有关房产管理之中房屋测量的作用探索

摘要：各地区经济的快速发展，带动了房地产的飞跃式发展，特别是近些年来房价一路飙升，房屋面积不同引起的房价差价非常大。房屋测量主要测量房屋的面积，在低收入、高房价、高消费的现今，人们对房子都是保持着十二万分的注意力的，特别是房屋的面积是否符合所购面积数。本文研究了房屋测量依据、内容，房屋测量在房产管理中的地位、作用和要注意的问题、解决措施，避免疏忽、失误等给房产管理部门和产权拥有者带来损失。

关键词：房产管理；房屋测量；作用

中图分类号： C93 文献标识码： A

1、引言

在房产管理中，房屋测量是唯一接触房屋的一个过程，其作用是实证作用，一般根据房屋测量结果来进行审核缮证。房屋测量也广泛应用在房产交易的实际工作中，关系着房产权属的管理、开发、交易、拆迁等，其在现实中的意义与日俱增，是房产管理的基础，关系着城市的规划建设，也关系着社会经济的进一步增长。

2、房屋测量依据、内容

房屋测量依据主要有：2000年8月1日实施的《房产测量规范》(国标GB/T17986-2000)；《房产测绘管理办法》（建设部、国家测绘局令第83号）；2002年8月29日《中华人民共和国测绘法》（中华人民共和国主席令[2002]第75号）；2002年3月27日《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》(建设部建住房[2002]74号)。这些文件的颁布，让房屋拥有者具有了合法的权益，加强了政府对产权的监督管理，且科学化、合理化房屋测量的操作标准和技术标准。

房屋测量图是一项重要资料，关系着房产产权、产籍的管理。房屋测量主要是对房屋进行定位（确定房屋地理位置）、定界（确定房屋的权界、范围）、定性（确定房屋的产权属性）、定量（确定房屋的建筑面积）。房产测量内容主要是：房产调查、房产平面控制测量、房产要素测量、房产图绘制、变更测量、房产面积测算、检查成果资料和验收等。《房产测量规范》里描述了：按着房产管理的需要，将房产测量图分为房产分幅图、房屋分户图和房产分丘图。

房产分幅图是房屋分户图和房产分丘图的基础资料，它是房屋的基本图形，反映了房屋所在地的位置和房屋的位置、房屋的权属等。具体反映了房屋所在地的行政境界、房屋的位置关系（地理位置、周围的河流、坐落、层次、街道门牌等）、建筑图图形，划分了房屋的权利种类，绘制了房屋的结构、式样，标明了房屋的产权性质。房产分丘图是分幅图的局部图，基本用来绘制房屋产权证的附图，主要绘制了各项房地产要素，如房屋权界线、界址点点号、建成年份、建筑面积、用地面积、阳台、墙体归属和四至关系等。房屋分户图的单位是一户产权人，绘制了房屋权属范围内的细节部分图，如房屋在哪一套、哪一层、哪一间等，并绘制了权利范围，是发给产权人的一种权证附图。

3、房屋测量在房产管理中的地位和作用

房屋测量技术从属于测量技术，是房产管理实务和测量技术相结合的产物。房屋测量的权属界限、空间、房屋面积等都是关系着永久性标志的，是一种实证数据，具有一定的法律效力，再载入到产业、产权、产籍证书中。

房屋测量在房产管理中占有重要作用和地位，是一项繁琐的工作，其基础图具有的三大基本功能是法律上的权属、城镇规划和财政税收功能，也是一个重要依据关系着房屋权属证书的发放。其地位和作用可以归纳为以下几点：

（1）房产管理方面

房产管理是社会主义现代化管理的重要组成部分，为了加强对城市房产的管理和住宅的建设管理，这要求房产的权属、位置、数量和现状等基本情况，都要能被城镇规划建设部门和房产管理部门全面的了解和掌握。在此基础上，对房产才能进行全面的、科学的管理并调配使用土地，再合理的进行规划建设，对旧城区住宅的修建改造能合理的进行安排、设计，对新开发区的规划建设也能有一个合适的安排，做好土地的管理规划工作，房屋的合理位置等选择，管理好房地产。 房产测量数据、资料，也是提供开展城镇房地产管理理论研究的可参考基础资料。

（2）经济管理方面

房产测量过程会生成很多精准的图纸信息和材料，从中可以明确城镇房产和土地使用情况，了解未来变化趋势，及时整理出不同用途的房产各自占有的比例和占有的面积，建立房产产权、产籍及产业管理的图形信息档案，对各类房产的数量、密度进行整理并给出较为精确的统计数据，促使下一步的房产开发经济探讨理论研究具有相应指标并对它产生一定的影响，并对房产测量提出一定指示。房产测量提供了一定的土地划分标准，帮助财政和税收部门根据土地分类等级制定相应的税收标准。

（3）法律方面管理

通过对每幢房屋进行产权清理，再通过各户的申请登记，最后由主管部门进行逐户审核并确认房产图规定的每户所有房屋的权属范围。房产图是核发房屋所有权证书的附图，也是具有法律效力的图纸。房产图作为重要依据，有利于加强房产管理、落实产权归属、颁发权属证书，切实保障房屋拥有者的合法权益，也有利于加强社会主义法律管理。

在旧城改造中，根据房产图而建立的房产信息档案可以减少房屋拆迁纷争，并提供有法律效益的原始凭证，保护了产权拥有者的房屋权属。在新城建设中，房产测量为规划建设提供了帮助，有利于城市地理信息系统的建立。地理信息化的基础就是测绘工作和测绘技术，并随着测绘的不断发展，不断完善地理信息化建设。我国的房产登记制度实行的是一种法律登记制度，具有国家强制性，而房产管理需要保持房产测量的连续性，因此，要不断提高房产测量质量以适应不断提高的要求。

4、房产管理中房屋测量要注意的问题和解决措施

房屋测量要保证具有精确的测量结果，并随着房价的上升而不断得到更多人的关注，因此，在未来的发展中我们要不断加强研究房屋测量技术，并做好调整工作，保证房屋的整体控制。实际测量管理中还存在很多问题，并针对问题提出解决措施：

（1）有很多专业人员能够全面掌握房屋测量技术，但在大地形下，很少有专业人员能够进行精确测量，技术力量薄弱直接造成房产产权测量难度的上升，不利于大型房产的房屋测量。人员要加强自己的专业培养，并与实际相结合，不断学型化房屋的精确测量技术。

（2）很大一部分人都可以运用一般测绘技术进行简单测绘，但很少有人能进行程序开发与创新，实施方案更新也很困难，在改制后，测绘单位的进步不明显，发展困难，与其他市场上的高资质测绘单位相比缺少竞争力，实力水平低下。测绘单位要学习新知识、新技术，保持与时俱进，向更多市场上的高资质测绘单位学习，提高自身竞争力。

（3）监督机制没有履行职责，没有实际效果，而作业规则制度又没有完善，导致无法专业的、合理的结合整个城市的地理信息系统的标准，融合效果不好。建立健全完善的监督机制是首要的，并规范化作业制度，促进地理信息系统的发展。

（4）共有建筑面积和公用面积划分不清。房屋测量总是要进行建筑面积的整体控制，划分公用面积等。我国法律明确指出，按照国家计量技术的规定来分析，准确划分房屋产权拥有者拥有的建筑面积和分摊下来的公共面积。而大多数人面对这两者的概念还不是很清楚，导致对公共面积的使用权进行了处理，变成了公用人共同拥有了公共面积，而没有了公共公用理念。因此，我们要加强公众对两者的划分，完善房屋测量。

（5）测量结果的管理问题。运用房屋测量技术测量时，要对测量的数据进行管理，控制测量数据系统化管理，保证房产测量的建筑面积数据精确性，并在以后的建筑面积计算时充当依据。因此，要加强对测量数据的管理，保留一份原始房产测量建筑面积，避免之后的房屋信息漏洞的出现，保障产权拥有者的合法权益。

（6）房屋测量缺乏要求和规范

房屋测量是一项政策性的、长期的、专业性的工作，需要制定一定的技术要求和规范对其进行合理的限定，并对测量人员提出了较高的工作要求，让房屋测量在房产管理中的作用更明显化。而我国现阶段的政策、规范等还不够完善，很多的指标没有跟上时代的发展，显得比较落后，不贴切实际需求。因此，我们要加快制定各项技术指标，并完善规范。

5、结语

房屋测量是一项重要工作，关系着房地产业和购房者的根本利益，也是测绘部门能力的显现。在未来发展中，测绘人员要不断提高自身工作能力，认真学习新技术、新方法、新知识，不断创新实施方案，学会与实际接轨，提高各种房型的测量能力，从而提高房产测量水平，促进我国房产测量事业的稳定发展。

参考文献

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