我国房地产周期性实证研究

摘要:我国从1998年开始,房地产市场呈现一片繁荣景象,房价居高不下。根据国际经验,房价是经济景气循环的先行指数,经济不景气,房价就会率先跌落。而目前金融危机冲击全世界大多数国家,我国一线城市的房地产价格的涨幅也出现了回落。本文就我国房地产周期性进行了实证研究。

关键词:房地产周期;波动;实证研究

作者简介:周春宇(1974-),女,辽宁沈阳人,西南科技大学讲师,研究生,研究方向:国际工商管理。

中图分类号:F293.35 文献标识码:Adoi:10.3969/j.issn.1672-3309(x).2010.05.011文章编号:1672-3309(2010)05-0028-03

一、 我国房地产周期性波动的实证研究

房地产周期是房地产经济水平起伏波动、周期循环的经济现象。表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段、循环往复的复苏--繁荣--衰退--萧条四个环节。周期波动的长度及影响并不完全相同,但波动模式基本相似,即以扩张和收缩交替运行方式构成的循环往复、起伏波动。

1、全国房地产波动景气指标选择

根据对房地产周期波动进行一般研究时所提出的景气指标,同时考虑数据资料的可获得性和连续性,在实证研究全国房地产周期波动时,选择以下14项指标体系来反映全国房地产的周期波动。这14项指标基本涵盖了房地产投资、生产、交易、金融以及产业增加值等各个方面,因此,能够较好地反映全国房地产周期波动趋势。

(1) 房地产业总量指标。表1 是对1998年以来全国房地产业增加值的估计,可以看到,随着我国房地产业的快速发展,不但在全国经济中所占比重相对稳定地保持在一个较高水平,而且对全国经济的拉动作用明显。

(2) 房地产投资类指标。这里,选用商品房开发完成投资额,它比固定资产投资更能反映当年房地产投资的变动情况。房地产企业实现利润通过利润变动,可以较好地反映房地产企业经营状况,同时与完成投资相联系,还可以反映房地产利润率水平。

(3) 房地产生产类指标。选用商品房施工面积、商品房竣工面积2项指标,反映商品房施工与竣工情况。这里商品房包括商品住宅(不含福利住宅部分) 、商业用房和办公用房3类;与商品房施工面积有关的商品房新开工面积、商品房竣工面积,也可用来反映房地产生产状况,但作为年度施工总量的指标则以商品房施工面积为宜。

(4) 房地产交易类指标。选用商品房销售面积、商品房空置面积2项指标。商品房空置面积是指当年累计全部竣工商品房面积扣除当年销售商品房面积后的余额,可用来反映房地产供求关系的不平衡程度。从表4可以看出,2007年商品房空置面积增加,增长率是近年来的新高。

(5) 房地产金融类指标。选用个人住房存款与贷款总额、房地产开发企业商业用房开发贷款、房地产开发企业自有资金总额3项指标。由表5可看出,房地产开发企业贷款增长率在下降,企业自筹资金的增长率却在上升。

(6) 房地产价格类指标。利用现有房地产价格类指数可以用来反映房地产经济运行过程中的价格变动情况。由于不同城市、不同品质和不同类型的房地产价格差异较大,为此分别选择具有代表性的商品住宅、商业用房、办公用房以及住宅建筑安装工程造价4个指数。通过与商品住宅价格比较,可以说明房地产商品的利润水平,反映宏观经济中的通货膨胀因素对房地产周期波动的影响。

二、房地产周期性波动分析

正确测定房地产周期波动,必须综合考虑不同过程、不同经济指标的变动及其相互影响。为此,采用经济周期理论的扩散指数方法(Diffusion Index,简称DI),来分析我国房地产周期波动。扩散指数的计算公式为DI=扩张指标数/ 选用总指标数×100 %。根据上式,按前面所选用的反映房地产经济活动的14项指标,可计算出1998年以来我国房地产扩散指数值,进而编制我国房地产周期波动趋势图。1996年,何国钊等人选用商品价格、城镇新建住宅面积、城镇住宅竣工面积、实有房屋建筑面积、实有住宅面积、城镇住宅投资、房地产业从业人员、房产买卖成交面积等8项指标,通过各个指标的环比增长率给出各单项指标的周期波动,然后利用扩散指数方法,从而得到中国房地产周期波动曲线。加上本文所做的研究,可以绘出我国1981年后的房地产周期波动曲线。

从图1可以看出,改革开放后,中国房地产业经历了一个从萌芽起步到发展壮大的增长过程。但这个增长过程是波动性的,不是平稳的增长,特别表现出周期性波动增长的特点。自1981年中国房地产业形成以来,其发展过程大致经历了5个周期。

第一个周期是1981―1987年。1981年从谷底回升,1984年达到波峰,1987年进入波谷。本轮周期扩张和衰退时间短,扩张和衰退程度较深。从实际房屋开工、竣工量来看,衰退期的数值呈绝对下降状态。

第二个周期是1988―1992年。从1988年开始达到最高点,随后开始下降,1989年到最低点,此后逐渐复苏,并在1992年达到第三次高潮。本轮周期房屋销售增长率即需求先于综合指数进入衰退周期,振幅较大,衰退程度较深,本轮周期内,房地产投资增长快于其他指标量的增长。

第三个周期是1993―1996年。1993年上半年,本轮房地产业周期的波峰迅速形成。1993年下半年,国家对房地产实行宏观调控政策后,由于资金短缺,市场需求不足,房地产泡沫迅速破灭,许多城市陷入房地产大量积压的困境。第三轮周期扩张时间较短,扩张程度较深,在1993年迅速形成本轮房地产业周期的波峰,具有从最高点衰退时间较长、程度较深、周期振幅较大的特点。本轮周期内,投资增长率落后于综合指数进入波谷,投资增长快于其他指标。

第四个周期是1997―2007年,中国房地产发展进入改革开放以来的最长一轮上涨周期。1998年取消了福利分房以后,我国积存的住房存量一下子释放出来,加之人们住房观念的改变,导致近几年住房需求呈井喷增长,房地产业发展较快。从1998―2007年,房地产总体景气水平逐步上升。这一周期特点是扩张时间较长,房屋销售增长率及需求高于开发投资的增长。

第五个周期是2007年下半年至今。在国内房地产市场的价格出现近10年的上涨后,从2008年开始,全国的房地产市场,除了房价还有上升之外(但房价上涨幅度减小),无论是房地产开发投资、开工面积、销售面积及销售金额等都出现了较大幅度回落。

三、房地产周期波动的主要影响因素

1、房地产周期波动的冲击――传导模型。转轨时期以来,中国房地产业的发展历程和房地产经济的周期波动,既有外部冲击的决定性作用,同时产业内部传导机制也开始发挥作用,由此形成房地产周期波动的冲击――传导机制。正是在外部冲击与内部传导的综合作用下,转轨时期的中国房地产经济开始出现周期波动现象,并且逐渐形成从早期波动幅度大、波动频繁的波动周期向近期波幅减弱、频率降低的波动周期转化的波动趋势与运行特点。

2、政府行为对房地产经济波动的影响。对处于转轨时期的中国来说,政府不但是经济体制改革的推动者和经济制度变迁的供给者,还是产业政策的制定者和宏观经济的调控者。这样一来,政府行为的确立与变动也就成为影响经济运行的重要因素。在房地产经济运行过程中,由包括房地产业体制和房地产业政策供给者、房地产经济运行管理者构成的政府行为,对房地产经济波动的形成与传导产生了重要影响。

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