房产税课税公平性与税负妥适性分析

内容摘要：公平原则指导下的税收和税负有利于经济和社会的发展。对房产税制度进行改革已势在必行，但改革过程中必须注重课税公平性和税负妥适性问题。本文对比沪渝房产税制度和10个主要城市相对税负情况，发现当前我国房产税改革既有体现公平原则的地方，也存在公平缺失的不足。因此，政府应从公平性视角出发，建立合理的课税政策、课税税率和课税评估机制，助推房产税课税制度改革，从而引导房地产业健康发展。

关键词：房产税 课税 课税公平性 税负妥适性

引言

自1951年颁布《城市房地产税暂行条例》以来，我国的城市房地产税收制度历经了数次变动与调整。随着房地产业支柱地位的确立，地方政府受土地财政束缚，以及房地产投资的大量涌入，特别是2003年以来，我国房地产价格持续上涨，在几个主要的一线城市，房价已经严重脱离居民收入，成为影响社会和谐的重要因素之一。为了遏制不断高企的房价，在税收方面，我国将内、外资持有房产的课税标准统一于1986年颁布的《房地产暂行条例》之中，并适时废止了执行近60余年的《城市房地产税暂行条例》。此外，引人瞩目的是，为有效打击个人“炒”房，国家决定从2011年1月28日起，在上海和重庆两地试点对非营业性房产征收个人房产税，从而开启了新一轮房产改革。

根据《中国统计年鉴》计算，2010年全国征收房产税约为894亿元，该比例不超过地方收入的3%，而同期美国房产税占比地方收入高达80%。与此相呼应的是，个人房产税试点两年多以来，关于房产税试点扩围的呼声不断高涨，财政部部长楼继伟的报告也指出将扩大个人住房房产税试点范围。房产税作为本轮房改的核心之一，其内容涉及税基的确定与拓展、与其它税种的协调与统一、提高征税效率、降低征税成本等各个方面，但是，无论房产税改革的内容何在，都必然触及两个最根本的问题，即课税公平性及税负妥适性。本文以此为选题，力图通过对房产税课税公平性与税负妥适性的分析，为房产税征收提供一些有益的思路与建议。

税收公平与税收负担

英国古典学派亚当·斯密在其《国富论》中提出了税收四大原则，其中以公平性原则为首，他认为公民应以个人在国家保护之下所获得的收益比例纳税，故根据“利益说”，税收应符合自然公平和比例公平。并且Smith以农户共耕公田为例对此进行了解释，各个共耕公田的农户必须依其所耕公田的收益比例分担公田的费用。英国历史学派瓦格纳更是提倡税收的社会公平原则，即人人都须纳税，且按照纳税能力课税，以求实质平等。房产税课税的目的在于增加国家收入，使得国家各项经费支出得以配合社会经济发展。房产税是以房屋现值作为核税的依据，而房屋现值是由税收征收部门根据专门机构对不动产做出的评估价格来予以核定的，因此，其征收标准如何制定、税基如何确定、税收所得如何分配，都不应偏离租税公平原则。

税收负担即为税赋，也被称为税负，与一国的社会财富分配直接相关。近现代西方关于税负研究的观点众多，既有瓦格纳的税收九原则，也有凯恩斯限定税率、指导消费体系，还有著名的阿瑟·拉夫曲线，综合各种观点，他们均达成一个共识，即在公平、效率原则指引下的合理、健全的税负水平有利于经济发展。而我国经济发展所主导的财政原则、公平原则和效率原则可谓与西方税负思想有异曲同工之妙。其实，从一国的税负及其国民承担税负的能力角度来判断一国税收制度的公平性，操作性更强，适用性也更广。因此，在制定税法时考虑税收负担能力，既体现了税收公平原则，也符合了量能课税原则。房产税究其本源是一种财产税，“由于租税系无对待给付的法定债之关系，租税负担之正当性，只能从负担的平等性得之”。

现有房产税的课税公平性与税负妥适性分析

（一）沪渝两地房产税课税公平性比较

当前，我国仅在上海和重庆两地试点并开征了房产税，本文对试点范围内的沪渝两地房产税征税方案进行比较，结果如表1所示。参见表1，从房产税课税公平性角度进行分析，可以得到以下结论：

第一，从纳税人看，沪渝两地房产税征收均将本地居民和外地居民进行了区别对待和处理，导致公平缺失。房产税征收固然是为了抑制房价，然而以户籍为线的区别对待，直接损害了社会公平，并且容易在本地居民与外地居民间制造对立情绪。

第二，从征税对象看，两地最大的不同在于，上海仅对增量房征税，而重庆对存量房和高档用房同时征税。显然，上海方案规避了拥有多套房人群的风险，而加重了新购房者的负担，而重庆方案更有利于打击囤房、惜售的炒房行为。房价走势也佐证了这一结论，自2011年房产税征收后，根据国家统计局公布的数据，重庆房价基本维持在0.8万元/平米左右，而上海房价则从征收前的约2万元/平米上涨到2013年9月约3万元/平米。

第三，从计税依据看，在试点期间，两地均按照市场交易价格作为计税依据，由此带来最大的问题就是忽略了不同年代房屋的价值差异，可能导致消费者税负的极大不同，加重新购房者的不公。此外，以当前市场价格对实为财产税的房产税计税，容易让该税种陷入流转税的不利境地，落下重复征税的恶名，有推高房价的嫌疑。

第四，从税率水平看，沪版提出了实施差别化税率，但初期0.6%的征税点难以从根本上抑制投机行为，相比较而言，渝版实施的0.5%至1.2%之间的差额浮动税率，对于负担能力弱者少征税，而渝版提出未来执行的累进制税率，其税负妥适性更高一些。

第五，从免征范围看，两地均对一定面积以下的住房免征房产税，基本都顾及了合理的改善性住房需求。

综合沪渝两地房产税征收细节及其比较结果可以看出，就房产税课税公平性而言，当前我国房产税改革中有体现公平原则的地方，但是，也存在公平缺失的不足。

（二）房产税税负妥适性分析

为全面展示我国房产税税负的现状，本文从宏观和微观两个层面对我国房地产税负进行分析。

1.房产税税负的宏观分析。房产税对于地方政府是收入，而对纳税人则是负担。房产税只是政府依赖土地财政下名目繁多的税种之一，除此外，还有诸多与地产开发相关的规模庞大的收费项目，最为典型的就是行政事业性收费和经营性收费。根据2010-2012年《中国统计年鉴》的统计数据，本文得出2009-2011年房地产五大税收的收入统计表，如表2所示。从表2可以看出，从2009年至2011年，全国征收的房产税分别为803.66亿元、894.07亿元和1102.39亿元，仅从2009年至2011年三年间，房产税就增加了约300亿元，增加幅度高达37.17%，并且包括房产税在内的房地产五大税收就占地方财政税收总收入的15%左右，但房产税比例仅为2%左右。由此可以看出，近年来，我国征收的房地产税收增加幅度很快，已成为地方政府收入的重要来源，但是，作为保有税的房地产税在整个房地产税收中的比例偏低，与发达国家相比，对政府财政收入的贡献明显偏小。

2.房产税税负的微观分析。本文选取四大直辖市和六大主要城市，以上海市确定的房产税税率0.6%为综合税率，对房产税税负进行微观分析，比较我国十个主要城市房产税相对税负情况，按照从高到底的顺序，得到结果如图1所示。

从图1可以看出，在本文假设的条件下，房产税相对税负最高的城市是北京，将近10%；从地域来看，东部地区的杭州、上海、南京、天津远高于西部地区的重庆和西安，其中杭州市比西安市高出约4个百分点，并且，西安与税负最高的北京相比，差距约6个百分点。因此，从数据显示，不同地域的房产税税负不尽相同，因此，在制定房产税改革方案时，应从妥适性角度出发，不同地域制定不同的方案，尽量做到公平、公正。

公平性视角下房产税课税建议

（一）针对不同房产制定不同的课税政策

当前，房产税征收的主体是经营性房地产，非经营性居民自住房产作为试点仍未大范围推广。从公平和效率的角度来看，对于经营性房地产，包括个人用于出租的房产，课税时应更注重征收的效率，单一比例、简化税制较为合适。而对于非经营性居民自住房产，由于课征于个人，应该将公平置于第一位，为充分发挥税收调节作用，打击投资，保障中低收入群体利益，适宜采用累进制税率，存量房也应征税，并对中低收入群体予以适当补贴。

（二）根据地域和经济发展水平合理确定课税税率

随着近年来我国房价的突飞猛进，对房地产征税是引导房地产业健康发展的重要手段。但是，我国地域广阔，各地发展水平不一，统一的房产税税率是不妥当的，也是不公平的，应根据各地经济发展水平，考虑房产的实际价值差异，合理确定课税税率，并通过设立不同的课税税率调节贫富差距。

（三）探索公平的房产税课税评估机制

公平的房产评估机制是保证房产税合理征收的前提，在我国房地产评估系统未全面建立和覆盖之前，沿用以前的账面原值作为过渡计税依据是可行的，一旦信息系统建立完成，应将房地产市场评估值和房产新旧程度、房产所在区位以及房产价值变化等多个因素一并考虑，从而得到更为全面、合理的房产评估值，为房产税征收提供科学的依据。

参考文献：

1.刘洪玉，郭晓，姜沛言.房产税制度改革中的税负公平性问题[J].清华大学学报（哲学社会科学版），2012，27（6）

2.李杰.房产税开征的制度需求及其模式选择[J].商业时代，2012（15）