美国次级房贷危机的原因分析及启示

内容提要：美国次级房贷危机的发生，不仅对美国经济产生很大的影响，而且其传导的范围也是十分广泛的。本文介绍了美国次级房贷危机的基本情况及影响，分析了其产生的原因，并提出了美国次级房贷危机对我国银行房贷的启示及应对措施。

关键词：金融危机 美国次贷事件 原因分析 启示

中图分类号：F832.59文献标识码：A 文章编号：1006-1770(2007)10-048-04

一、 美国次级房贷危机的情况及影响

（一）次级房贷危机爆发的基本情况

3月13日，纽约股市遭遇了2007年第二个“黑色星期二”，道琼斯30种工业股票平均价格指数暴跌242.66点，收于12075.96点，跌幅达1.97%，下跌幅度仅次于2月27日，是美国4年来第二大单日跌幅，全球股市随之下挫。标普500指数和NASDAQ指数的跌幅分别达到了2.04%、2.15%。在所有行业中，金融和建筑股受创最重，标普金融股指数下跌3.2%，住房建筑股指数下跌4.6%。新世纪金融公司（New Century Financial Corp）因濒临破产被纽约证券交易所停牌，是这次股市暴跌的导火索。

3月12日，美国证券交易委员会公布的一份文件显示，美国第二大次级房贷机构――新世纪金融公司必须在短时间内偿还84亿美元的债务，但该公司表示并无足够的现金流支付这些债务，而且已经停止接受新的房贷申请。3月13日，美国抵押贷款银行家协会2006年第四季度房贷市场季度报告，称2006年第4季度美国抵押贷款违约率（逾期30天或30天以上偿付贷款的比率）创四年来新高，达4.95%。其中，优质抵押贷款违约率从2.4%提高到2.57%，面向低信用客户的次级抵押贷款违约率从12.56%增长到13.33%。

此后，纽约股市因次级房贷危机多次出现波动。特别是2007年7月以来，随着企业和投资机构公布业绩，次级抵押贷款市场越来越多的问题被曝光，8月6日美国第十大抵押贷款机构――美国房屋抵押贷款投资公司（American Home Mortgage Investment）正式向法院申请破产保护，股市又遭遇重创。8月9日纽约股市收盘时，道琼斯30种工业股票平均价格指数比前一个交易日下跌387.18点，收于13270.68点，跌幅达2.83%，同日，欧洲及拉美主要股市全线暴跌，10日亚太地区主要股市开盘后也是跌声一片,亚太股市正经历着2001年911恐怖袭击以来的最严重下跌。

（二）次级房贷危机的传导效应及影响

以新世纪金融公司申请破产为标志，美国次级房贷危机爆发，由此引发市场一系列连锁反应，导致投资者对房地产业、金融业以及美国经济的担忧。甚至众多投资者已经开始担心由此可能引发全球更大的经济、金融危机。据有关资料显示，次级房贷危机逐渐显现或可能带来的负面影响主要有：

1、伴随次级房贷危机的出现，遭受冲击最大的是一些从事次级抵押贷款业务的放贷机构。如美国最大次级抵押贷款公司――全国金融公司，业绩严重缩水，第二季度利润比2006年同比下降了33%，财务报告显示该公司被拖欠的贷款占全部非优先级贷款的比例达到20%,该公司也面临破产的危险。据不完全统计，自2006年11月至今，在美国的100余家次级贷款公司中已有80余家宣布停业，其中11家宣布破产。8月6日美国房屋抵押贷款投资公司申请破产，成为继新世纪金融公司之后又一家申请破产的大型住房抵押贷款机构。与新世纪金融公司不同，该公司并非次级抵押贷款商，这表明美国的房贷违约现象已波及到信用等级较高的优质房贷客户，预示次级抵押贷款危机已经开始扩散。

2、持有次级抵押贷款资产的公司以及与抵押贷款二级市场相关的银行机构，包括共同基金、对冲基金、大型银行与保险公司等，将面临资产减值损失。2007年8月5日，美国第五大投资银行贝尔斯登公司宣布，由于次级房贷危机拖累，旗下两只投资次级抵押贷款证券化产品的基金倒闭，投资人总共损失逾15亿美元，负责此项业务的共同总裁和共同首席运营官澳伦.斯佩克特被迫当天宣布辞职。目前，始于美国的次级房贷危机已经波及其他西方市场。法国巴黎银行宣布暂停旗下三只涉足美国房贷业务的基金的交易。受次级房贷危机的连累，我国部分直接或间接投资于美国“资产证券化”的次级抵押贷款的金融机构也将遭受不同程度的损失。

3、相关次级房贷机构的停业或者亏损，可能进一步引发银行等最终贷款者快速收紧信贷或进一步提高贷款利率，致使主要金融市场局部出现流动性不足危机，从而影响金融业的经营与稳定。次级房贷危机如果进一步升级，并扩大至更多金融领域，将会导致全球金融市场出现更加剧烈动荡。

4、房地产是影响美国经济走向最敏感的产业之一，虽然目前还没有迹象表明次级房贷危机正在危害美国经济主体,但如果在美国经济中具有举足轻重地位的个人消费开支也因资产缩水而受到挤压，则会对美国整体经济增长造成不利影响，世界经济也必然受到一定的冲击。

目前，为防止次级房贷危机进一步扩大，针对纽约股市暴跌，欧洲、亚太股市被波及的情况，美联储和欧洲中央银行等纷纷采取注资措施，希望通过向货币市场和银行系统提供巨额资金恢复投资者信心，保持金融市场稳定。甚至8月17日为促进恢复金融市场秩序，美联储大幅度降低再贴现率，下调0.5个百分点。但收效究竟如何，这次次级房贷风暴的后劲还有多大，会不会继续蔓延并演绎“蝴蝶效应”，现在还有待进一步观察。

二、美国次级房贷危机爆发的原因分析

（一）美国次级抵押贷款市场简介

1996年新世纪金融公司成立之初，只是一家位于美国加州的小银行，成立当年的贷款总额仅为3.6亿美元。1997年，新世纪金融在NASDAQ上市，至2005年，其贷款额已上升到560亿美元，成为全美第二大次级抵押贷款公司。新世纪金融公司的快速扩张源于美国具有一个活跃的次级房地产抵押贷款市场和抵押贷款的二级市场。为了准确把握次级房贷危机爆发的原因，有必要首先对美国的次级抵押贷款市场进行了解。

美国房地产贷款市场大致可分为三类：优质贷款(Prime)市场、次优级的贷款市场、次级贷款(Subprime)市场。“次级”及“优惠级”是以借款人的信用条件为划分界限的。信用是申请贷款的先决条件，美国人一般都有个人的信用评级，大多数人的信用得分处于300-900的范围内，越高越好。依据信用的高低，放贷机构对借款人区别对待。“优惠级”贷款市场面向信用额度等级较高（通常信用得分大于660分）、收入稳定可靠的优质客户。而“次级”贷款市场则是面向信用程度较差（通常信用得分低于620分）和收入不高的借款人提供贷款。由于优质抵押贷款门槛较高，大量信用程度较差的借款者只能在次级抵押贷款市场寻求贷款。但即使是在次级市场，信用特别低的人仍然无法获得贷款。因对信用要求程度相对较低，次级抵押贷款利率比一般抵押贷款高出2－3个百分点。

在美国，向信用较低的人提供贷款的机构有多种，有的放贷机构是独立的，有的则是提供优惠贷款的金融机构的附属业务部门，一些大金融公司也为次级放贷机构提供贷款支持。由于利率相对较高，次级贷款对放贷机构来说是一项高回报的业务，但由于次级贷款对借款人的信用要求较优惠级贷款低，借款者信用记录较差，逾期还款比例较高，因此次级房贷机构面临的风险也更大。

此外，除了存在次级房地产抵押贷款市场，美国还有一个活跃的抵押贷款二级市场，即抵押贷款的转让市场。可分为证券化市场和非证券化市场两部分。个人贷款者向抵押贷款公司申请抵押贷款，然后商业银行或者投资银行从抵押贷款公司手中购买抵押贷款，并将它重新打包成抵押贷款证券后在资本市场出售给投资者来分散风险，这一过程称为抵押贷款的证券化过程。而非证券化市场则通常是指由投资银行、养老基金、保险公司、对冲基金等机构投资人直接买断住房抵押贷款，从而实现相关债权主体的直接转换。

抵押贷款的二级市场除了可以为抵押贷款公司提供融资功能外，还有一个重要功能就是风险的转移与分散。在非证券化的转让过程中，购买贷款的机构投资人从抵押贷款公司手中承接了大部分风险；而在证券化市场上，贷款风险则被分解成一个个小的资产包，被部分或全部转让给证券化产品的投资人，从而在转移风险的同时也相对地分散了风险。

（二）次级房贷危机爆发的原因分析

从表面上看，美国第二大贷款抵押机构――新世纪金融公司和第十大抵押贷款机构――美国住房抵押贷款投资公司破产的直接原因是有关大银行收紧信贷，大银行停止向其继续提供融资。在没有大银行支持的情况下，这两家抵押贷款机构现金流断裂，既不能接受新的贷款申请，也无力满足以前的全部贷款承诺，正常经营难以为继，只有申请破产保护。但是，从根本上看，次级房贷危机爆发的偶然性中却孕育着自身的必然性。这些原因主要可以归纳为以下几点：

1、贷款机构之间盲目降低贷款条件，恶性竞争，埋下了危机的种子。为了能在激烈的竞争之中不断扩大市场份额，许多放贷机构调低了针对所有借款人的信用门槛。不少放贷机构开始向一些信用等级较低的借贷人推出次级抵押贷款。一些次级贷款公司受利益驱使，开始了更加激进的信贷扩张，甚至推出“零首付”、“零文件”等贷款方式，不查收入、不查资产，贷款人可以在没有资金的情况下购房，仅需声明其收入情况，而无需提供任何有关偿还能力的证明。一些放贷公司甚至编造虚假信息使不合格借贷人的借贷申请获得通过。在这种情况下，本来根本不可能借到钱或者借不到那么多钱的“边缘贷款者”，也意外地获得了贷款。美国近年来次级抵押贷款市场可谓非理性快速扩张，2006年次级房贷总资产规模已经达到6400亿美元,相当于2001年的5.3倍。过于宽松的贷款资格审核虽然活跃了房地产交易，但也埋下了危机的种子，积累了较多的风险隐患。

2、房地产市场膨胀过后持续降温，购房者难以将房屋出售或者通过抵押获得新的融资。自2000年美国经济不景气时起，布什政府用低利率再配合减税措施，鼓励大家购房，从而逐步带动了一波以住房为标的的持续上涨的资产市场。从2000年－2006年，美国全国房价上涨了80%，涨幅为历史之最。其中，据美国联邦住房企业和观察办公室统计，仅2004年一年，美国房价平均涨幅就高达11%，为1979年以来最高纪录。在这期间，房地产销售人员是把房子当成“印钞机”的概念进行推销的。

但从2006年开始, 美国房地产市场逐步出现降温迹象,房屋价格开始持续走低。据美国全国房地产经纪人协会公布的调查结果显示，2007年第二季度美国单户住宅中间价格为22.38万美元，比上年同期下跌1.5%,连续第四个季度下跌。在房地产价格不断攀升的时候，放贷机构和借款人以为，如果出现还贷困难，借款人只需出售房屋或进行抵押再融资就可以了。但事实上，一旦整个住房市场存在降价预期，借款人很难再将自己的房屋卖出去，房屋价值也可能下跌到不足以偿还剩余贷款的地步。而逾期还款和丧失抵押品赎回权的情况一旦大幅增加，次级市场就可能发生严重震荡，并波及整个房贷市场。对于放贷机构来说，更需要的是还本付息，在房市低迷的情况下，第二还款来源的抵押房产的拍卖不仅需要较长时间，而且通常售价较低，难以弥补贷款损失。

3、持续不断的加息，加重了购房者的还贷负担。在美国经济出现衰退以后，美联储的降息力度很大，从而刺激了消费者的借钱欲望。但从２００４年６月到２００６年６月间美联储连续17次调高利率水平，基准利率从1%调到5.25%，导致以浮动利率为主的次级抵押贷款利率不断提高，借款人的还款负担逐渐加重，还款压力迅速增大。在不堪重负的情形下，违约现象大量出现。据统计，在2005年办理的次级贷款利率现已普遍升至12％左右，一些人的利率甚至高达20％，借贷人每月的还贷数额也因此上升了30％至50％。很多贷款者，成为名符其实的“房奴”，特别是那些“次级信用”的人，如打零工、新移民和年轻单身母亲等类人，如今就面临着没法付出利息的窘境，更别说偿还本金了，于是抵押贷款市场违约率不断上升。

4、高风险房贷产品创新对房贷市场泡沫形成推波助澜。美国次级房贷在2003年推出时，曾被认为是一项了不起的金融创新，因为它圆了没有充分财力置业且信用欠佳人的购房梦想。在众多次级市场贷款公司 “创新精神”的推动下，各种新的房贷产品大量涌现。比较有名的如：无本金贷款(Interest Only Loan)，3年可调整利率贷款(ARM，Adjustable Rate Mortgage)，5年可调整利率贷款，与7年可调整利率贷款, 选择性可调整利率贷款(Option ARMs)等。这些贷款的共同特点是，降低贷款初期的贷款利率，一般在还款的开头几年，每月按揭支付很低且固定，等到一定时间之后，还款压力陡增。上述新产品深受追捧的主要原因在于：一是借款者想当然地认为房价至少在他们认为的“合理”的时段内会继续上涨，而且房价上涨的速度会快于利息负担的增加。二是放贷机构极力推广这类产品，并有意忽视向借款人说明风险和确认其偿还能力的工作。更变本加厉的是，随着偏好高风险的对冲基金及其他投资者进入这一市场，放贷机构推出了多种多样的更高风险的贷款新品。很多炒房地产短线的“信用优质”人士认定房价短期内只会上升，自己完全来得及出手套现，还有众多“信用一般”的人，用这类贷款去负担远超过自己实际支付能力的房屋。但当房价持平或下跌时，这些贷款就可能变成高危品种，就会出现资金缺口而形成坏账。

5、次级抵押贷款二级市场转让过程中风险并未完全转移，利益相关者一损俱损，一荣俱荣。抵押贷款二级市场成就了新世纪金融公司等次级抵押贷款公司的规模扩张，但证券化过程中的风险残留最终导致了该公司的破产命运，对其而言，不彻底的证券化可谓“成也萧何、败也萧何”。这是因为在抵押贷款证券化后，各行业的联系更加千丝万缕。抵押贷款公司将手中的抵押贷款出售给银行，银行将它重新打包成抵押贷款证券后出售给投资者来分散风险。但同时，银行还会与抵押贷款公司签署协议，要求抵押贷款公司应取得最低业绩指标（否则可视为违约），在个人贷款者拖欠还贷的情况下，必须回购抵押贷款。在这种情况下，次级贷款公司的风险并未完全、彻底转移出去。另一方面，银行也难逃干系。如果要求回购抵押贷款的公司本身陷入困境无力回购抵押贷款，那么银行将不得不承担最后的损失。

三、对我国银行业房贷业务的启示及应对建议

综观这场由美国次级抵押贷款引发的危机，对我国的房地产和金融市场有何启示呢？不幸的是，对照美国次级房贷发生的背景和原因，似乎在我国局部地区也能找到它未来可能或者必然发生的影子。虽然美国次级房贷危机对我国影响有限，但次级房贷危机是我们的前车之鉴，为我们敲响了警钟，我们应该及时采取措施未雨绸缪，防患于未然。

（一）我国局部地区具有次级房贷危机发生的可能性

1、我国将进入持续加息周期，房地产业面临利率上升的风险。我国经济从2003年开始就出现了过热现象，于今更是愈演愈烈，特别是2007年以来全国居民消费物价总指数（CPI）一直持续上扬,居高不下，其中6月份为4.4%，7月份为5.6%，创十年来新高，可以说现阶段经济已经面临通货膨胀的威胁。下半年以至今后一段时期内我国宏观调控的措施可能更大，收紧流动性的力度也会越来越强。实践证明，货币政策总体从紧最可能采取的措施就是调高存贷款利率。2007年初至今我国已连续四次上调人民币存贷款基准利率，一年期贷款利率9年来首度升至7%以上，而且还将继续加息。在这种情况下，无疑个人住房按揭贷款利率将不断走高，一定程度上成为个人住房贷款信用恶化和房价下跌的催化剂。

2、针对房地产的调控仍是未来一段时期的主基调，对长期房地产市场将产生深刻影响，房价后市不容乐观。出于房市健康发展的考虑，我国陆续出台了一系列房地产调控措施，但未能有效落实。今后将会出台更加综合化、具体化的措施，以使房价及炒卖活动有效地被压制。在此情况下，房市有可能进入震荡整理，甚至出现下滑。如果仍“调而不控”，房市继续过快上涨，最终也极有可能出现衰退或崩盘情况，如同90年代的日本或亚洲金融危机爆发后的香港。届时，这两种情况最终都将引致银行住房贷款面临巨大的信用风险。其实这种教训在我国是有前车之鉴的，海南房地产因1993年宏观调控“泡沫”破裂留下的废墟，至今仍在海南金融业留下了深重的烙印。

3、房价过快上涨，加大了房地产抵押贷款的价值风险。当前，在全球美元泛滥、人民币升值预期、流动性过剩等各种内、外部因素作用下，我国房地产业无论在投资、交易以及价格方面均出现强劲增长。根据建设部的统计，2007年1-5月，全国40个重点城市有17个城市商品住房平均价格同比涨幅超过10%，特别是深圳等城市甚至超过40%。深圳房价几年来持续过快上涨，2006年均价达到9956元，比2005年上涨32%，2007年上半年同比又上涨15%以上。另外据调查显示，当前过快增长的房市已是乱象丛生、泥沙混杂、投机盛行。部分开发企业、中介机构和个人，策划、参与或直接炒房进行房地产投机，加剧了市场紧张。房地产市场同股票市场一样，若陷入不规范、非理性繁荣，存在过热，甚至泡沫，当前在我国至少局部地区房价出现了“虚热”已是不争的事实。在房价泡沫上涨的情况下，银行以房地产为标的的抵押资产价值攀升，但一旦诸如人民币升值、美元贬值预期、奥运情结等国内外因素出现拐点，房市出现逆转，房价出现大幅下调，银行的信贷资产质量就会恶化。因为虽然这些贷款都有抵押，但银行要的是还本付息，而不是土地或房产等抵押物。

4、在房贷快速增长的同时，由于科学管理仍不到位，银行面临的风险也在日益累积。这些年我国个人住房贷款普遍增长很快，以深圳为例，2002年末，全市个人消费贷款（其中绝大部分为个人住房按揭贷款）余额仅为786亿元，而2006年末则达到1785亿元，年平均增长率为31.78 %。2007年上半年个人消费贷款余额为2256亿元，比年初增加471亿元，增幅26.39%。但是在房贷快速增长的同时，却隐藏着不容忽视的潜在风险。

一是近几年我国银行业在向零售银行转型过程中，普遍视住房按揭贷款为优质资产，在激烈的市场竞争下，个别银行过度迎合客户需求，放松业务办理条件，贷前审查流于形式，贷中向客户提供不合理的便利，贷后疏于跟踪管理，从而为不良个贷增长埋下隐患。

二是我国的住房抵押贷款市场虽然没有次级抵押贷款之分，但对一些按揭贷款者来说，估计其中很大部分人甚至连“次级信用”都没有，风险并不比美国低。近几年的个人房贷现场检查也表明，存在大量用假收入证明等虚假文件到银行进行虚假按揭、套贷、骗贷等现象。这部分住房按揭贷款者所具有的信用，可想而知。只不过在房价上涨期间，上涨的房价会把这类缺乏信用的住房按揭贷款的潜在风险掩盖起来。

三是为了争夺市场份额，近年来许多银行在个人房贷方面纷纷推出刺激消费的新品种，如“房贷通”、“循环贷”、“气球贷”等，其中如“气球贷”等具有类似美国可调整利率贷款（ARMs）的特征，这种按揭产品实际上隐藏了一定风险。银行在营销贷款时对借款人可能的风险调查也不充分。

四是一些不良房地产开发商、房产中介、评估机构等相关利益者串谋，高估房价、虚构交易，套取、骗取银行房贷资金。一些中介在二手房交易过程中甚至凭借信息优势，挑动银行之间竞相压低按揭门槛，形成无序竞争，既加大了银行的经营成本，也给银行带来极大的信用风险。

综上分析，我国有些方面和局部地区与美国次级房贷危机发生以前的情况比较相像，造成美国次级房贷危机的因素不同程度地存在于我国当前的住房抵押贷款市场中。对于我国房贷市场来说，住房抵押贷款风险其实比我们想象的要大得多，只不过在目前国内房地产市场依然繁荣时大家视而不见而已。因此，各银行业对此都要保有高度的警惕，避免重蹈美国次级房贷危机的覆辙。

（二）必须采取措施积极、审慎应对，防患于未然

1、各银行应重视对住房信贷市场的监测和分析预警，准确判断房地产价格变化趋势，提前采取措施避免房价回落的不利影响。要积极开展“房地产贷款业务风险压力测试”，模拟在房价下跌或者其他政策改变的各种情况下，给银行带来的风险，提防住房信贷危机因素的累积。各银行应进一步健全房地产信贷风险管理的长效机制，在业务拓展与风险管控之间取得平衡，未雨绸缪。

2、各银行应严格保证现行按揭贷款首付政策的执行，并适时对银行按揭首付比例进行结构性调整，对90平方米以上、按揭第二套房等情况，可考虑将首付比例提高到40-50%。当前应有步骤、有计划地通过增加首付比例、严格资产评估、提高贷款门槛等方式提前将银行的信贷风险加以释放。同时，各银行应采取严格的贷前调查杜绝虚假按揭，并加强贷后的跟踪管理。

3、各银行应重新审视“住房按揭贷款为优质资产”的观念，从美国次级房贷危机的教训来看，不要把个人住房按揭贷款一味看作优质资产，而应当视为一种风险较高的贷款，只不过这种贷款的风险具有周期性、滞后性等特征而已。现在要居安思危，在形势表面大好的情况下，清醒认识到潜在的系统风险。当前，各银行要打好基础，扎好篱笆，按照贷款数量足额提取拨备，对该核销的要及时加以核销。

4、各银行在贷款过程中首先应注重借款人的信用状况和实际还款能力，而不能仅仅依赖抵押的房产等第二还款来源。在发放贷款时仅考虑抵押物的变现价值这本身就是一个误区，因为银行不是当铺，抵押不应也不能替代对借款人实际还款能力的评估。

5、各银行应开拓思路，积极探索并尝试利用衍生品或证券化分散风险，避免房贷风险高度集中于银行体系。银行在房贷创新产品的推销过程中，应切实坚持“买者自负”与“卖者有责”的原则，让借款人充分权衡自己的收入水平和偿付能力，避免不自量力，过度举债。

6、银行同业应加强自律，共同为房贷市场营造理性、有序的竞争氛围。各银行同业之间应建立不良中介黑名单制度，尽快实现个人不良信用的信息共享，携起手来，将低信用、炒房者等摈弃于银行信贷门槛之外。

作者单位：

潘文波深圳银监局办公室