不动产登记纠纷的权利救济途径

中图分类号：D9 文献标识码:A 文章编号：1007-0745（2011）11-0011-01

摘要：不动产登记是一种具体的行政行为，但这种行政行为又以一定的民事法律关系为基础，由其引发的案件呈现出民行争议相交织的状态，如何妥善地处理好此类纠纷关系到当事人的切身利益，也为司法机关处理此类问题提供一个准则，以避免司法和行政混乱的局面。本文拟从分析冲突产生的根源着手，探讨不动产登记纠纷权利救济途径的选择。

关键词：不动产登记 权利救济

《物权法》是私法公法化的重要体现，作为物权法重要内容的不动产登记行为亦不例外，同时涉及民事法律关系和行政法律关系，由其引发的案件经常呈现出民事争议和行政争议相互交织的状态。选择不同的权利救济途径往往造成不同的裁判结果，严重影响了司法的公信力，给当事人造成了诉累。如何解决此类问题首先应当分析其产生的根源。

一、冲突产生的根源

产生以上问题的根源在于不动产变动的特殊规则，即基础民事行为+登记的模式,因法律行为所引起的不动产物权的变动，除了债权行为成立且有效，尚需到不动产登记机关践行登记程序，不动产物权变动的法律效果方才发生。即：不动产登记涉及到两个法律关系，一个是行政法律关系，一个是民事法律关系。由此可见，公私交织是不动产登记案件中民事行政争议交织产生的根源。

1.公私交织

我国就不动产物权变动立法上采取的是债权形式主义为主的模式，在这种模式下，债权行为对物权变动起着决定作用。

不动产登记是国家行政权力对不动产物权的合理干预，目的是为了更好地明晰不动产的权属关系，保护物权人的合法权益。不动产登记属于行政机关作出的具体行政行为，是公法渗入私法的结果，具有公定力。一旦当事人变动物权时，依据法律规定进行了登记公示，那么信赖该物权存在并与之交易的人，法律就应承认其物权变动的法律效果。

然而，不动产登记行为并不直接处分相对人的权益，登记的内容只是基础的债权行为，仅是对平等主体之间不动产物权变动情况的一种确认，并赋予其对抗第三人的效力。登记机关只做表面的审查而不审查基础债权行为是否合法，这就导致了登记机关登记的内容与真实性存在一定程度的分离，那么必然就会与登记行为的公定力产生矛盾。

2.两种价值取向上的差异

对于民事诉讼而言，其以维护交易安全为己任，强调保护不动产交易的动态安全及安定性，在民事审判中，更多的是考量第三人是否构成善意取得的问题；而行政诉讼对不动产登记行为的司法审查，则遵循合法性审查原则，任何实体程序上的错误都可能导致登记行为被撤销，强调保护不动产的静态安全，私法自治原则要求登记机关对申请人提交的材料仅作形式审查，而法院对登记机关登记行为的审查则是实质审查，登记权属与实际权属不符即为违法。

由此可见，对于无权处分的不动产变动问题，如果真正权利人提起行政诉讼，登记行为的公定力要求法院撤销登记行为，而如果提起民事诉讼，登记行为的公信力要求保护善意第三人的利益，那么登记行为的效力应当得到维持。这样，当事人选择不同的救济路径就会得到截然不同的结果。

二、解决之道

对于不动产登记案件中行政与民事交叉问题，应该如何进行审查，适用何种程序和方式进行审理，实践中有以下几种做法:

1.先民后行模式

采用此种模式的理由是认为登记机关的登记颁证行为并不直接使申请人获得权利，登记机构不能依自己的意志设立、变更或者消灭申请人相应的民事权利，所以公示性的登记情况应当作为一种证据使用，在行政民事交叉诉讼时，民事诉讼不应中止。笔者认为这种观点值得商榷，登记情况虽然是民事诉讼中的证据，但如何检验该证据的合法性又是民事诉讼不能解决的问题，且民事诉讼不能解决因登记错误导致的赔偿问题。

2.先行后民模式

这种观点能解决上述先民后行模式的弊端，且行政行为具有公定力，一经作出对任何人具有被推定合法有效并获得社会尊重和信任的法律效力。但此种观点仍然会遭到质疑，因为在对具体行政行为进行合法性审查时，必须会审查到转移登记的原因性民事法律关系是否真实、合法的问题，这显然又是民事审判的范畴，不管行政审判对行政登记的物权变动行为作出肯定或否定的判断，在实践中会导致当事人“行政庭审起了民事案”的责难。

3.行政附带民事诉讼

这种模式最主要的障碍是没有立法支持，行政诉讼法司法解释虽然规定了行政附带民事诉讼制度，但主要是针对被告对平等主体之间的民事争议所作的裁决违法，民事争议当事人要求法院一并解决的，法院可以一并审理。

笔者认为，不动产登记案件的实质争议是不动产的权属问题，其实质是一个私法问题，因此，不动产登记纠纷的司法救济路径应该通过修改法律或法规以单一的民事诉讼机制来解决。因为：

1.行政诉讼不能解决当事人的实质争议。物权变动的焦点在于基础性的民事行为，只有通过解决民事诉讼才能解决实质争议。

2.民事诉讼可以直接对不动产的权利归属作出认定和裁判。首先，登记行为是一种行政确认行为，其本身不创设新的权利义务。其次，登记行为的公定力与民事诉讼并无冲突。从公定力的角度看，它是对行政行为合法的一种推定，是一种假设的法律效力，在当事人提出反证证明该民事法律关系存在异议时，法院当然可以直接对民事法律关系进行认定。再次，民事审判中，审查对象是基础民事法律关系，若另一方能举出反证且能证明登记的内容与权力的真实状态不一致，那么法院就可直接依据反证认定争议房屋的归属。若另一方举不出反证，法院则可直接按登记的内容来判断。尽管民事判决了登记的内容，但其实质是了登记对基础民事关系的认定，本身并没有登记行为的效力。

3.真正权力人可依据生效判决申请登记机关变更权属登记。民事判决确定了不动产真正的权利人后，登记的内容被了，根据司法最终原则，民事判决的效力要高于登记行为。此时，真正的权利人可通过向登记机关申请变更登记来废止前一登记行为。若真正权利人担心不撤证，登记名义人会将诉争房屋进行转让，那么其可向登记部门提出异议登记。

综上，笔者认为单一的民事诉讼就可解决不动产登记案件。鉴于当事人对不动产登记纠纷救济路径的困惑，法院可以在立案阶段给予当事人一定的指引，引导其直接提起民事诉讼。

参考文献:

[1]常鹏翱《物权程序的建构与效应》中国人民大学出版社2005.10

[2]胡明理、王延晓《民事行政诉讼交叉时民事诉讼的中止》（人民法院报）2007.10