周其仁:小产权房有没有放开的可能性?

目前北京市场楼市火爆，土地市场上也是地王频出。在新型城镇化改革的过程中，处在“尴尬”局面的小产权房有没有放开的可能性呢？

首先什么叫小产权房，这个概念是有问题的。小产权是地，房不是小产权，房地是分离的。全世界也没有这么一个地方，全世界的房地产和物业是一体的。很有意思的是我们搞成了地和房是分开的。起源是1961年的60条，搞到吃不下饭的时候说让农村的关系稳定，其中有一套就是不能搞太大的公司，所有要以生产为本位。

很有意思的是在里面冒出来两个东西，一个东西是说生产队范围的所有土地是被拿走，生产队范围内的所有的土地包括了耕地、山林、宅基地、菜园子都属于生产队所有，这句话写下来。当时的意思是说不属于大队所有，不属于公社所有更不属于现今的政府所有。但写这个话的时候实际上跟过去比又是扩大了公有制。因为过去的宅基地是私有财产。分了房子，那是他们家的，还有他不是地主也不是太穷的农民，就是说中间不动动两头，实实在在是他们家的房子。这句话一写等于这些就集体公有了。下面又写一句，农民住宅是农民的私有财产，他送人、买卖、租赁的所有权，他要卖的时候可以有中间方。自由定价。同一个文件里写上这两条就变成了房地分开了，地是集体的、房是私人的。

什么叫小产权房呢？它实际上是盖在集体土地上的农民私人房产，那个房是可以买卖的。后来怎么会构成一个管制呢？是很多城里人到周围去买农民的房子了，最有名的是宋庄的画家村，发现农民的房子总是让画家不满意，画家也有一点钱就把房子买下来盖画室。一盖麻烦了，地价、房价在升，当年卖的人不干了，说我当年卖给你几万块钱现在市价几十万，要毁约，毁约就找道理，什么道理呢？这个地是集体所有制地，这个不可以进入市场。我们国家有规定哪些土地可以进入到市场交易，这是1987年土地制度改革以后制定的，政府的地可以买卖，使用权买卖，集体土地不准你买卖。这下小产权就这么来，底下的地是集体所有，上面的房是私人的，底下的地未经过国家的征收是不纳入可交易的范围内的。

这样我们就变成了房地分离。这个很麻烦。你说完全没有道理吗？有道理，房子是他的，你说地是你的你拿走啊？拿走的时候不就损害了我的财产吗？宪法里写了要保护合法的私人财产这是合法的。这就变成了一个难题，所以为什么下命令拆还很难拆。地是有法规的，房也有法规的，也有习俗的。所以现在就卡住了，这也是刚才的问题，渐进式的改革就会露出这些破绽，这时候急了先解决这个问题，再急了再解决这个问题。一卡的时候利已经很大了，土地财政土地金融，你让谁来放这一块呢？

所以要看各种力量博奔的结果是什么？这形成了事实上法律以外的均衡，地是你的、房是我的。谁拿谁也没有办法。风头来的时候就说拆拆拆，但是也不敢炸太多啊，那个房太多了，不得了啊。全炸了以后环保主义者就不干了。何况还有经济利益社会明星，所以只好说吓唬吓唬你，实在不行挑几个给你拔一拔，一阵风过去就过去了，这个现象很有意思。很多地方有违章建筑地是没有手续的，房根据需求在盖这个现象很厉害，下雨天、节假日之后，房价就高了。这个局面已经形成了。这个问题怎么解决？怎么找到一个最后大体能说得齐、长远来看行得通的，这就是现在我们很感兴趣的问题。

摘自《中国企业家》