我国房地产市场为什么会一枝独秀

2009年初的中国房地产市场的确令人困惑：在全球主要经济体的房地产市场普遍低迷的背景下，市场预期房地产市场将持续调整，而市场运行的轨迹却是交易逐步活跃，甚至价格开始走高。为什么中国房地产市场表现出一枝独秀？市场从此反转了吗？

笔者认为，当前我国房地产市场之所以没有遭受到金融危机的重大冲击，缘于我国社会结构与西方国家的差异及强有力的货币政策刺激。

中国的大多数城市不是纯粹的商业社会,有庞大的吃财政的群体，这些人包括公务员、事业单位职工及国有企业员工。以北京为例，截至到2007年底，全市有城镇职工745万人，其中在国有经济部门工作的人数有189万，在股份制企业工作的有218万，在私营及个体工作的人数是200万。其中的股份制经济中有很多是国家控制的。国有经济部门及股份制企业与国家财政直接相关的，或者说，这些职工的收入不仅仅取决于经济效益，更取决于财政状况。北京市的在职人员中与财政直接相关或间接相关的就业人数比例应该在50%以上。

不同的社会结构与经济结构，在金融危机的影响下会出现不同的反应。以商业为主的社会结构对经济危机的快速反应就是大量地裁员与节省开支,使社会总需求迅速减少、失业率迅速增加，结果一定是GDP的迅速下滑。中国首先失业的是社会边缘群体――农民工，社会主流群体（吃财政的）不会因为经济危机而失去工作，这些人的收入也不会因为经济危机而减少，社会消费总需求不会立即出现下降。因此，我们看到在金融危机背景下我国的工业增加值出现了快速下跌，而居民消费没有出现大幅度的萎缩。

如果说美国经济高度依赖金融的话，那么我国经济高度依赖财政。财政状况才是影响中国消费需求的主导力量，只有当经济危机演变为财政危机时，才会对中国的总需求产生重大影响。当前的税收已经出现减收，但由于2008年之前的2万多亿的财政积累（表现为财政在中央银行的存款）及国债余额占GDP的比例不高，在短期内财政运行没有太大的问题。

由于我国经济结构的这些特点及银行家对国家财政的高度信任，商业银行义无反顾地给国有企业及政府工程项目提供巨额贷款，这是中国银行业在全球金融危机背景下独特的表现。2009年前三个月，我国银行贷款分别增长1.62万亿元、1.07万亿元、1.89万亿元，合计为4.58万亿元，与2008年全年基本相等。银行信贷的大幅度增长对缓和危机的冲击十分有帮助，这是市场预言的大型房地产开发商倒闭潮一直未能实现的重要原因。反观西方国家的银行，当危机一旦来临，信贷基本上处在冻结状态，于是，危机一步一步加重并蔓延。

同样，由于社会结构的不同，金融危机对我国房地产的传导及影响与西方国家的房地产市场也出现了明显的差异。在经济危机的背景下，以商业社会为主的西方国家由于老百姓收入减少、失业增加，住宅及写字楼的需求会同时出现减少，住宅及写字楼市场会迅速出现萧条。但中国的房地产市场则有很大差异，由于政府部门及国有企业不会因为金融危机而出现大量裁员，人们的收入不会因为金融危机而出现明显减少，对普通住宅（尤其是类似北京的消费型城市的普通住宅）的需求影响较小。因此，在市场价格下跌到一定幅度后，交易量会出现明显反弹就在情理之中了。

总之，在短期内，我国的财政政策与宽松的货币决定着房地产市场的走势，楼市“小阳春”是政策的产物。换言之，房地产市场的未来走势依然取决于货币政策与财政政策的可持续性。展望未来，笔者对货币政策及财政政策的可持续性表示悲观，理由如下：

从实体经济角度看，次贷危机已经演变成为全球金融危机，该危机对中国经济的影响将持续较长时间，尤其是对中国出口的影响，中国出口高速增长及经济高增长的时代可能会结束了（至少是暂时结束了），住房需求的高增长时代也将结束了，但如果政府在不能找到新的经济增长点的背景下，会习惯性地刺激房地产投资（中央政府增加房地产投资的方式和手段是增加保障性住房的投资，地方政府增加投资的方式将是增加土地出让），使住房供给在未来持续增加，甚至是大幅度增加，房地产市场前景堪忧。

再从金融的角度看，各国政府为了应对危机而释放的流动性已经导致全球大宗商品价格的大幅度上涨，全球中央银行不可能对此无动于衷，出现“滞胀”的概率在不断增加。在出现滞胀的初期（CPI在5%以下），房地产价格会不断上涨，但当物价上涨超过中央银行的忍耐限度，则金融紧缩将不可避免，届时，房地产将遭到来自金融与实体经济的双重打击。

（作者为中国社会科学院金融所房地产金融研究中心副主任）