压力与希望同在

2006年,我国经济继续保持快速平稳增长,GDP按可比价格计算,比上年增长10.7%。快速发展的国民经济对土地资源需求旺盛,可以预料,2007年土地资源供需矛盾进一步加剧、保护耕地与保障发展的双重压力加大,土地违法形式多样并且量多面广,资源保护和监督管理的任务依然艰巨。

2006年尽管需求仍然旺盛,但耕地面积快速减少态势初步得到遏制

土地需求保持旺盛态势,审批建设用地总量增幅降低

2006年,全国批准建设用地40.43万公顷(其中耕地18.4万公顷),同比增长15.3%,增幅比上年降低6.3个百分点。全年变化轨迹显示,建设用地审批量呈现先快、后慢、年末强势反弹的趋势。中央、地方审批量构成上,全年国务院批准用地同比下降17.9%,省级政府批准用地同比增长39.9%。主要原因是地方政府为应对中央“淡审批、重监管”的土地新政,年底突击批地。建设用地审批监管有待进一步加强。

出让收益大幅增长,但招拍挂出让土地面积却同比下降

2006年国家继续采取从严从紧的供地政策,严控新增建设用地的供地数量,着力节约集约利用土地,加大存量土地的挖潜和供应。全国共出让土地面积23.25万公顷,比上年增长40.4%。从区域看,东、中、西部地区出让面积分别占土地出让总面积的57.8%、20.8%和21.4%,同比分别增长了33.2%、49.9%和53.4%。显然,东部土地出让面积仍占绝对优势,但中西部地区土地出让也呈加速增长的趋势,2006年固定资产增幅超过40%的两个省份都在中部地区。

2006年土地出让收益出现较大幅度增长,全国土地出让总价款7676.89亿元,比上年同期增加1793.07亿元,增长30.5%。其中通过招拍挂方式出让土地6.65万公顷,出让价款达5492.09亿元,比上年增加1296.19亿元,增长30.9%。全国土地出让单价平均为每平方米330.14元,同比下降7.1%;招拍挂出让单价每平方米825.31元,同比增长12.5%。虽然全国土地出让单价略有下降,但招拍挂出让单价保持增长趋势,这是市场配置资源规律的必然结果,也是我国土地资源保护和集约利用的客观要求和动力。但值得注意的是,招拍挂出让土地面积占土地出让总面积的比例仅为28.6%,同比下降5.9个百分点,造成此种现象的原因大致有两方面:一是公共建筑、公用设施、特殊用地等(多以协议方式出让)出让面积同比有所增长;二是地方政府抢搭协议出让的末班车,导致招拍挂出让比例降低。

房地产市场逐渐回暖,国房景气指数稳步上升

2006年7月,国房景气指数达到103.51点,超越了上年最高水平。此后, 受土地开发面积的限制和国家宏观调控力度加大的影响,房地产市场观望情

绪有所抬头,国房景气指数9月略降至103.14点。进入第四季度,房地产开发力度有所增加,国房景气指数反弹高走,11月升至近两年最高的103.92点,12月才略有回落。总体来看,2006年国房景气指数稳步提高,房地产行业和市场逐渐回暖,但需警惕全国普遍升温背景下局部地区和城市“虚热”、“过火”现象。(图1)

图1　2006年国房景气指数变化情

房地产开发投资快速增长势头得到初步遏制,仍需抑制偏热倾向

2006年,全国累计完成房地产开发投资19382.46亿元,比去年同期增长21.8%,增幅比去年同期加快两个百分点(图2)。其中,完成商品住宅投资13611.62亿元,同比增长25.3%;完成经济适用房投资689.13亿元,同比增长32.7%。从区域看,东、中、西部地区房地产开发投资同比增长分别为17.4%、30.8%、30.3%,中、西部地区增长迅速。房地产整个行业的投资增速继续维持其作为拉动经济增长的主要动力。全年变化上,上半年投资一路猛涨,下半年放缓趋稳,各项调控政策出台,使持续上升的势头得到初步遏制。

虽然城镇固定资产投资同比增幅呈下降态势,但仍高于房地产开发投资增速2.7个百分点,此外同期住宅投资升温也十分明显。近几年来新一轮的房地产热主要集中在住宅投资上,包括住宅新建投资和住宅改造投资,反映了我国在城镇化加速时期较为客观的经济和社会需求。

2006年,全国完成房地产开发施工面积19.41亿平方米,比去年同期增长17.1%,其中住宅15.15亿平方米,涨幅17.6%;完成房地产开发竣工面积5.30亿平方米,比去年同期减少0.6%,其中住宅4.32亿平方米,降幅0.8%。与上年相比,2006房地产开发施工面积增幅保持稳定,而房地产开发竣工面积增幅却呈负增长,同比下降了约16个百分点。

图3 近几年来我国耕地面积减少量变化情况

耕地保护力度加大,面积减少态势得到初步遏制

据调查资料显示,截至2006年10月底我国耕地面积为18.27亿亩,比上年度净减少460.2万亩,耕地减少面积同比下降了12.2%,是“十五”以来耕地减少数量最少的年份(图3),耕地快速减少的局面得到了初步遏制,为实现“十一五”期间耕地面积不少于18亿亩的目标打下了扎实的基础。此外,全国批准耕地转用建设用地共计18.40万公顷,占批准建设用地总面积的45.5%,所占比重比去年同期下降了4.9个百分点,耕地保护工作得到加强。虽然耕地面积减少过快的态势得到了初步遏制,但粮食主产区省份审批用地占用耕地的比重仍持续偏高,另外再加上中、高质量耕地在耕地减少总量中仍占据一定比例,因此我国耕地保护的形势依然严峻。

2007年供地压力仍然较大,有保有压成为常态

土地需求仍将保持旺盛态势,供地压力仍然较大

我国GDP已连续四年保持两位数的速度高速增长,经济快速增长导致了对土地资源的强劲需求。2007年建设用地的需求仍将保持旺盛态势,供地压力较大。为此,为更好地契合宏观调控的目标,国家将一方面增加住宅用地供应,缓解房价上涨,另一方面限制工矿用地供应,调控过热行业,控制新增建设用地总量。此外,将继续采取措施,推进土地节约集约利用,进一步提高土地的使用效率。总体来看,一方面要存量挖潜、优化结构、集约利用,另一方面要继续“从严从紧”,严把土地“闸门”,巩固宏观调控的成果。

房地产价格稳中有升,住宅投资增长则继续高位运行

运用线性经济计量模型对相关指标分析显示,2007年商品房销售价格指数将保持在103.5点左右,房价仍会呈现增长态势,但涨幅将继续放缓。此外,预计住宅投资增长率在2007年仍将保持平缓增长,全年将达到32.4%,住宅投资增长率持续高位运行的局面反映了我国快速城市化阶段对土地资源尤其是住宅用地的强劲需求。