。在政策的顶层设计层面缺少养老地产的长远规划；在社会养老体系层面缺少明确的安排统筹；在规划设计方面缺乏相应的质量等级验证。

2.2国内养老地产项目建设投入不足

政府的养老资金主要用于基本养老保障和福利型养老机构建设。专门养老地产的配套和设施的精细化与适老化设计要求较高，成本较大。对于盈利方式是租赁制的养老地产具备投资回报期长的特点，缺乏相应的土地及税收等支持。

2.3国内养老地产项目产品体系不够完善

对老年群体的人群分类不够细化，开发类型较单一。尽管现有的标准对老年人建筑做了相应的规定，但各地的执行力度上相对较弱。例如在卫生间、厨房等室内设计及室外环境设计存在大量不符合老年人生理特点的设计；同时大量社区缺乏老年服务设施。此外医疗、护理、娱乐等老年人等软件服务方面不能很好满足老年人精神需求。

2.4国内养老地产产业的深化拓展

具体到养老地产层面的建设上存在缺少金融工具支持，融资渠道狭小等问题。例如，银行不支持55岁以上的老人贷款。此外，我们配套的养老服务以及专业化服务队伍缺失；社会上养老服务机构的数量及质量都不高；养老服务体系不完善；老年人消费意识有待进一步转变。

2.5国内养老地产发展的资源整合

现阶段，相当数量的企业开始试水养老地产，但运营成功例子却极为鲜有。现阶段养老地产领域虽包含了地产商、保险公司及养老服务专业机构等。但是在养老地产的发展过程中没有具体的定位及合作分工体系，缺乏形成清晰定位、专业运营，缺乏养老产业上下游资源整合平台及养老地产产业化发展模式的建立，尤其是运营模式的建立。

三、分析平安桐乡全龄化养老社区模式

3.1以平安桐乡“合悦江南”--全龄化养老社区为例

1）项目总占地面积1852亩，总建筑面积135万平方米，是由全球500强企业――中国平安旗下公司，平安不动产开发的全龄段养生养老亲情社区。规划围绕“一轴、一环、两心”展开；一轴：香榭丽舍大道主轴，一环：中央水景环，两心：中心示范核心、高铁站前养生核心，规划处处考虑养老养生环境的营造，以打造最佳的居住养生体验。

2）其中项目一期共有三大组团，三个组团南临府前路；北临天然河道水系，景色宜人，为社区内最核心的景观轴；东面为农保地，以后将建成926亩的生态农庄；西面为项目后期开发用地，城市主干道世纪大道贯穿南北，未来将直抵桐乡市区、乌镇及桐乡高铁站。一、二组团以“类独栋、双拼别墅、联排别墅、电梯公寓”为主的养老住宅社区。三组团为社区的中央核心配套区。

桐乡合悦江南项目图

3.2桐乡合悦江南项目规划分析

1）大规划处处考虑养老所需环境的打造，交通便捷，宜人宜居。

2）规划内融入了诸如养老社区、养老医疗、养老文化、养老服务、休闲娱乐等养老产业，落实到各个组团，给老人提供全面的养老支持。

3）在社区内突出考虑了老年群体需求，同时也延生到了其他年龄群体的需求，以中央核心区为例，除了配置了老年大学、医院、养老公寓之外，也配置了餐饮店、超市、图书馆、学校、室内泳池等多种功能业态。以混合的功能布局来激发整个社区的活力。

3.3全方位服务方案

1）健康管理

引入国际先进的个人健康档案管理系统，可随时掌控业主最新身体状况，并依此为业主制定适合的营养膳食、运动休闲、养生SPA、康复理疗、用药计划等。

2）膳食管理

建立社区食堂，并有专业营养师、中医师，结合会员身体状况和个人口味，量身定制个性化食谱，并提供宴会定制服务、厨师上门服务等。

3）生活管家

社区24小时管家式服务，为业主提供日常的卫生清洁、宠物代管、日间托管、短期照顾、康复料理等一系列服务。同时提供短期托管护理、立体式出行协助、专业投资理财等增值服务。

4）养老服务

养老公寓的社区生活照护中心，根据会员需要，提供养老日托，上门看护、照看、心理慰藉、护理、助浴、修剪，家政清洁等服务。同时配备专业的老年大学、各式兴趣社团，实现老有所养，老有所乐。

5）心灵成长

定期举办的各式心灵讲座、宗师课堂、禅修国学等，与社会各界精英一起分享人生。同时规划有社区互助积分服务，用服务赚取积分，花积分购买服务，体验互帮互助。

6）分时度假

整合各地旅游资源和酒店资源，建立合作关系，开通会员制的“绿色通道”，为会员提供异地度假服务。同时与社区内医疗照护服务相配套，解决度假过程中的突发问题。

平安的合悦江南项目可谓是一次积极大胆的尝试，其试图在全国首创全龄亲情生活社区模式，集医疗、养生、康复、休闲高端健康养老服务产业基地，也试图突破地域限制，走出一种全新的模式。平安的尝试可能引领大型未来养老地产的发展方向。