特殊文化背景下对“凶宅”交易纠纷相关问题的调查报告

[摘要]我国的“凶宅”交易纠纷由来已久，近几年，由于房价的一路飙升，许多购房者选择购买二手房，因为二手房相对来讲要便宜。二手房买卖给我们的生活带来巨大的便利，但同时也产生了各种问题。“凶宅”的交易纠纷就是其中一个很重要的方面。本文以中国这样一个特殊文化的国度为背景，对这一纠纷的相关问题展开调研。以期以实际的调研数据，找出目前“凶宅”交易纠纷的规制途径，为《中华人民共和国合同法》的完善提供实践支持。

[关键词]特殊文化背景；“凶宅”交易纠纷；调查报告

[中图分类号]D920.4 [文献标识码]A [文章编号]1671-5918（2016）02-0097-02

笔者针对晋北地区发放2000份调查问卷，回收1967份。走访晋北地区农民、工人、学生、各行业的服务人员等不同文化程度、不同社会生活阅历的2000人，包括农民480人，工人460人，学生570人，各行业服务人员490人。根据问卷调查的数据，访谈的笔录以及相关的资料整理出以下数据内容。

一、公众对“凶宅”基本认识的调查分析

关于“凶宅”的界定，一直存在很多争议，比如房屋内发生过意外事件导致的死亡算是“凶宅”吗？发生后经过多少就不在属于“凶宅”？与坟场距离很近的房子是否属于“凶宅”？究竟距离多远才不再属于“凶宅”的范畴？首先，从问卷统计来看。认为发生过自杀、他杀事件的房屋属于“凶宅”的所占比例为97.6%；认为发生过意外死亡的房屋属于“凶宅”的所占比例为89.3%；认为离坟地距离近的房子属于“凶宅”的所占比例为93.4；认为离垃圾场距离近的房子属于“凶宅”的所占比例为7.4%；认为在修建过程中施工人员死亡的房屋属于“凶宅”的所占比例为10.2%；认为由于历史性原因造成的房屋（例如历史性的“鬼屋”之类的）属于“凶宅”的所占比例为43.9。其次，从问卷统计来看。当房屋距离坟地5千米的时候，有87.2%的被调查者认为它是“凶宅”，12.4%的被调查者认为不是“凶宅”，有0.4的被调查者认为无所谓；当房屋距离坟地10千米的时候，有79.8%的被调查者认为它是“凶宅”，18.3%的被调查者认为不是“凶宅”，有1.9的被调查者认为无所谓；当房屋距离坟地15千米以上，并有障碍物使其看不到坟地时，有71.3%的被调查者认为它是“凶宅”，13.5%的被调查者认为不是“凶宅”，有15.2%的被调查者认为无所谓。

二、公众对“凶宅”交易纠纷相关问题的调查分析

从问卷调查来看，98.3%的公众介意“凶宅”的原因是特殊文化影响下，传统思想的影响，大家认为不吉利；19%的公众介意“凶宅”的原因是认为“凶宅”的市场价值低；75%的公众介意“凶宅”的原因是认为住在“凶宅”里面住会觉得害怕；26%公众介意“凶宅”的原因是认为“凶宅”实现有效的再次转让比较困难；7%的公众介意“凶宅”还有一些其他原因。

从问卷调查来看，97%的购房者认为“凶宅”交易纠纷产生的主要原因是卖房者隐瞒了房屋是“凶宅”事实；85%的购房者认为“凶宅”交易纠纷产生的主要原因是中介机构隐瞒了房屋是“凶宅”事实；18%的购房者认为“凶宅”交易纠纷产生的主要原因是自己对房屋的具体信息询问不周；75%的购房者认为“凶宅”交易纠纷产生的主要原因是购房合同中缺乏对“凶宅”规定的条款；也有3%的购房者认为有其他一些原因，比如诈骗之类的。

从问卷调查来看，当购房者买到“凶宅”的房屋以后主要关心的问题有五大类：在所有购房者关心的问题中，第一类，购房合同是否有效的问题所占比例为30%；第二类，责任主体的确定问题所占比例为25%；第三类，是否可以退房的问题所占比例为23%；第四类，房屋如何实现有效在转让的问题所占比例为21%；其他问题所占的比例仅为1%。

从问卷调查来看，当购房者买到“凶宅”的房屋以后有49%的人选择协商解决，其中26%选择直接找卖方协商，而有23%选择找中介机构协商解决；有20%的购房者愿意相信无利害关系第三人，更愿意让他们介入调解；只有15%的购房者愿意选择仲裁；而愿意选择诉讼解决“凶宅”交易纠纷的只有13%；愿意选择其他方式解决的有3%。

从问卷调查来看，78%的“凶宅”购买者不选择仲裁和诉讼解决“凶宅”交易纠纷的原因是认为二者的手续太繁琐；97%的“凶宅”购买者不选择仲裁和诉讼解决“凶宅”交易纠纷的原因是认为二者解决纠纷的效率较低，耗时、耗力；34%的“凶宅”购买者不选择仲裁和诉讼解决“凶宅”交易纠纷的原因是不懂二者的具体程序；4.5%“的凶宅”购买者更愿意选择其他方式解决“凶宅”交易纠纷。

从问卷调查来看，98.4%的“凶宅”购买者更愿意得到的补偿方式是退房退款；32.6%的“凶宅”购买者更愿意得到的补偿方式是经济补偿；，68.3%的“凶宅”购买者更愿意得到的补偿方式是换一套价值相当的房子；18.9%的“凶宅”购买者愿意选则将房子转手。

调研结论：

根据上述调查数据分析，从特殊文化背景下保护购房者权益的角度得出以下结论：

第一，公众之所以介意“凶宅”主要是受到传统文化的影响下，公众认为住这样曾经发生过“凶事”的房子很不吉利。中国是一个特别讲究吉祥和吉利的国度，比如车牌号、楼层号、门牌号等所有与数字有关的事项都不愿意与4和7之类的公众自认为不吉利的数字联系在一起，所以凡是他们认为不吉利的事情和物品不愿意让它们和自己沾边。而他杀、自杀、意外死亡、坟场等都是大部分中国人认为的“大凶事”，大部分人对这些不吉利的事项都唯恐避之不及，所有对发生过这些“大凶事”的房屋，公众都很讲究。

第二，卖家和中介对购房者隐瞒“凶宅”的事实是导致“凶宅”交易纠纷产生的最主要原因。房屋交易的普通程序无非就两种，一是房屋买卖双方直接进行交易；另一种是通过中介介绍，房屋买卖双方进行交易。中介的介入方便了买方寻找房源信息，也为卖方找合适的买方提供了便利，能够有效的促进房屋交易进行。但是中介的介入也势必会带来部分问题，比如对房屋信息的掌握有可能没有那么全面，所以有时候购房者认为卖房者和中介对其隐瞒“凶宅”的事实，从而导致“凶宅”交易纠纷发生。从中介的角度来讲，也许中介真心不知道“凶宅”的事实也有可能。

第三，在“凶宅”交易纠纷的解决途径方面，由于手续繁琐、耗时、耗力，再加上好多人不清楚这两者的具体程序，只有很少一部分人愿意选择仲裁和诉讼程序解决该类纠纷。有将近百分之五十的人选择协商解决“凶宅”交易纠纷，在这将近百分之五十的购房者里面，有接近一半的人选择直接找卖方协商，而剩下的则更愿意选择找中介机构协商解决；另外还有五分之一的购房者愿意相信无利害关系第三人，更愿意让他们介入调解。

第四，当购房者买到“凶宅”以后最关心的问题有购房合同是否有效、责任主体如何确定、是否可以退房、房屋如何实现有效在转让的问题。他们中的大部分更愿意得到的补偿方式是退房退款；其次，他们更愿意选择换一套价值相当的房子；选择经济补偿、将房子转手的比例很小。

三、“凶宅”交易纠纷中购房者权益保护的建议

第一，在这样一个特殊文化背景的国度，对“凶宅”的概念予以明确的界定有助于对“凶宅”交易纠纷的认定，从而有效解决“凶宅”交易纠纷，维护购房者合法权益。

第二，作为一个购房者，首先，在买房子之前应该尽可能多的了解房屋信息。不仅仅是从卖方、中介那里了解房屋信息，尽可能的去房屋所在的楼层、小区的周围去全面了解，尽可能的全面、仔细的了解所购房屋的具体信息。其次，为了更好的、有效的约束房屋买卖双方的行为，促进房屋交易的健康、有序进行，如果购房者实在没有时间、没有条件保证能够做到全面了解，也无法全面相信卖方和中介的信息的真实性，可以在购房合同中增加对“凶宅”约定的条款，提前约定纠纷的解决途径，赔偿方式等，一旦发生不愉快的事情可以得到有效解决和赔偿。再次，购房者要增强维权意识。购房者不能因为仲裁和诉讼的维权过程过于繁琐而放弃，消应及时与卖方与中介取得联系，在协商过程中要有理有据、据理力争。同样，在购房过程中要有证据保护意识，以备在发生“凶宅”交易纠纷时使用。在购房前详细阅读相关的购房协议，了解协议中各项条款，若有不明之处，应及时向卖方和中介询问，并保存电话记录。

第三，相关部门加强对中介机构的监管，实行严格的准入机制。用规范性的制度来保障房屋中介机构的运行，同时也可以让购房者了解到他们应有的权利和义务。此外，相关审批机构应从严把关，严格审查房屋中介机构的资质，及时向社会公示相关信息。对有交易风险的房屋中介机构及时披露，对其进行停业整顿。

第四，完善诉讼制度，健全和丰富该类纠纷解决途径。今年最新的《民事诉讼法司法解释》虽然极大的提高了诉讼的效率。但在实际操作中，诉讼程序并不为广大购房者熟知，而且同样也要通过审查、开庭审理的阶段，与其他纠纷解决方式相比，并不能快速、高效的解决问题。所以应针对“凶宅”交易纠纷的特殊性，制定相应的程序。另外可以丰富纠纷解决途径，如在线争议调解程序，通过网络的方式快速处理纠纷。