住房保险论文：住房工程质量保险的方案诌议

作者：胡雅丽 夏楠 陆彦 单位：东南大学项目管理研究所

我国现在拟采用住宅等级评级制度，消费者可以从住宅工程的保险等级中了解该工程的实际质量，以此决定自己的消费意向，这样就迫使建设单位必须重视住宅工程的实际质量，以此获得高等级的质量评级，来提升自身品牌，吸引更多的消费者。减轻施工单位经济压力从而提高施工水平。采用住宅工程质量保险，其保险评级制度也包括对施工单位施工质量的评级，这样就能促使施工单位努力提升自身水平，承接建造高信用等级和保险等级的工程，从而从根本上提高住宅工程的质量。与此同时，我国目前工程承包合同中总工程款的3%~5%左右通常会以工程质量保证金的名目被建设单位预留，作为工程在质量保修期内的工程维修费用。合同规定，工程质量保修期结束后，建设单位应将保修金余款返还给施工单位，但实际情况却是大多数建设单位都会想尽办法不予支付该部分余款。因此，施工单位会从工程其他部位“挤”出该部分应得利润，这样会对住宅工程质量带来危害。采用住宅工程保险制度，由保险公司承担对工程完工后的质量缺陷保险，就可以从一定程度上减少质量保证金的数额，使得施工单位可以获得应有利润，从而减少工程中的偷工减料，提高住宅工程的质量。使用阶段住宅工程质量问题得到有效解决。住宅工程不同于其他商品，其存续时间最少为50~70年。我国《房屋建筑工程质量保修办法》第7条有关于我国房屋建筑工程最低保修期的规定，对建设单位、施工单位等参建主体有着存续时间上的高要求，但是目前自由竞争的建筑市场并不稳定，规模较小的房地产开发企业或勘察、设计、施工、监理企业随时都有可能退出住宅市场，一旦若干年后其建设的住宅工程出现质量问题将得不到应有的修复，住宅工程使用者的利益无法获得稳定保障。采用住宅工程质量保险制度可以有效解决这一问题，由保险公司代替建设单位和施工单位等承担住宅工程的质量保修责任。在我国现行体制下，保险行业的规范、存续、进退出机制远高于建筑行业，当出现住宅工程质量问题时，保险公司的偿付与处理能力能够保障住宅工程获得有效的资金处理其质量问题，从而保障住宅工程在使用阶段也能够得到有效的质量维护。

我国住宅工程质量保险实施的总体设想

实行住宅工程质量保险要有法律、制度、信用、社会等多维度特定环境的支持，参考国际经验结合我国实际体制情况，可首先确定住宅工程质量保险的正式法律地位，以法律为基础保障逐步引导推进其他环境的建立，促进我国住宅工程质量保险制度快速健康的发展。在此基础上，逐步健全住宅工程保险体系，包括信用评价体系的建立，工程质量检测专业机构的设立，住宅质量性能认证办法的完善，以及保险费率等级划分方案的确定等。完善住宅工程质量保险体系后，就可以确立一套完整的《住宅工程质量保险试行办法》。选取有代表性的城市，包括如北京、上海、深圳等国内一线城市，武汉、长沙等中部二线城市，重庆、西安等西部二线城市，及某些三线城市，开展全国试点工作。总结《住宅工程质量保险试行办法》的优缺点，进一步分析住宅质量性能认证等级划分标准、投保汇率确认办法，以及监理与保险联合机制是否行之有效等具体实施项目。根据推行结果研究完善最终《住宅工程质量保险》条例并在全国范围内推行，成为我国的住宅工程质量保险强制条例。完善我国住宅工程质量监管体系，形成保险业对建筑业监管、质保的双行业渗透，形成对我国住宅工程质量保险业的保障，推动我国住宅工程行业规范、有序的发展。

住宅工程质量保险体系建立的具体措施

通过法律强制推行住宅工程质量保险我国现在的工程保险市场不成熟，住宅开发商和各参建单位因利益驱使投保意识薄弱，参考国外模式，推行强制性工程质量保险，使保险公司成为工程质量监管的主体，是解决我国工程质量监管问题的有效途径，对于提升工程质量水平具有重要的意义[3]。强制性法律规定要求推行住宅参建主体必须购买住宅工程质量保险，从而使工程质量达不到保险要求的责任体因无法获得保险而被市场淘汰，而获得质量保险的住宅工程就会受到大家拥戴，这样住房建设单位特别是以盈利为目的的商品房开发商也会因利益驱使主动购买保险，最终理顺我国住宅工程保险市场秩序，达到与国际接轨的水平。（1）强制实施的工程类型。承建以下两大类工程的建设单位必须办理工程质量保险：一是政府投资的住宅工程，如各类保障房；二是各类商品住宅工程。（2）立法参考。初步设想通过修订《建筑法》加入住宅工程质量强制保险制度内容。采用强制手段，在项目概预算中明确增加工程保险费支出条目，银行及其他金融机构对住宅工程提供贷款时必须满足参保住宅工程质量保险的条件。以法律或行政法规形式明确规定，对未参保的住宅工程建设行政主管部门不予办理施工许可证和竣工验收等备案手续，房地产项目销售时，开发商要有与保险公司签订的住房质量保证证明，房屋销售后必须持有以房屋权利人为被保险人的住宅质量保险合同才可获得该房屋所有权证书，未取得住宅工程质量保险的商品住宅不得销售。建立住宅工程质量信用评价体系保障市场经济能够有效运行的最基本的要素是法制和信用，物质技术和道德信用是提高运行效率的双重基础，但是物质技术只能产生常规效率，超常规效率则主要来自道德基础[4]。在得到法律保障的基本支持下，住宅工程质量保险能够有效发展的社会前提就是建立有关住宅开发商或各参建单位的住宅工程质量信用评价体系，以此确定该投保单位的保险参数、保险方案、资信累计等情况。从而达到提高交易效率、降低交易成本、拓宽交易空间、维护保险业务安全，提高相关单位竞争力、淘汰低信用评级单位的作用。形成住宅建设单位和施工单位的保险信用资源调查库，支撑住宅工程质量保险制度建立后的实际运行。建立住宅质量信用评价体系的初期可结合现有的住宅性能认定的标准、资料和经验，综合收集住宅建设单位和各参建单位的业绩、资信、信誉、奖惩情况等，参考其他行业保险信用评价概率模型，设计一套科学、客观公正、权数要素明确的检验评级系统，以此引导住宅参建单位诚信经营，提高整个住宅建筑市场的诚信水平。监理单位转换为住宅工程质量检测机构对住宅工程质量的把握是一项专业性很强的工作，对于我国保险公司而言，要想实实在在推行住宅工程质量保险制度，需要克服的首要难点就是保险公司在住宅建筑工程质量控制方面专业知识的匮乏，以及兼备保险知识与工程建设知识的复合型人才的稀缺问题，现行教育体制很难在短时间内培养出这样的复合型人才。实现监理单位与保险公司的联合，可以在相对较短的时间内完成保险公司对工程建设知识的把控。目前，监理单位由于受业主雇佣，难免会受其“干扰”做出偏向建设单位的决策。而如果改由保险公司雇佣监理单位，保险公司本身就是住宅工程质量的第三方监管单位，所以代表其履行监管责任的监理单位就可以发挥其最大的第三方监管效力。具体操作过程为：由保险公司聘请监理公司完成对住宅工程的全程监理，使监理公司在一定程度上代表保险公司从前期可行性研究立项、规划设计、中期施工、后期维修保养咨询都实行监管。监理单位与保险公司联合的方式。完善住宅质量性能认证办法推行住宅工程质量保险必须有对住宅质量性能等级的划分，这样才能根据不同的等级设定不同的保险政策。原建设部于1999年《商品住宅性能认定管理办法》。2006年3月1日正式实施了《住宅性能评定技术标准》（GB/T50362-2005），从住宅工程质量、功能质量和环境质量三方面因素出发按照适用、环境、经济、安全、耐久五大性能标准分等级对住宅性能进行评价。评审结果划分为A、B、C三大类，A类级别中又分为1A、2A、3A标准且要求逐级递增，2002年10月31日，原建设部住宅产业化促进中心与中国人民保险公司合作联合签署了“A级住宅质量保证保险合作协议”，标志着我国住宅质量保证保险机制的正式引入。但是就目前情况看，住宅性能评定办法在我国实行的并不理想，为了促进住宅质量性能认证办法的发展提出如下建议：（1）完善《住宅性能评定技术标准》，参考A级标准建立B级标准的详细评价等级，如1B、2B、3B标准等，以此扩大住宅保险范围。（2）新建住房必须按照《住宅性能评定技术标准》进行评定，获得相应质量等级评定证书，C类住宅既然达不到居住条件就应不予颁发《住宅性能评定技术标准》评定证书，保险公司根据住宅质量的不同等级分别制定相应的费率标准及获保条件。以此标准体系，新建住房如若没有获得《住宅性能评定技术标准》B级以上的评定，就无法获得最基本的住宅工程质量保险，在法律强制性要求的情况下，也就无法获得销售资格。完成住宅质量性能认证办法是对住宅工程质量保险体系的支撑。制定住宅工程质量保险费率确定方法住宅工程质量保险费率的确定，是住宅工程质量保险实施的最基本操作点。费率过高会提高投保成本，增加住房消费者的经济负担；费率过低，将使保险公司无以为继，保险公司就不会配合该保险的实施；所以，费率的过高过低最终都会使住宅工程质量保险的实施难度增加，推行进度迟缓。考虑实际情况，保险公司可借助中介咨询单位的力量，根据住宅性能等级评定结果，工程技术风险状况，同时参考工程质量等级、工程区域差异、建设单位信誉水平、资金规模、施工单位技术能力等因素实行费率差异化。对于低质量等级住宅、低信誉建设单位、低技能施工单位等实行较高费率和更为严格的参保条件，相反的高质量等级住宅、高信誉建设单位、高技能施工单位等在实行低费率的同时可获得优惠的参保方案作为奖励。最终形成一套完整的，有激励机制和末位淘汰制的有效的住宅工程质量保险费率确定办法，为住宅工程质量保险的推行设定规范的保险金额参数。