不动产特殊权益及其价值评估

[摘 要] 不动产价值本质上是关于不动产权益的价值,不动产权益分析是评估其价值的关键,这在不动产特殊权益估价中表 现得尤为突出｡不动产特殊权益包括特殊的非占有性不动产权益和特殊的占有性不动产权益;特殊的非占有性不动 产权益包括地役权､抵押权和可转让的开发权,特殊的占有性不动产权益包括空间利用权､时间分享权､收益权､建筑 物区分所有权､合作所有权｡不动产特殊权益在不动产评估实务中出现得越来越多,对其进行分析并探讨其价值评 估的思路,具有重要的理论与实践意义｡

[关键词] 不动产;特殊权益;价值评估

[中图分类号] D923.2 [文献标识码] A [文章编号] 1006-5024(2006)10-0184-03

[作者简介] 蔡 勇,江西省建设厅住宅与房地产业处注册房地产估价师,研究方向为房地产经济｡(江西 南昌 330046)

不动产的权益包括权利､利益和收益三个方面,一般的不动产权益的价值评估已为不动产估价人员所熟悉,但不动产特殊权益的分析及其价值评估却为不少不动产估价人员所陌生｡为此,笔者撰写本文对其进行探讨,以供不动产估价人员在实务中借鉴｡

一､特殊的非占有性不动产权益

(一)地役权｡地役权是土地所有权人或土地使用权人为使用自己土地的方便与利益而利用他人土地的一种用益物权｡在与地役权相关的不动产中,需要取得地役权的不动产称为需役不动产或支配不动产,而提供地役权的不动产则称为供役不动产｡地役权的一个常见形式是(道路)通行权――即是从别人土地上通过的权利｡另一个就是输电设施或电话线路的地役权,它允许设备公司在土地上指定的地点树立电杆并在电杆之间布线｡

地役权分为两种类型,第一种是附属地役权,它附属于土地上,而不是一种私人权益;第二种是总地役权,它不附设于不动产,而只是有利于拥有权益的个人或机构｡例如,上述输电电线地役权有传输电力的效用,而未附属于任何不动产｡附属地役权除上述的道路通行权外,还有保留地役权､开放空间地役权和古迹保存地役权｡保留地役权可限制不动产的未来使用,并且具有保护野生动物和栖息地的效用;也可以为自己不动产的效用,通过支付相应代价而取得保留地役权,例如,假设位于海滩附近的一个宾馆A与海滩之间有一个建筑高度相对低很多的宾馆B,则宾馆A为了不失去其眺望大海的效用,就可以通过取得保留地役权来限制宾馆B改造或重建为高层建筑,但是需要为此向宾馆B支付有关代价｡开放空间地役权要求将土地留出来做为非建筑用地｡古迹保存地役权常常是通过禁止对不动产实体进行改造的方式来保护某些具有历史价值的不动产,它使不动产避免开发至单纯从不动产所有权人的经济效益来说的最高最佳利用状态,而达到了从整个社会角度看的最高最佳使用状态｡

之所以需要对地役权进行价值评估,一是因为地役权包含了一些对供役不动产所有权的限制,服从地役权被认为是背上了包袱,从而在一定程度上会减少供役不动产的价值;二是因为地役权能使需役不动产的效用得到更好的发挥,从而在一定程度上会增加需役不动产的价值｡地役权的价值评估思路依地役权的取得情况不同而不同,对于政府因公共需要通过征收取得地役权的估价,其经济理论基础与国家征用补偿估价基础大致相同,价值的衡量是供役不动产价值的损失,即地役权的价值等于供役前的不动产价值与供役后的不动产价值之差,而不在于取得地役权不动产的价值增加;对于私人通过合同取得的地役权的估价,采用分配法,即通过对受益的需役不动产的价值增加总量或收益增加总量进行分割来进行估价｡

(二)抵押权｡当某宗不动产被设定抵押权作为贷款债务担保时,该宗不动产的完全产权就被分割成了两个部分,即抵押不动产权和抵押权｡抵押权是贷款人(抵押权人)所拥有的权益,其权利是指贷款人有权将不动产权作为本票担保,或借款人无力还债时有权向法院申请对抵押不动产进行处置并优先得到清偿;其利益和收益是借款人偿还的贷款本金和支付的借款利息,或者是借款人无力还债时从处置抵押不动产所得的价款中得到的优先偿还的款额｡

抵押权益价值评估的思路分两种情况,第一种情况是假设借款人能够按照借款合同的要求如期足额偿还剩余的贷款本息值,在这种假设前提下,评估思路是抵押权价值等于借款人在估价时点之后各期需要支付的贷款本息值在估价时点的现值之和;第二种情况是假设借款人在估价时点之后不能足额归还剩余的贷款本息值或者根本就不归还剩余的贷款本息值,在这种假设情况下,评估思路是抵押权价值等于借款人在估价时点之后可能归还的贷款本息值和抵押权人从处置抵押物中所获的优先受偿款额在估价时点的现值之和｡抵押权人从处置抵押物中所能获得的优先受偿款额,是处置抵押物的所得扣除处置费用､有关税金后的余额;如果抵押不动产所占的土地为划拔土地使用权,则预先扣除的费用还包括需要补交的土地使用权出让金｡处置抵押物的所得是抵押不动产在未来处置时的市场价值与某一个快速变现的折扣系数的乘积,抵押不动产在未来处置时的市场价值需要评估人员利用市场比较法结合长期趋势法评估确定,快速变现的折扣系数也需要评估人员通过对当地市场的调查确定｡

(三)可转让的开发权｡可转让开发权是自土地所有权人或使用权人拥有的权利束中分离出来,一般经出售而转让给同一地区或不同地区的另一土地产权人的开发权｡可转让的开发权多见于保护区内的不动产中,处于保护区内的土地产权人可以得到开发权,该开发权不能用于开发自己拥有的土地,但可以出售给开发区内的土地产权人,得到此可转让开发权的开发区内土地产权人,可以兴建比开发区使用分区管制法规通常允许的密度更高的建筑物｡

在有足够的比较案例时,评估人员可以采用市场比较法进行可转让开发权的估价,但是,目前国内一般还没有足够的可转让开发权的比较案例,所以比较可行的估价方法是采用类似于剩余法的估价思路来估价,所谓类似于剩余法的估价思路,是指先通过求取开发区内的某一不动产在取得可转让开发权后的价值,然后减去其在取得可转让开发权前的价值,得出可转让开发权所引致的价值增加值,最后对这个价值增加值进行适当的分割,即可得出可转让开发权的价值｡

二､特殊的占有性不动产权益

(一)空间利用权｡所谓空间利用权,是指对于地上和地下的空间依法进行利用的权益,它包括地下空间利用权(简称“地下权”,以下同)和地上空中空间利用权(简称“空中权”,以下同)两种类型｡地下权是指对于不动产的地下部分的使用和收益权,如利用地下空间建造地铁､地下商业街､地下商店､地下停车场､遂道,铺设地下管线､电线､电话线等的权益｡空中权是指利用､控制､调节与某一不动产上部空间有关的不动产权益,如不动产所有人在不违反城市规划的条件下可将其楼顶出售给他人加盖房屋或以合作的方式与出资加盖房屋的一方分成,将楼项或外墙出售给或出租给广告公司作广告牌,通过架设高架桥而形成连接两幢大楼的走廊,利用楼顶上空架设高压电线､空中电缆等｡

空间利用权的价值评估方法与思路,依空间的利用方式不同而有差异;对于利用地下空间建造地铁､地下商业街､地下商店､地下停车场,铺设地下管线､电线､电话线和将楼顶或外墙出售给广告公司作广告牌､广告塔等的利用方式,可以采用先用收益法或市场法评估出所建设施的市场价值,减去建设那些设施所需的成本和应取得的正常利润来求取空间利用权的价值;对于利用地下空间建设遂道和通过架设高架桥而形成连接两幢大楼的走廊的空间利用权,可以根据被其连通的两侧不动产的价值的增增加值或收益的增加值来评估其价值;对于将楼顶出售给他人加盖房屋的空间利用权,可以按照待开发土地的假设开发法或剩余法的思路来评估其价值;对于利用楼顶上空架设高压电线､空中电缆的空间利用权,由于它属于空间役权,因而可以按照地役权的评估来评估其价值｡当然,只要有足够的比较实例,所有形式的空间利用权都可用市场比较法来评估其价值｡

(二)时间分享权｡时间分享权是指按时间拥有所有权或使用和占用不动产的权益｡时间分享权的评估已在我国出现,这主要出现在假日度假村会员资格权益和高尔夫球俱乐部会员资格权益的价值评估中｡时间分享权具体分为以下两种形式:

1.附加所有权的时间分享权｡是指在一年内特定期间使用某不动产的所有权｡对于附加所有权时间分享权,购买人具有出售､出租或赠与这种不动产权益的权益,并且可以就他或她所拥有的权益进行抵押,也可就其该项所有权进行登记｡

2.无所有权的时间分享权｡这种形式的不动产没有转让所有权｡典型的情况是购买人购买的仅是可能使用一单元的时间分享权和相关财产权益｡无所有权的时间分享权又可以分为三种:承租人权益､假日执照和俱乐部会员资格｡

对时间分享权进行价值评估时,需要注意评估的权益往往既包括不动产的权益也包括动产的权益,所以成本法一般不是其合适的评估方法,通常是根据比较案例的转售价格,采用市场比较法进行估价;对于附有所有权的时间分享权的评估和做新的承租人权益开发方案估价时,可以采用收益法｡做新的时间分享权开发方案估价时,也可以考虑采用成本法,但是估价师必须考虑到:销售完不动产所需要的时间､所需相关设施的直接成本和间接成本､市场中竞争情况以及从设计阶段就可能存在的功能折旧和经济折旧｡

(三)收益权｡不动产收益权实际是一种投资收益权,具体体现为收费权,其价值评估通常为质押贷款目的的评估｡不动产收益权质押是近年在我国南方城市出现的一种新型金融业务,一般见于高速公路､污水处理设施等基础设施项目｡

不动产收益权价值评估采用收益法进行;其价值评估的独特性不在于其评估方法上,而在于其权益分析上｡在进行不动产收益权价值评估时,首先,要注意收益权不是一种所有权,因此它具有期限的限制｡例如,根据《公路法》及《公路经营权有偿转让管理办法》的有关规定,公路收费经营期限最长不得超过30年,收费期限届满,收费权由国家或出让方收回｡不但如此,收益权也通常具有地域的限制,即收益权的权利人只能够在某个特定的范围内收取费用;因此,评估时首先要确定收益权的期限和权利范围｡其次,要注意审查作为评估对象的不动产收益权的财产属性｡设定的收益权必须是可以依法进行转让的财产权利,否则,它就不具有市场价值｡第三,收益的确定和对交易处分方式的认定要贯彻政策性,体现房地产估价的合法原则,具体来说是要遵循物价部门对收费定价的相关文件和有关权益管理的特殊规定,例如对公路收益权的价值评估,要遵循《公路经营权有偿转让管理办法》等文件的规定｡

(四)建筑物区分所有权｡目前,学术上对建筑物区分所有权的概念还有着不同的观点,笔者认为,比较全面的建筑物区分所有权的概念,应该是指包括建筑物区分所有人对专有部分的所有权､对共有部分的共有权(其中又包括共同使用权与专有使用权)､建筑物区分所有人之间的相邻权和成员权四项权益的一种所有权｡

建筑物区分所有权的价值评估关键在于其各项细分权益及其对评估对象价值影响的分析上｡估价师往往无法解释物质实体“相同”､区位一致､产权相同的两宗具有建筑物区分所有的不动产,为什么在市场上的价格有时具有较大的差距｡其实,其产权相同只是一种表面现象而已,具体说,它们仅是专有部分的所有权相同,只要能够深入分析其共有部分的共有权､建筑物区分所有人的相邻权和成员权的差异,就不难找出其价格差异的原因｡

(五)合作所有权｡合作所有权是指某一不动产的所有权归属于一个公司(如住宅合作社),而这个公司的股权在几个人中间分配,每个股东(如社员)按股份享有该不动产的所有权,然后凭借该所有权租借一部分空间的权益｡

合作所有权与建筑物区分所有权的区别在于,合作所有权所在的房屋具有一个单独的所有者――合作制公司――它还可以抵押这宗不动产(因而,自动为每个合作所有者提供融资),而不象建筑物区分所有权所在的房屋那样――有很多所有者――各建筑物区分所有人;在缴纳不动产有关税费时,合作所有权所在的房屋是一个独立的整体,由公司支付的税款在各个合作所有者之间按股份比例分摊,所有的公共区域和房屋的维修费用与管理费用及抵押贷款偿还额也是如此分摊｡合作所有权的这一特点,使得合作制房屋在一个所有者拖欠有关税费时,可能出现的“滚雪球”效应｡在合作制中,某个合作所有者拖欠有关税､费,意味着其他所有者需要代其缴纳;如果一定数量的合作所有者拖欠,剩下的合作所有者的负担相应地变重,导致越来越多的合作所有者拖欠有关税费,从而产生所谓的“雪球效应”,最后有可能导致合作制公司的倒闭｡合作所有权与建筑物区分所有权的另一个重要区别是,合作制房屋有可能产生住房歧视,即合作所有权人利用他们的权益拒绝某些新的入住者,从而使合作所有权的转让受到了一定的局限｡

合作所有权的价值评估,可以考虑采用市场比较法进行,但是由于其流动性比建筑物区分所有权差,其评估的价值应比同等条件下的建筑物区分所有权的价值低;也可以采用收益法评估其价值,但是由于其风险比一般的所有权要大,所以选用的资本化率应比同类型的不动产的一般所有权要高｡

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