将商业运营规律融入建筑设计

董少宇简介：

现任中国建筑北京设计研究院副院长、总建筑师，是中国房地产业协会商业地产专业委员会常务委员。自1975年始至今从事建筑设计工作34年，主持设计完成大中型工业与民用建筑60余项；获国家及省部级优秀方案和优秀工程设计一、二、三等奖30余次；在国家一级学术杂志上，译文二十余篇；参加和主持国家和省部级科研课题近十项。近年来主持设计完成多项大型城市商业综合体建筑并发表了多篇相关学术论文。

已在建筑学领域沉浸30多年的董少宇与商业地产早已结下不解之缘。从23年前参与北京国贸中心的设计开始，来自河北张家口市的他便一直致力于研究商业地产，发表了多篇相关学术论文，如《商业地产项目的动态设计》、《构成与作用和商业地产项目开发理念与策划》等，他坚持用自己独特的方式传递出对于商业地产设计的理解。

牛年春节后的一个周日上午，记者如约在北京万达广场10号楼602房间内见到了董少宇。稍显凌乱的办公室依稀可见某些手绘的图纸，他起身忙说办公室太乱了。沉醉于案头的纸张设计里，我想这就是他平时工作的状态。

采访开始时，我一度担心他是否会不善言谈。随后便发现这种担心多余的，从求学历程到对于商业地产设计的理解，他侃侃而谈。采访结束时，他继续工作。为了他一直强调的那件事，将商业运营规律融入到建筑设计当中。

机缘巧合进入建筑学

与很多人进入建筑学领域的经历不同，董少宇是在上大学前便进入了设计院工作。在我看来，他的经历体现了那个年代独有的时代色彩。“高中毕业后，我选择留在城里做了临时工。在1975年考进张家口建筑设计院后，才开始接触建筑学专业的相关知识。”董少宇至今觉得，是当时的社会环境让自己有这样的机会。因为受到中国的影响，那时的大学教育基本属于停滞状态。全国各大设计院缺少经过系统教育的人才，一个普遍的现象是各大设计院开始在社会上招聘初高中毕业生。

在谈到为何会选择建筑学的时候，董少宇坦率的承认最初并非是由于兴趣所致，而更多的是一种谋生的手段。“当时我正在工厂做临时工。因为我喜欢画画，在闲暇时候会帮所在街道办事处做一些例如出黑板报的事情。恰好遇到张家口建筑设计院来街道办事处招人，我便被推荐了去。”

正是这样的机缘巧合，董少宇凭借有着绘画的基础考入了当时的张家口建筑设计院。实际上，他们这一批75年进入设计院工作的人，有很多类似这样的情形。“误打误撞”进入设计院之后，董少宇开始接触建筑设计的基本知识和相关的工程结构预算。通过一年多的基础学习，董少宇逐渐喜欢上了这个谋生的工作。从最初的建筑制图到更深入的工程结构解析，他被一张张精彩的设计图纸所吸引，同时也感觉到自己在理论知识方面的不足。于是，在周围老工程师的鼓励下，董少宇便在1978年考入了当时的西安冶金建筑学院(现在的西安建筑科技大学)，正规系统的学习建筑学专业的知识。

在那段系统学习日子中，董少宇明白了建筑学的真正含义，并非像当初想象的那么简单。“建筑学与单纯的制图完全是两回事，制图可以说是件功利的事情。然而为什么这么画，画出来是否在实际工程中能达到一致的效果等问题都是在这期间我所学到的。”从这开始，董少宇算是真正去了解建筑学，踏上了建筑设计这条路。

通过“万达广场”介入商业地产

虽然很多年前就参与了北京国贸中心的设计，但在董少宇看来，真正让自己明白商业地产设计规律的来自于主持设计北京万达广场这一项目的经历。“实际上，当初我更擅长的是住宅设计，可我毕业后独立完成设计的第一个项目是一个商店。现在回头想想，与商业地产结缘好像是注定的。”如今，董少宇已经致力于在商业地产领域从事相关的建筑设计。

在商业综合体项目中，其业态种类已趋于多样化。既有不同规模、档次的业态组合，又有不同经营特色的业态组合。这通常便需要一个结构复杂、形态丰富的以商业为主要功能的建筑综合体。在董少宇眼中，万达广场便是这样的建筑。

在2002年8月前后，当时就职于中国建筑北京设计研究院的董少宇便参加了万达广场南区的方案设计投标。当时北京万达广场南区是通过北京CBD管委会进行招投标的工作。参加投标的单位有德国GMP设计事务所、美国的波特曼设计事务所、中国建筑北京设计研究院与万达公司相关部门合作成为投标一方、另外据说还有一家日本的设计公司，共四家单位。最后评标德国GMP的概念设计方案获得通过，该方案设计了东、西两座塔楼，在建筑风格上趋于简洁、理性。

在德国GMP概念设计中标之后，马上便要进行具体施工图的设计方案。虽然德国GMP概念设计中首层采用了四面相连柱廊，空间上有一定的暗示作用。然而缺点是在万达广场东西250米长的范围内，两座塔楼之间有将近170米的距离，从城市景观来说，很难形成一组建筑形象。于是开发商从城市景观以及自身商业运营的角度提出了很多修改意见，董少宇和他的团队承担了修改方案的工作。

在董少宇看来，商业地产的建筑设计大致可以分为三个阶段。依次为概念设计、工程设计和施工图设计。概念设计需要有好的创意融入，工程设计便是将概念具体落实到工程上，需要从内部结构和技术要求等细节来入手。施工图设计便是指导施工的语言，工程单位便是需要拿到具体的施工图方可开始建造。

通常好的概念设计在落实到工程上都需要进行一些方面的修改，因为某些方面的概念设计会影响到建筑结构及造型的技术合理性，甚至会产生关系到建筑物能否成立的问题。以万达广场南区设计为例，这个概念设计有些地方便没有考虑到开发商后期的商业运营。在修改方案之时，董少宇便与万达公司的规划设计部和商业公司的密切配合，从使用功能、建筑构成、结构体系、建筑高度等方面都进行了重新或修改设计。“这对我来说既有挑战但是也不十分困难。因为在我们参加投标的过程方案中，曾有一个三座塔楼的分析方案与市政府的意见有些相同之处。在符合业主使用要求的基础之上，里面建筑元素仍用德国GMP的建筑设计理念，最后形成了我们今天所看到的三座具有视觉冲击力的万达广场南区组群建筑。”董少宇如是说到。在设计万达广场南区之后，董少宇对大型商业地产项目的建筑规划设计有了更加理性和清醒的认识。

遵循商业地产设计规律

与住宅设计不同，商业地产由于涵盖了酒店、写字楼、超市、百货、电影院等多种建筑类型，在设计领域呈现出多样性的特点。然而，大型商业地产项目中各部分功能空间在平面布局、竖向交通、安全疏散、人流组织等方面很容易出现交叉干扰、结构混乱的情况。况且，不同功能模块在空间尺度等方面也差异巨大，对结构、设备等技术要求更高。对设计师而言，在参与不同建筑类型的规划设计同时更要遵循商业地产项目在设计时自身的规律。关于这一方面，董少宇首先提到了建筑师必须具备商业运营的思维。也就是说在设计商业项目之初要了解商业项目不同功能模块的性质和任务，遵循不同业态的规划要求。以百货商场这样的业态而言，其建筑模块的功能决定了它是在建筑群落里面比较重要的位置，而超市的布局则可以放在地下或者相对里面的位置。其次，落实到项目工程设计方面，明白在商业地产项目中不同的功能空间有相当严格的技术要求也是建筑师必须遵循的规律。例如电影院便需要大空间以及适当倾斜的地面，餐饮设施需要独立的排风、排油烟管道，而室内游泳池、洗浴中心等需要独立的上下水管道及温湿度控制设备等。“某些商业的业态对每层面积和层高等也都有自身独特的要求，建筑师如果事先不明白其中的规律而进行简单的设计会为后期开发商的商业运营造成很多不便的影响。”董少宇表示。

总而言之，商业设施、环境和场所也不是静态的固定存在，而是具有动态的发展变化。

因此，从设计上创造一个能适应未来发展变化的建筑空间环境也是商业项目的特殊要求。建筑师应遵循商业地产这一动态变化发展规律，针对商业地产业态的多样化这一特征，为运营方的日间和夜间管理创造方便的条件。此外，在和开发商打交道的过程中，建筑师往往会面临在商业运营与建筑设计之间产生的一些矛盾，包括现行国家对于商业地产在建筑设计时的硬性规范和开发商对商业地产的规划之间会有一些矛盾。这便要求建筑师有专业的处理特殊建筑类型的技术能力，使建筑形态既能满足政策规范，又能符合运营商在商业运营时的要求。

建筑设计应与商业地产相结合――访商业地产专业委员会常务委员董少宇

楼市：以建筑师的角度而言，您认为中国房地产协会商业地产专业委员会成立的意义体现在哪些方面?

董少宇：随着商业地产的发展，中国需要一个能整合商业地产上下游产业链的平台，为商业地产各方参与者提供可行而有效的指导。商业地产专业委员会的成立显然做到了这一点，创造了建筑师与地产商直接对话的机会，让建筑师能迅速了解商业地产开发商在建筑领域的最新诉求。同时，为建筑师介绍其理念提供了一个很好的对接窗口。未来，我们会联合相关建筑领域的专家，为开发商介绍国际领先的建筑学方面的技术，提供更为优质的服务。

楼市：以您和万达合作的经验来看，你认为建筑设计如何能有效的与商业地产相结合?

董少宇：商业地产作为房地产领域的一种类型，目前在中国呈现快速发展的局面。基于它自身涵盖多种业态和功能的特征，对建筑设计要求有不同的观念来对待。北京万达广场是典型的“订单式”商业地产，其设计条件和要求相对比较明确。不过由于它的业态种类呈现多元化，其服务内容和功能结构已远远超出了常见的特定建筑类型范畴。因此，建筑设计的空间组织应按功能要求、动静活动形态、人流密度等适当分区、主次明确，同时也要考虑区域或局部具有延伸和调整使用的可能性。

楼市：能否回忆起您当年设计的第一个商业项目时的情境?与现在相比，您觉得自身对于商业地产设计有何新的认识?在您看来，设计商业地产与纯住宅项目有何异同?

董少宇：我独自设计第一个商业项目是个商店，那时基本上是“照猫画虎”的去做，没有太多感觉。如今，我觉得商业地产项目的精髓在于你对商业运营的理解，需要对商业地产从策划到实施全过程进行综合了解方能设计出好的建筑形式。与纯住宅相比，商业地产的设计对建筑师有更多的挑战和吸引力。更为重要一点是，住宅设计建筑师可以作为一个终端的消费者来理解这个设计，而商业地产的设计则需要建筑师站在运营商的角度去思考问题。这是二者最大的区别。

楼市：在您看来，商业项目的设计与规划在整个项目的运营中处于什么样的地位?以您接触的项目来看，规划与设计的哪些细节将会影响到商业地产日后的管理?

董少宇：建筑设计在项目后期运营中发挥着举足轻重的作用。因为不同业态对于建筑硬件要求会不一样，如果在设计之初忽视了这一点，会对后期商家的进驻制造很大的麻烦。在我看来，空间尺度的设计对商业运营产生重大影响。不同的消费场所有需要有与其相应的空间尺度要求，各种内部结构的尺度处理对建筑风格的形成非常重要。