一线套现 二线增资外资淘金物业投资

9月13日，花旗集团名下的房地产投资基金将其拥有的永新广场以1.05亿美元（约合人民币7.91亿元）的价格转手。

国际地产投资顾问莱坊集团上海办事处研究部经理杨悦晨说：“从去年开始，外资就开始陆续出售早先在上海持有的物业。”

但业内人士认为，虽然花旗、麦格理等境外投资基金最近将它们持有的物业转手，但这并不能说明外资看空中国市场。这些套现后的境外投资机构正在物色新的物业，并且将目光投向了二线城市。

高位套现

对于外资陆续出售物业套现，杨悦晨说：“像上海永新广场这样的物业已经是比较旧的项目了，升值空间已经比较小了。选择现在套现，是因为他们能够找到满足自己条件的买家。他们认为现在房地产业情况很好，是一个合适的出手时机。”

2005年11月，花旗集团以5000万美元的代价收购上海永新广场75%股份。到今年9月份成功出手，短短一年半多的时间里，永新广场仅仅物业升值就超过50％，花旗从中获利2775万美元，这还不包括每年5000万元人民币的租金回报。

今年年初，澳洲麦格理银行旗下的房地产基金将其拥有的上海新茂大厦转让给一家德国养老基金SEB，成功套现2.5亿美元。

7月，高盛将持有两年的上海百腾大厦以1.5亿美元的价格转手。买家为德国基金SEB与新加坡太平星集团。高盛当时的收购金额为1.076亿美元，此次转手高盛获取了39%的回报。

杨悦晨说：“大部分基金在中国购买物业都是为了追求短期的高额回报，并没有做长期持有的打算。所以外资此次比较集中的出售其持有的物业是对资产的优化和调整。他们正在将一部分今后很难达到投资回报标准的物业出手，然后再物色新的投资项目。”

寻觅新目标

外资高位套现并不能说明他们看空中国市场。

上海易居研究院的高级研究员杨红旭认为：“这些物业都是在境外基金之间转手，而且接手的基金一般都是以稳健和长线投资为主的养老基金。考虑到人民币升值加快，中国宏观经济的高速增长，以及中国地产行业的整体向好的多种因素，外资对中国的物业的预期还是很高的。他们正在寻觅更好的物业。因此并不存在外资撤离的现象。”

记者从世邦魏理仕得到的2007年上半年亚洲房地产投资状况的报告显示，外国开发商继续对中国的开发项目表现出强烈的兴趣。合生创展集团以60亿港元收购了北京一个豪华住宅项目的股份，该股份收购案成为2007年上半年中国最大的投资交易。

上海仍然是外国机构资本的首选之地，摩根士丹利公司与国内巨头中国海外发展有限公司合作在浦西开发一座甲级办公楼。

另一方面，外资也开始像国内地产商一样，把目光投向二、三线城市，寻求新的机会。因为现在上海、北京这样的大城市，物业成本比较高。而且有很多比较好的项目，开发商都会自己持有。

杨悦晨就对记者说：“我们以前很少去上海以外的地方，现在却要常常出差去一些二线城市为境外投资人调研项目。”

杨红旭说：“去年以来，外资就把目光投向了二线一些比较富裕的城市。”

今年4月，摩根士丹利就做出风向标式的投资举动，以10亿元人民币的巨资吃进世茂武汉锦绣长江项目29.99％的股权。

杨悦晨还告诉记者，现在莱坊正在为很多境外投资者在二线城市寻找合适的物业投资。

但杨红旭认为：“相对于北京、上海，二线城市成熟的物业相对较少，想要找到合适的整栋高端物业进行投资，应该不会很容易。因此，相对于他们在一线城市的策略，外资在二线城市应该会更多的通过参股的方式介入物业的前期开发工作。”