北京楼市区域房价底部探查

楼市何时回暖众说纷纭，“北京房价今年还要降30％”“房价还未见底”等唱衰楼市的言论更是让买房人坚定信心打持久战。然而，市场瞬息万变，2005年易宪容一句著名的“北京房价要降30％”的论调，直接导致大批“信任知识分子”追悔莫及。因此，是否合算、何时买房，最关键的还是要根据自己所看中的区域以及楼盘走势来决断。

东部：四环内或将企稳

京东是2008年楼市调整的“重灾区”。仅从今年1月份的同比数据来看，百子湾区域、朝阳北路、通州三大热点板块已去年经历了20％左右的调整幅度。

百子湾是京东最先打震撼“价格战”的区域，此后在两广路范围内，战火从四环――三环――二环开始蔓延。2008年1月5日，位居四五环间的沿海赛洛城7期“变名”美利山成为第一个“吃螃蟹者”。从前期突破16000元/平方米的均价，直接下调到13000元/平方米从而“搅动”百子湾楼市。此后，9月13日，其LOFT小户型精装开盘均价12500元，再次以低价“伤及”周边楼盘。

终于周边楼盘“按捺不住”，11月22日，一巷之隔的金都杭城以相同方式借后期金都心语反击，8800元/平方米抄底价，重挫美利山。

随后，价格战一发不可收拾，11月份，备受关注的广渠路36号地命名首城国际中心正式销售，13000元/平方米的价格使降价战火烧至东三环。东二、三环一直就是房地产开发的“至尊地段”，东三环首城国际低价入市后，2009年1月，冠城・名敦道一年间，其商住楼部分每平方米直降7000元，再次领跌了二环，将东二环的价格拉低到了12500元/平米。

经历一番房价“俯冲”后，一些楼盘已欲触底反弹。冠城名・敦道宣布于2月28日再度推出新一批的房源，但对外宣布平均价格上调300元/平米，达到12800元/平米；首城国际中心在春节前就宣布略上调均价500元/平米，达到13500元/平米。

历来高档公寓密集的京东朝阳公园板块，从今年1月份的同比数据来看，房价不降反涨。随着“限外令”以及“二套房贷”的放开，该区域楼盘还将延续平稳或微幅上涨趋势。如，万科公园5号去年10月开盘均价25000元平方米，2月份提价1000元/平方米。泛海国际亦在今年1月份上调100元/平方米，达32600元/平方米。

就朝阳北路周边的项目而言，2008年海棠公社以比同区域低3000元/平方米的价格低价入市，加之2008年远洋一方等项目降价促销，整体板块价格2009年1月同比去年1月，下调17.95％。而朝青核心区的星河湾、公园1872、天鹅湾等项目，目前的报价与去年相比，基本保持平稳。

分析认为东四环内经过一番降价博斗后2009年房价会逐步企稳，而四环外预计短期内仍旧面临着调整的压力。

南部：价格战还将延续时日

京南与京东、西、北相比，多年来一直难以扭转认知度低的事实。因此，在2008年楼市深度调整的过程中也“应声而落”。如图2所示，南城方庄、花乡等几大热点板块除马家堡区域调整幅度相对较小外，其他几大典型区域今年1月房价下降幅度都在20％以上。

春节后，南城的部分楼盘展开了新一轮的降价“竞赛”。

方庄区域的文成建筑发起“万元团购”活动，今年1月份，方庄区域的住宅成交均价为12072元/平方米，而此前准现房文成建筑的报价达15500元/平方米，从15500元/平方米到10000元/平方米，对周边楼盘必然形成一定冲击。

马家堡区域的南城“标杆”项目星河城在年后也推出的新的楼座，11000元/平方米的板楼与去年年底推出的塔楼价格一样，而前期的玺萌公馆价格高达18000元/平方米。

事实上，此前，京南的花乡板块2008年就已经率先打响了价格战。名盘万年花城2004年时刚推出时价格仅4900元/平方米，此后一路攀升至15000元/平方米。去年10月和11月万年花城推出两批特价房，均价约12500元/平米。而2月底，万年花城要推出的小户型价格仍旧保持在11000元/平方米。同属花乡板块的CUV国际公寓目前均价13800元/平方米，在今年1月份也推出9000-10000元/平方米的特价房。

区域典型楼盘的降价行为必然会冲击周边楼盘甚至南三环楼市，进而形成扩散效应。业内人士推断，以南三、四环区域整体来看，除了地价很高的项目，在11000元/平方米以上的楼盘，还应该有一定的下调空间。

西部：整体回稳个案“攻坚”

从京西各个热点板块今年1月住宅成交均价与去年同比的数据来看，西部是2008年楼市调整中较为平静的“避风港”。

西山作为别墅聚集地，因别墅是金字塔“顶尖”的产品，受到的市场波动自然较小。西山区域的住宅成交均价微幅上扬3.88％。另外，京西的四季青区域、田村区域成交均价2009年1月份也都比去年同期上扬。

2008年最“搅动”京西楼市的是玉泉路区域的远洋・沁山水项目。去年11月，该项目开盘价11000元，远低于周边楼盘16000元的价格。

这让五棵松桥南的大成郡、玉泉路的新兴年代等项目都感受到了压力。目前，大成郡此前售价16000元的该项目也拿出了少量精装修改毛坯房进行销售，均价14000元/平米，一次性付款9.2折，并且其特价房也低至10800元/平米。去年就频繁推出特价房的新兴年代，现在特价房低至14000元/平米，近日，该项目又在此基础上再降1000元，12000多也可以买到。

不过，整体来看，西部区域房价波动较小，目前远洋沁山水价格已逐渐回调，均价达到11800元/平方米，部分楼座价达到了13000元/平方米。加之西部各个区域楼盘数量有限，尽管仍旧有部分楼盘受到降价的压力，预计价格战难以形成规模。

北部：五环外降价压力大

从今年与去年年初的局势看，京北各热点区域在2008年受到市场调整的幅度也并不大。望京区域、奥北区域、上地区域住宅成交价都呈现上涨的趋势。

不过作为牛年的第一个新盘，2月15日开盘的合生麒麟社似乎欲烧起望京的“战火”。

目前望京区域内在售的项目总计有首开・国风上观、里外里公寓、中广宜景湾等十多个项目，售价均在14000元/平方米以上。合生麒麟社11800元/平方米的售价让望京的报价又见新低。据称该项目开盘当天狂销3亿，不过因报价11800元/平方米的户型为40年产权的小户型，而其面积为140-160平方米的LOFT公馆单价仍达19800元。这些因素大大放缓了合生麒麟社“低价入市”对于以大户型楼盘为主的望京区域的冲击。

亚奥区域借2008奥运之利好，房价浮动不是很大。不过亚运村区域部分楼盘仍然面临调整。位于亚运村炎黄艺术馆向东100米的亚奥观典项目原价2万元/平方米，折后价格为1.48万元/平方米，每平方米降幅达5200元。

据亚豪机构统计数据，今年上半年亚奥有4个公寓开盘，其中3个公寓价格在20000元/平米-25000元/平米之间，其中金泉国际大酒店高档公寓预售均价为25000元/平米。未出现明显下降。虽然2009年京城楼市尚有许多不确定的因素存在，而亚奥区域也早被业内人士认为房价早已透支，但是由于区域的配套较为完善、因此预计不会有太大的波动。加之2009年“限外令”的松绑，有助于亚奥板块高端住宅加快消化存量。

而京北五环外的项目预计会面临一定的降价压力。立水桥东南侧的公园2008去年从均价12000降到10800元/平方米。甚至部分特价房6800元起。位于北五环立水桥附近的华发颐园也宣称每平方米降价5400元。不过，其1万元/平方米左右的价格与三环、四环附近的楼盘相比，依然显得没有优势。

部分区域一二手房价“倒挂”(三级标题)

一二手房价“倒挂”是买房人“抄底”应关注的重要信号。

去年年末，中原地产等京城中介机构就报出个别区域的一手楼盘价格下浮后甚至低于其周边的二手房价格的消息。随着新盘低价入市，这一现象呈现扩大趋势。

2月15日，作为春节后京城第一个全新项目开盘，望京区域的合生麒麟社楼盘现场人头攒动，聚集了千余名购放人。而“诱惑”买房人的正是开发商打出的11800元/平方米起的低价入市，望京区域住宅2009年1月份成交均价为14223元/平方米。同区域的一手房楼盘价格多在14000元/平方米以上。二手房价格也要12500-13500元/平方米。

同样的一二手房“倒挂”现象还出现在京北的奥北、京东的五方桥、双井、广渠门，京西的石景山等板块。

石景山区域的远洋・沁山水去年11月份开盘，开盘价11000元/平方米，比同一区域远洋山水的二手房均价低了整整1500元/平方米；海棠公社的开盘特价房只有7800元/平方米，同一区域万科青青家园的二手房价格是9600元/平方米；奥北的悦溪此前推出的9900元/平方米的户型，也比周边二手房价格低13.9％。

最为突出的是双井和百子湾。比如去年热销的美利山、金都心语、首城国际中心等几家楼盘的共同点就是相比其周边类似的楼盘，价格要低很多，而且比周边二手房房价低10％左右。

随着新盘低价入市，这一现象呈现扩大趋势。而随着该种现象的蔓延，二手房的价格也将有所回落，这些区域应成为消费者关注的热点。