中国房地产业存在泡沫吗

[摘要] 本文试图从两个方面就我国的房地产业进行实证分析，包括房屋销售价格指数与土地价格指数的相关程度，以及房价收入比。结果表明，中国房地产业尚未表现出显著的泡沫现象。

[关键词] 房地产业价格指数房价收入比

一、 引言

房地产业成为中国经济的支柱之一已经是无可辩驳的事实。近些年来，房地产价格的攀升成了全国上下关心的话题。现阶段的房地产市场是否过热，我国是否已经出现了房地产泡沫，这一问题在理论界、实业界和政府部门争论的十分激烈。

关于泡沫与泡沫经济的定义，目前有很多种，尚未达到统一。本文采用的是李涛、伍建平（2004）对房地产泡沫定义的界定，他们认为房地产泡沫是指由于房地产的过度投机引起的房地产价格突然攀升，与其使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑的情况。

对我国房地产市场形势的分析，目前有两种针锋相对的观点，一种是认为中国房地产存在泡沫，而另一种却认为不存在泡沫。邱强（2005）从空置率、绝对价格和相对价格等角度进行分析，得出我国房地产业存在显著的泡沫。而胡健颖等（2006）对实际房价、实际收入以及实际利率，用半参数模型加以分析，认为房地产价格的主要驱动力是市场基本因素，投机成分确实在房地产市场存在，但是对房地产价格的贡献率并不大。

从以上争论可以看出，对于我国房地产业是否存在泡沫，学术界并没有达成共识。本文试图从房屋销售价格指数与土地价格指数的相关程度以及房价收入比这两个方面对我国的房地产业进行实证分析，探寻房地产业是否存在所谓的泡沫。

二、 房价的影响因素

首先，房地产是一个特殊的商品，它的价格主要受以下因素影响：土地价格、建材价格、人工工资、相关的办证费用和税收等。工资等费用的变动不大，因此房地产价格的上升很大程度上是受土地价格和建材价格的影响。

其次，房地产的价格也受供求关系的影响。当前，房地产市场的需求旺盛，而房地产的供给缺乏弹性，所以会出现供不应求的局面。另外，城镇居民收入水平的提高也促进了对房地产的需求。收入越高，居民的购买力越强。

最后，投机也会导致房地产价格升高。房地产价格是可以预测的，而房地产价格的可预测性导致房地产市场的投机购买。房地产价格投机可以定义为预计未来房价上涨而做出现期购买的决定。如果投机者能准确地预测未来房地产价格走向，他就可以从出售商品房中获利。也正是这个原因会导致房地产市场的泡沫。

三、 实证分析

1.价格指数分析

这里我们试图通过考查相关系数来分析房屋价格与土地价格、建材价格的相关性。

根据表1中的数据，用spss软件计算出房屋价格销售指数和土地交易价格指数的相关系数r＝0.913（sig.=0.0310.05)。对这两个相关系数进行显著性检验发现，房屋销售价格指数与土地交易价格指数的相关系数不显著于零，而房屋销售价格指数与建材价格指数的相关系数显著于零。说明房屋价格和土地价格存在着显著的正相关关系，房价的上升会导致土地价格的上升，而土地价格的上升同样会导致房价的上升。而房价和建材的价格并不存在显著的正相关关系。

之后我们以房地产价格指数为因变量，以土地价格指数为自变量，作线性回归，得出可决系数为0.833，这个系数可以充分的说明房价的升高很大程度上取决于地价的攀升，房地产市场并不是真的存在泡沫。

2.房价收入比

判断房价是否存在泡沫，国际上还有一个通用的指标，那就是房价收入比。房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反应了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力越弱。当该指标持续增大时，表明房地产价格的上涨超过了居民实际支付能力的上升。当市场中的房价收入比一直处于上升状态，且没有存在市场萎靡的迹象，则说明这个房地产市场中投机需求的程度很高，产生泡沫的可能性就越大。表2的数据来源与中国统计年鉴，为了与国际上的房屋面积接轨，我们这里的家庭房屋面积采用的是100平米。国际上通常认为房价收入比应维持在3～6的范围内，从表2可以看出，对人我国的房价收入比虽远远高于这一水平，但这个比值是在慢慢下降的，而且越来越接近国际水平。

四、结论

从以上两个方面的分析可以看出，中国的房地产市场价格并没有脱离市场的实际需求，没有所谓的泡沫存在。但是这并不代表全国的房地产市场都不存在泡沫。我们这里的分析都是建立在宏观数据的基础上，因此只是说明了全国的平均水平。由于我国的经济发展与房地产市场发展都极不平衡，所以一些经济发达地区可能会存在局部泡沫，我们应该及时控制这些地区的房地产市场。

参考文献:

[1]李涛伍建平:房地产泡沫的成因、评估与预控[J].建筑经济.2004.(5)

[2]邱强:我国房地产泡沫的实证分析[J].社会科学家.2005.(1)

[3]胡键颖苏良军金赛男姜万军:中国房地产价格有几成泡沫[J].统计研究.2006.(2)

[4]杨永华:论房价和房价收入比[J].经济学家.2006.(2)

[5]Chan,H.L.,S.K.Lee and K.Y.Woo. Detecting rational bubbles in the residential housing markets of Hong Kong[J].Economic Modelling.2001.(18)

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