二级城市住宅商品房开发中的户型需求分析

[摘要] 通过四川、云南部分二级中等城市市场调查分析，中小户型住房受到广大购房者的欢迎；并且由于政策导向，中小户型住房将会成为住房市场的一个发展主导方向，因此房地产开发企业应该优先重点打造中小户型，大力开发中小户型住房，满足消费者的购房需求，同时政府监管部门应该充分运用有效手段加强房地产市场监管，确保中小户型住房开发供应比例，进而推动房地产市场健康发展。

[关键词] 二级中等城市 商品住房 中小户型 需求 市场监管

随着城镇化建设的大力推进，商品住宅市场具有较大的发展潜力，但房地产作为不动产，它具有交易程序复杂、手续繁多，且资金量大，不易变现等特点。影响住宅房地产市场供需矛盾客观因素主要有：区位地段、品种结构、销售价格，以及户型结构。本文通过四川和云南部分二级中等城市的房地产市场调查，着重分析住宅户型结构对商品住宅市场供销的影响情况，以资相关部门决策参考。

一、商品住宅户型结构现状

在中国西部的二级中等城市，不少涉足房地产行业者并不具备相应的从业经验或实力，他们中的绝大多数持有“短期的淘金”思想，往往是临时拼筹组合而成并挂靠房地产公司运作，缺乏统一规划的企业发展战略，市场行情看涨就开发，市场不景气就撤资走人。所以，他们对前期的房地产项目可行性研究并不重视，往往凭经验或拍脑袋决策。结果市场开发的住宅楼盘几乎是“千人一面”，缺乏自己的特色与品牌。

另外，单从建筑专业技术角度看，同类型高度房屋小户型比大户型单位面积墙体数量多，单位面积建造成本要高一些，而其销售造价一般持平。所以，不少房地产企业为了获取预期的短期高额利润，争先开发高档大面积、大户型住宅。结果造成户均面积120m2三室两厅、150m2以上的四室两厅等住宅供大于求，而40m2～90m2的一室一厅、两室一厅及两室两厅等中小户型市场供应量却严重不足，未能真正满足消费者的购房需求。

二、商品住宅户型结构需求调查分析

通过走访、座谈等多种手段，对内江市、曲靖市、昭通市、自贡市、宜宾市及泸州市等二级中等城市近二十家房地产企业商品房住宅近三年（2005年～2007年）实际住宅商品房户型开发比例情况进行实际问卷调查，同时，在当地城市还对市民进行了住宅商品房户型需求比例情况随机抽样问卷调查并结合网上问卷调查，数据处理后情况见附表。

二级城市住宅商品房户型供需比例表

在对房地产企业调查过程中，近半数企业住宅商品房户型开发重点定位90m2～150m2，即三室一厅或三室两厅的大户型住宅。其中，内江市有一个房地产企业2005年开发的一个高层超大户型住宅楼盘最小户型246m2，最大为580余m2，结果竣工后近2年仅仅销售几套，销售率不到20%，不仅造成大量资金积压，企业周转困难；而且易造成攀比奢侈的社会陋习，不利于“节约型”和谐社会构建。由于不堪重负，该楼盘现在不得不“瘦身”改造，通过小户型方案进行促销。在对意向购房者调查过程中，50%以上为夫妻或三口之家，家庭年收入以3万～5万居多，买房目的主要是自己居住，购买地段城中心或城郊均可。所以，90m2以下的中小户型成为这部分人群购房首选的主打户型就不足为奇了。

从表中不难看出，四川省的部分二级中等城市住宅商品房户型供需状况严重不均衡，90m2以下的中小户型住宅市场严重供不应求，90m2以上的大户型住宅市场却供大于求，不仅影响人民群众居住水平，而且造成大量资源闲置浪费。其主要原因是开发商与购房者之间的信息严重不对称造成的，当然也存在政府监管不力的影响。

三、商品住宅户型结构开发建议

一般来说，房地产市场的主体是房地产开发商、购房者和政府部门。三者之间的行为导致了目前房地产市场商品住宅户型结构突出的供需矛盾，是由三者的共同作用所产生的。下面分别从三者的各自角度对商品住宅户型结构合理开发提出建议。

1.政府部门

政府对房地产市场的干预比其他市场都要多得多。其干预的方式包括城市规划、土地政策、利率政策和税收政策等等。政府的干预也有正、负两种效应，如政府从短期经济目标出发的干预就不可避免地导致失误。因此，我们应该努力提高政府干预的正效应，降低干预的负效应，尽量保持政策的延续性。

首先，政府的土地供应政策方面。有效调剂地段供需矛盾和住宅总量供需矛盾，合理处理郊区土地为主的土地出让与老城区土地出让结构比例，保证供应总量适当，优先保证90m2以下中小户型房地产开发用地，凸显有效供应效果。严格控制郊区土地出让，就意味着可以增加老城区的土地供应量。同时，可以采用土地基金、土地债券等新的融资方式，加强资本运作来解决土地收购储备资金问题，制止土地交易投机行为。对于开发商囤积土地不开发的现象，应制定相应的措施，督促开发商及早开发，对闲置了一定期限的土地收回并重新出让，增加土地供应量。并对土地出让价格进行控制，增加挂牌出让的土地数量，防止招标与拍卖出让引起土地出让价格过高，从地价上控制房价的上涨。

其次，注重科学合理的城市规划，对于大多数二级城市宜考虑规划双或多核心城市。政府应加大郊区综合开发的力度，郊区住宅的市政基础设施配套要超前建设。今后远郊住宅的开发，首先要对开发区域予以次序上的选择；其次对于适宜的发展区域，应由政府推动开发商集中成片开发建设，开发商和政府实现良性互动，做到整体规划的高标准和市政配套先行，这样才能促进郊区房产的健康、良性发展。同时依靠完善城市的公共快速交通系统和私家车数量的增长，解决目前的交通状况不佳的局面，创造适宜居住的郊区环境，使更多居民愿意住在郊区。随着城市郊区化的发展，由单一城市中心变为多城市中心，人们对原有市中心的依赖程度逐渐下降，房价也会有所下降。

最后，坚决贯彻执行2007年我国政府出台的90m2以下的套型须占住宅建设总量70％以上的政策，在城市规划、土地政策、建筑技术开发、利率政策和税收政策等方面予以扶植，确保实际商品房开发中的中小户型住宅比例达到70％，解决有效需求，降低同类房价，真正惠及中低收入者，满足大多数购房者的消费意愿。

2.房地产开发商

房地产商总是会尽量在政府的干预与消费者需求之间寻求较好的结合点，趋利避害，使自身的利益最大化。房地产商的商业行为导致了住宅总量的供需矛盾、品种结构供需矛盾和价格供需矛盾。根据表一，中小户型住宅需求比例超过60%；因此，房地产商应该积极挖掘商机，答好这份市场考卷。

第一，配合国家房地产业的规制，积极开发中小户型住宅；不要逆市而行。作好中长期开发战略，实现与政府的“双赢”，实现企业利益与社会效应最佳结果。因为，现代企业管理理论表明利润最大化并非是现代企业的唯一目标。

第二，精心打造中小户型住宅精品。因为住宅不仅满足消费者的使用需求，而且还要满足其精神需求。总的来讲，就是要满足“居住空间的舒适性、经济性、适用性和美观性”。住宅内居住生活想要获得舒适的效果，必须使小同的功能空间既有好的相互关系，又有相对的独立性，使它们各得其所。对于各种户型，在功能上要力求做到“七大分区”，即：动静分区、公私分区、干湿分区、洁污分区、主次分区、内外分区和卫浴分区，满足多方需要。在房屋的朝向上，保证各房间有一定的有效日照时间，采光良好，通风顺畅，做到“明厅、明卧、明厨、明卫”。另外，要注意保证各种功能空间适宜的尺度和私密性。居住空间的经济性，主要反映在节约自然资源。我国是一个人口大国，人均资源相对贫乏。因此在居住规划设计中，一定要本着经济实用，节省建材及能源，充分利用各种自然资源，如风能、太阳能、光照等，推行节能或绿色建筑设计。居住空间的适应性要求，其一保证可持续发展其一；其二适应市场的需求。住宅建设是与国计民生紧密相联的支柱产业之一，随着近年来的国民经济持续稳定发展，新材料、新技术、高科技智能化和电脑技术的广泛使用，家庭将小仅仅是生活空间，同时也将是工作场所，这就要求住宅内部的服务空间相应要随着变化。同时伴随住宅供需的市场化，为适应不同的经济收入，不同类型、不同生活模式家庭的需要，在住宅开发时应面向社会提供不同面积、不同类型的住宅。

第三，优化中小户型住宅户型设计。设计是龙头，设计质量的优劣决定房地产开发的成败。下面简要分析中小户型住宅户型设计要点。坚持“以人为本”的原则，注重细部设计。（1）功能分区合理，室内交通便捷；（2）空间尺度适宜，居住环境舒适；（3）厨、卫关系协调，功能恰当；（4）阳台大小适中，使用方便；（5）具有技术性和科学性，能够持续发展。房型设计在满足人们最基本的生活要求以后，还要不断创新，以适应不同阶段不同人群的多样需求。例如：一房型住宅，此类户型由于建筑面积较小，一般控制在50ｍ２左右，可分成单身公寓、一房一厅一卫和一房一厅一卫三种套型。由于空间单一，在布局上只要能做到简明实用，空间紧凑而又灵活即可。两房一厅（或两房两厅）一卫，建设部所界定的90m2住宅套型面积己经明确为套型建筑面积，包括套型内墙体、管道、楼内公摊而积和楼外小区物管等公共设施的分摊建筑面积。依照目前通常的住宅户型设计，多层住宅每户公摊面积一般在10m2以下；小高层住宅每户公摊面积一般在10m2～20m2之间；高层住宅每户公摊面积可能高达20m2以上。如果按最低限度的多层住宅计算，每户关门建筑面积多在80m2左右，这其中还包括墙体、管道。目前我国住宅建设中，多层多采用240砌体结构形式，小高层、高层多采用190厚的填充墙体。据此我们抽取了3种较为常见的90m2左右户型简要计算了其使用面积，平均值约为70m2。

3.购房者

消费者在三者中获取的信息量最少，在房地产市场中，消费者是信息不对称最严重的一方，消费者的偏好能够在市场状况中得到体现，但消费者只有在现有的房地产产品中做出选择。首先，控制投资性与投机性的购房，引导住宅消费方向住宅投资旺盛是引起住宅价格上涨的一个重要因素。政府应通过建立住房信息系统掌握每一户居民的住宅拥有情况，对于购置多套住宅的，采取征收、提高银行按揭利息等途径进行调节；另一方面，投资者多的原因是房价上涨快投资回报高而引起，政府对价格进行管理的政策的出台客观上也能够减少住宅投资。其次，政府应引导消费者的居住观念，倡导理性购房消费观念，使消费者建立起通过多次购房逐步改善居住条件的观念，依据收入水平从中小户型结构到大户型结构消费的平稳过度，使更多消费者接受住宅郊区化的理念，这在一定程度上也可缓解住宅户型结构的供需矛盾。

四、结论

通过四川、云南部分二级中等城市房地产市场调查分析，中小户型住房受到广大购房者的青睐。分析了造成这种局面是由于的房地产市场的主体间行为相互作用形成的。并从三者的各自角度提出了优先开发中小户型商品住宅户型的策略。真正满足消费者的购房需求，进而推动二级中等城市住宅商品房市场健康发展。

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