国内物流地产热点在哪?

仲量联行作为全球著名的工业地产物业顾问商，一直为世界500强多家企业提供全球工业地产行情的咨询、租赁、设计与建设等服务。在物流地产的投资与建设方面，仲量联行的监测情报也是业界的“晴雨表”。

在仲量联行最近的调研报告中，更加关注影响中国物流业的各个主要因素，包括零售商的发展计划、制造业聚集区、物流基础设施以及未来交通网络规划，经筛选出20个主要的物流枢纽城市，在未来5年会吸引更多的物流运营商、物流地产开发商以及投资者。

物流一线枢纽：上海、广州、深圳、北京以及天津。全部来自于长三角、珠三角以及环渤海经济区域。

物流二线枢纽：宁波、青岛、大连、厦门、苏州。四个海港以及苏州入选原因主要是来自于直接或间接与港口的连接，战略位置和港口、强大的消费市场及制造业基地的连通。

新兴物流枢纽：新兴的物流枢纽有两个特点。一个是内陆省会城市如成都、杭州和沈阳；另一个有雄厚的工业基础、特别是汽车产业城市如重庆、南京、武汉、哈尔滨、长春和西安。

上海：高质量仓储设施吃紧

位于长江三角洲中心的上海处在中国经济的最核心。上海得天独厚的地理位置优势使其成为中国最大的集装箱码头，并日益成为世界重要的物流枢纽之一。2007年上海港(包括洋山深水港)集装箱吞吐量达到2620万箱，成为世界第二大港。此外，上海的两大空港，浦东国际机场与虹桥机场2007年的客货运再创新高。

根据“十一五计划”，上海将投600亿人民币用于海港建设，主要集中在洋山深水港上，另外还将各自投入400亿元人民币用于虹桥和浦东国际机场的扩建工程和市内道路建设。

与其他城市的发展进度和中国整体基础设施建设规划相比，上海对航空物流的投入与对航运的投入最为平均，显示了上海对海空两种交通手段相对平衡的投资关注，广大投资者也对此举所传递的信息心领神会：在上海，与航空相关的物流建设将和与航运相关物流建设同样受到重视。

上海主要物流枢纽分布在郊县各地。现代化的物流物业临近海港、空港及连接临近省份的高速公路交叉点。例如宝山和外高桥等传统海港区域有大量的仓储设施存量，但其中的绝大部分在数年内由于无法满足现代物流仓储要求而被逐渐淘汰。洋山深水港目前正分批投入使用，而名为临港新城的回收土地组作为支持洋山发展的物流枢纽正在逐渐受到各方关注。目前已有数家国际投资机构，例如普洛斯、马士基和丰树进驻临港并开发各自项目。而浦东国际机场由于其乐观的发展前景也已成为国外发展商的目标，这其中最说明问题的例子就包括丰树和维龙。

上海的配送枢纽在所有物流物业中占据举足轻重的位置，原因是上海拥有全国最为庞大的零售消费市场。地处市区西北角与江苏省交界区域的西北物流园受到了为数众多的零售商的追捧，纷纷在内租赁或建造各自的配送中心。上海南部，例如松江区、南汇区和奉贤区，则因其连接浙江省的高速公路系统而同样成为零售商配送中心的选址热地。其中一个鲜明的例子就是易初莲花位于奉贤区的配送中心于2007年3月被嘉民国际所收购。

随着传统的物流枢纽愈加成熟，这些地区的土地资源自然而然便会变得稀缺。因此，开发商们正在走出上海，寻找尚未被发现的二级物流市场，比如江苏省昆山市和浙江省嘉兴市则因其尚有充足的土地供应量和比起传统物流枢纽来更吸引人的土地价格而逐渐成为热门。

2007年末统计，上海全市高质量仓储物流设施总量达到230万平米，其中西北物流园和外高桥地区占据了近半成。自从2004年开始，对高质量物流仓储设施的需求一直与供应量保持平行，空置率保持在10％以下。由于愈加吃紧的土地供应，未来三年内投放到市场内的新土地供应量将远少于过去。由于需求还将进一步上升，有理由相信未来上海高质量物流仓储设施的平均空置率将继续下降，吃紧的市场状态将很难得到缓解。

自2003年开始，高质量物流仓储设施建设项目开始出现，导致自那时起的租金水平保持上升状态，上涨率始终在5％－6％之间。2006年及2007年巨大的吸收量使租金猛增20％，上海全市平均租金从0.85元／每平米・每日飙升到2007年的1.2元／每平米・每日。

展望市场，由于需求量依然居高不下，保税及非保税的物流设施租金仍然有上涨空间。同时，随着土地价格和建筑成本持续不断的上升，高质量仓储设施的资本价值的增加值将会大于租金价格，因此可以预期至2011年，针对高质量仓储设施的年投资收益会降低至8％左右。

北京：供需平稳

位于渤海湾的北京是中国的政治和文化中心。北京零售及国际贸易对北京国民生产总值的增长起到了至关重要的作用。

作为刚刚结束的2008年夏季奥运会的举办城市，北京的交通基础设施水平得到了巨大提高，同时也成为了北京发展物流业的重大机遇。自2006年开始的未来五年内，北京对道路建设的投入将达到了170亿人民币，在市中心内的各条主要道路都进行了拓宽或延长。同时，北京作为内陆城市无法获得较多发展航运物流的机会，因此为了巩固其在物流市场中的地位，“十一五计划”中明确了北京的交通发展将集中在空港，以及连接天津的道路建设上。之所以选择天津是由于天津拥有全国四个B型保税港的其中之一。在未来5年内，总计250亿人民币的投资会用于首都国际机场的扩建，而投入到道路建设上的资本也将高达人民币400亿。

根据北京城市发展规划，四大区域将被建设成为物流枢纽：空港区、通州、十八里店与丰台。通州物流园与北京空港物流园将成为这“四大”的中心。通州物流园周边集聚众多制造基地，自200 3年以来获得了极其快速的发展。

然而，物流园内的绝大部分使用者都是业主。直到2008年普洛斯建设完成了其28000平米的仓储设施后，物流园内才逐渐开始吸引了租客们的注意，目前普洛斯通州物流园内最大的租客就是联合利华。

北京空港物流园虽然还处在初级阶段，但自2003年起也经历着大手笔的发展，园内目前已建成的配送设施面积达到了15万平米左右。与北京其他物流基地相似的是，空港物流园内的使用者也以业主居多。普洛斯也在此位置建造了自己的仓储设施，并且被用作了北京奥运会的配送中心。

2007年末，北京高质量物流仓储设施面积达到49万多平米，与上海相比有巨大差距，这其中的一部分原因是由于北京作为内陆城市，用于海港的保税物流设施相对缺乏。2005年13万平米全新高标准仓储设施建造完成，2007年该数字达到了30万平方米。2008年，到目前为止，由于奥运会的影响，政府停止了所有建设工程，而当所有项目重新动工并完成之后，2009年估计将会有16万平米的物业进入市场。

北京没有海港，因此出口带来的对物流设施的

需求相对较弱。虽然如此，零售商和海运公司仍然创造了相对稳定的需求。2003年开始空置率保持在较低的水准，因为业主使用了大部分面积，但主要还是由于仍然有较强的需求存在。

北京物流仓储设施的供给短缺一直存在，这也直接导致了2003以来年租金的大幅上扬，2005年上涨了18.8％，2006年上涨了15.8％。2007年年末，平均租金达到了每平米每天1.06元左右。

未来三年内北京市的物流设施建设项目将带来稳定的供给量，因此空置率可能会升至8％-9％。而由于对高质量物流仓储设施的需求依然强劲，租金年上涨率估计将超过百分之八。预计北京空港物流园由于其在未来发展中的重要地位，将会引领租金的上涨。而2011年，工业土地成本也将快速上升，使投资收益率降至8.3％。

广州：仓储设施的空置率偏高

位于珠江三角洲并邻近香港和澳门，广州作为中国最富有的省份广东省的省会城市，同时也是中国第三大集装箱城市。广州的零售业是广州国民生产总值增长的主要来源，2006年零售业总额达到2595亿人民币，仅次于上海和北京。作为最重要的制造业生产基地，珠江三角洲地区，特别是广东省，成为广州市经济发展和物流业发展的动力所在。因此，与中国整体情况相一致的是，零售业和制造业成为了当地物流发展的主要动力来源。

作为2010年亚运会的举办城市，广州拥有发展基础设施的巨大机遇。未来连接市中心与南部地区的高速公路的完成，将使制造重镇花都与南沙港之间的运输更为便捷。同时，广州市连接相邻制造业重镇，例如佛山、东莞等的高速公路也将提高从这些城市到南沙港的货运效率。

从2006年到2010年的五年内，广州市政府将分别投资220亿人民币及90亿人民币用于海港和空港建设，海港接近空港1.5倍的比例也显示了海港在广州的地位要高于空港。然而，与珠江三角洲其他城市的空港相比，90亿人民币的投资依然是最高的。因此，广州空港作为发展珠江三角洲航空物流的一大投资热点的地位并没有改变。

广州到2007年年末为止，拥有348015平方米的高质量物流仓储设施。高质量配送设施物业从2003年开始涌入市场，其中标志性的事件是当地开发商南方物流在靠近黄埔港的云浦开发区建造了5万平方米的现代物流仓储设施。此项目以其当时无可比拟的质量吸引了众多租客，在完成后六个月内即满租。2005年之后，更多的投资者瞅准了该地区的发展潜力，也开始进行高端物业的开发。2006年，包括宝湾物流园和普洛斯云浦物流园在内的数个高质量仓储设施项目完成。普洛斯在云浦向宝供物流购得4万平方米左右物业，表示其对当地市场的信心。

2006年高端保税物流仓储设施开始进入广州市场。普洛斯在黄埔保税区建造了15800平方米的物业。同时，南沙港成为高端保税物流仓储设施的另一个热点。作为广州的新港，南沙港未来将取代黄埔港的位置，为此，南沙港被规划成以保税和非保税物业为主的物流中心。广州南沙国际物流公司独家开发，开发面积将达2.62平方公里。

广州市花都区，即机场区的物流物业市场，还未受到国际投资者的追捧，虽然广州白云机场拥有全国第三大年均航空货运量。此外，广州国光产业园是由国光集团开发的仓储设施中心，拥有着最大面积的高端物流仓储设施。

广州西部拥有成为物流中心的潜力，但还没有进行大面积的物业开发。其中，广州西部的芳村有望成为未来广州的配送中心。

广州物流仓储设施的空置率显示广州市场相比其他国内一线城市要宽裕的多，2007年年底平均空置率达到24％。然而，并不是广州的所有分类市场都有如此高的空置率。作为广州最成熟的分类，黄埔区拥有最大面积的高质量物流仓储设施，且入住率一直保持在95％以上。在这一分类市场中的租客包括新科安达、招商局物流等物流服务提供给海尔、百胜这样的制造商等。此外，空港物流需求也比较健康。南沙港由于其开发周期较短，还没有积攒起足够的需求来消化所有过去两年内新建的仓储设施，也因此成为了空余面积的主要组成部分。

广州的租金水平在过去5年内保持稳定增长，但在2005年到2006年之间猛增了22％，主要来源于市场上的高端保税物流设施。2007年年末的平均租金达到了每平米每天0.96元。目前南沙港出现的多余供给问题将会随着新的需求量出现而被迅速解决。因此整体空置率将在未来几年内降至10％左右。届时，租金水平会加速提高，预计年增长率会达到5％-10％。年投资收益率每年将预期下降0.25％左右，并于2011年达到百分之8.25％。

(资料来源：中国仓储协会 下期待续)