投资商业地产:一线城市风景独好

潜力巨大不限购

在很多地区，商业地产和住宅相比有一个独特的优势，就是没有限购，这种优势在北京最为明显，全国各地的有钱人都可以在北京投资商铺，而北京的吸引力自不必说。这导致现在很多的住宅地产在向商业地产靠拢，不少住宅都以商业地产冠名来规避限购。

对此，天首集团董事长邱天表示，北京的商业地产发展的速度特别快，尤其是在限购推出以后，商铺的卖价至少也涨了百分之六七十，而在一年多的时间里写字楼的租价已经翻了一番。“我们营业部原来的租金是每天每平米六七块钱，现在已经涨到十二三块钱了。”

商业地产也分好几个类别，比如酒店、临街店铺、写字楼或是商场，商场还包括出租型商场和买卖型商场，这些都属于商业地产。写字楼在省会城市比较好卖，特别是一线和二线城市比较好，但是到了三线城市就卖不动了，而临街商铺无论在哪里都很好卖。至于二、三层的商场类型，不好卖但是很好租。“假设我盖了一栋大楼都是商业，例如批发市场，在下级城市就不好卖，但是可以出租，出租几年把客流培养起来以后再卖就会比较好卖。”

“现在有钱人都会去买两块商铺，租出去，然后再贷点款，做做投资，晚年生活就过得很舒服了。所以商业地产可能是未来的热点。包括地方城市也是一样的，商业地产也在迅速飙升。有很多大型地产商都在往商业地产方面转型。总体来说商业还是好于住宅，而且升值潜力也大。”邱天表示。

投资首要考虑是地段

北京的商铺、写字楼的紧俏程度与地理位置有很大关系。北京主流的写字楼基本上都已经满了，甚至连一千、两千平米都没有。“如果买的话，除非是有些新开盘并想要迅速回拢资金的项目才会有价格优惠，但是剩余的写字楼基本没有砍价的可能。如果说有卖不出去、空房很多的情况，除非是那些偏远地区的项目。比如五环外商业气氛不浓的地区，或者像南三环以南的地区，这些地区主要是那些工厂类的，或者不需要交通环境以及繁华环境的企业，价格可能也比较低，跟繁华地段相比，价格可能只有三分之一，贵一点也不超过繁华地段的70%。”因此，从持有物业并出租的角度来看，人气高的地段安全性和收益都会更好。

北京商业地产的价格分布与住宅完全不同，因为像南三环的房价比东三环的房价并不低太多，差距在30%以内。住宅在北京形成了所谓“一个版图”的概念，但是写字楼和商业这方面还是有很大区别的。

除了看地段，还要看商业环境，比如靠近名牌开发商的项目，周边就很容易火起来，增值幅度也是最大的。同样，在商业地产中也有“学区房”的概念，周围有学校会带来商机和客流，让价格猛烈上涨。对于商铺来说，最重要的影响因素就是客流，商铺是因为客流才增值，而商业环境本身也有一些带动客流的因素。“为什么有些写字楼挑租户，比如国贸三期，它的入驻条件就是必须世界五百强，不是世界五百强得有理由，比如我是电视台、我是媒体，合适的不是光付钱就能租给你的。现在北京主流的写字楼都是这种态度。”邱天说。

卖得越贵涨得越狠

值得一提的是，非繁华地段的商业地产，虽然价格相对便宜，但投资收益率也相对很低。“大概十年前的时候，当时富力城开盘，同时还有一个亦庄的项目开盘，亦庄那边是4000块左右，富力城是8000多。我的一个朋友买了亦庄的，他认为富力城太贵。但是后来富力城已经涨到快4万的时候，亦庄那边刚刚9000多左右，增值幅度无疑是富力城高。”邱天说。

由此可见，商业地产的涨幅和价格是成正比的，花钱便宜但是收益也会低。“像CBD、金融街这类繁华商业区，或者朝外SOHO、尚都SOHO，现在已经涨到15万了，繁华地段是不容忽视的，但是从投资的角度来说，我认为还是量力而为。”邱天坦言。

在北京投资商铺还需要注意租售比。他认为，这一指标在北京是不划算的，但有办法应对。“我看过几个盘，卖价已经到了每平米15万。像这么高的价格出租的话是不够还贷款的。但是这些投资者都很聪明，他们即使借钱，也要一次性都付清，然后再拿出来贷款，然后用这些钱再投资一些信托产品，能够得到一年10%到15%左右的一个收益，这跟贷款之间有个差价，再加上租金， 付了借款还能再剩一部分钱。”

写字楼要挑好物业

和商铺相比，写字楼要考虑的因素略有不同。“写字楼相对来说比较省心一些，因为都有物业管理，而商铺一般都是自己管理。”此外邱天表示，投资写字楼的时候要看物业和办公环境，这两样很重要。“北京首选的主流的办公区像CBD、金融街，类似这两个地方的房子拿来出租根本就不用发愁的，都是抢着租。再延伸一点，像东三环长虹桥、三元桥、国贸桥、朝阳门桥这几个桥附近也都没问题。但是像东四十条里边有一个大厦，它的房价就一直没有上去，其实它的位置不错，但是办公环境不够好。”

而物业管理则是投资写字楼的一个重中之重了。“朝阳门有个写字楼叫作丰联广场，它隔壁的写字楼都已经卖到5万、8万了，银河SOHO都已经10万了，有的卖12万。而它其中现在还有卖三万五的，这跟物业管理有关系。通用国际大厦也是因为物业问题，这个大厦建成时间不长，也就是十几年时间，但跟同时间段的大厦相比价格就不高，原因在于物业管理非常差，进去之后感觉很破，不像新楼，经常有门坏了没人修，这样就会迅速降低它的品质，租价自然就上不去。”

当然，写字楼还要看周边商业环境和交通是否便捷，“像国贸、CBD、银泰大厦附近，办公环境非常好，但是商场比较少，商场比较少企业就很喜欢，可以避免员工趁着中午休息出去逛街。”

多做功课切勿盲目

无论如何，即使是一线城市，在投资商业地产之前也要做好调研，并不是随便买哪个地方都能旱涝保收。邱天表示，未来的房地产行业，有一个强烈的竞争点在于品质。“比如国外的楼盘有卖一万的，两千的，或者五千的，品质决定房价。而不像北京只要好位置，不管开发成什么样价格都不低。所以在这种前提下，商铺和它的商业环境有一定关系，最重要由商业环境来决定它的价值。”

他表示，有很多外地投资者在北京投资商铺方面还比较盲目，要求也比较简单。“有时候，第一项条件就是二环，第二项条件就是产权清晰，一次性付款，不做按揭，除此之外再没有其他条件。我建议大家还是理性一点，做过考察以后再决定。”邱天认为，不一定非要有一个在二环内或者三环内这样的设定，投资好的话在密云也会成功，也就是商业环境要符合投资人的要求。“我走过一个品质非常好的楼盘，一开始售价不高，9000多块钱，但是现在已经飙到四五万一平了。一个卖点就是小区里的幼儿园、小学都是引进的北京著名小学的分校，变成学区房的概念，房价就能飙起来了。”